市场年报〃上海市场研究部2012年上上海海市市22001122年年房房地地产产市市场场报报告告上海市场研究部免责申明本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。主要内容1.综述.............................................................................................................................................................22．宏观经济概况.............................................................................................................................................23．行业政策盘点.............................................................................................................................................23.1土地政策........................................................................................................................................................23.2金融信贷政策................................................................................................................................................43.3行政法规........................................................................................................................................................53.4地方法规........................................................................................................................................................74.市场表现......................................................................................................................................................84.1一级市场.......................................................................................................................................................84.2二级市场.....................................................................................................................................................125.后市展望....................................................................................................................................................181/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有市场月Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved报〃城市名市市场年报〃上海市场研究部2012年1.综述一级市场：2012年上海新增土地供应664宗，供应总面积达2398.98万平方米。其中，商品房用地供应160宗，供应总面积为612.90万平方米，比2011年减少19.4%。2012年上海土地市场共成交各类用地635宗，总成交面积2259.32万平方米，同比减少18.4%，成交总金额约964.15亿，同比下降21.3%。其中，成交商品房用地138宗，成交总面积为505.19万平方米，比2011年下降24.8%；成交总金额737.58亿，比2011年下降20.1%。二级市场：2012年上海一手房市场（不含动迁房与配套房）共成交1256.97万平方米，比2011年增长14.3%；成交金额2799.65亿元，比2011年增长16.0%；成交均价为22278元/平方米，比2011年微增1.5%。2012年上海商品住宅成交939.00万平方米，比2011年增长28.7%；成交均价为22461元/平方米，比2011年增长2.0%。总的来讲：2012年，上海商品房土地供应量及成交量较2011年均有20%左右的下滑，并且低溢价率成交仍为主流，在成交的138宗商品房地块中，溢价率在10%以下的就有91宗，占比达65.9%。商品房成交方面，2012年上海商品房成交面积和成交金额分别比去年有14.3%和16.0%的增长，成交均价仅微增1.5%，从全年的成交数据来看，基本实现了中央宏观调控的目标，成交量平稳上升，价格微涨。2．宏观经济概况2012年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）326236亿元，同比名义增长20.7%，增速与1-10月份持平。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.26%。民间固定资产投资201624亿元，同比名义增长25%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为61.8%，比1-10月份下降0.1个百分点。2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。2012年11月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0%，涨幅比10月份回落的城市有1个。3．行业政策盘点3.1土地政策【政策名称】：《关于防片面追求增加建设用地禁强拆强建的通知》【发布时间】：2012年1月10日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：1月10日，国土资源部发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展，严禁强拆强建、强迫农民住高楼。坚决防止片面追求增加城镇建设用地指标的倾向，坚决防止侵害农民权益。【政策名称】：《积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》【发布时间】：2012年2月23日【制定单位】：国务院办公厅【主要内容】：必须尊重农民意愿，不得强制或变相强制收回农民土地。【政策名称】：《关于农村用地保护的通知》【发布时间】：2012年4月11日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：通知明确农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。【政策名称】：《2012年全国住房用地供应计划公告》【发布时间】：2012年5月12日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，计划供应增加21.3%。其中，保障性安居工程用地2/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有市场月Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved报〃城市名市市场年报〃上海市场研究部2012年和中小套型商品房用地拟供应13.69万公顷，比去年提高0.7个百分点。计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的近三成。【政策名称】：《最新限制和禁止用地项目目录》【发布时间】：2012年6月18日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：明确限定住宅项目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。【政策名称】：《闲置土地处理办法》【发布时间】：2012年7月1日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：该“办法