【核心物业—华东服饰广场】项目内容迪薇娜、媛媛、拾卡、阿童木、互动地带、生活几何、班尼路、尔本、佐意儿、品牌服饰台绣、千惠、依泰莲娜莎莲娜、依丝艾拉、爱戴绮瑞、完美生活馆、SIMIS、诗婷、霞丹妮、曼诗婷、内衣区峰情、新世家族巨日、意尔康、富高亮点女人、艾莉芬特、啄木鸟、玫瑰秀、Q-sport、蜘蛛鞋包王、美度、珂卡美、奥帕、克克女鞋、稻草人、法国老人头、日泰、阳光丽人童装欢呼小马童装轻餐爱雨兰水吧美甲炫彩美甲负二层业态配比2%2%2%品牌服装30%内衣40%鞋包童装24%轻餐美甲华东服饰广场，品牌导示墙负二层平面经营布局图59在西安商圈升级的大环境下，以地铁开通为媒介，本案不仅要面对自商圈总结身周边竞争对手的激烈竞争，还将面对消除了时空界限的其他中高端项目强有力的挑战！！钟楼商圈集合了目前西安最高端的凤2商圈虽然有良好的客群基础，但奢侈品百货、高端时尚百货，是西安主要商业物业的经营档次偏低，未来主要的商业中心，未来随着地铁开地铁开通后将很难避免被分流部分具通，还将分流部分其他区域客群有消费实力的客群二号线凤五商圈？小寨商圈以年轻时尚品牌为主,但随龙首商圈是传统商圈，具有成熟的着近年来小寨商圈的升级改造，已逐住区环境和良好的商业传承。未来随渐在向中端时尚甚至高端时尚方向发着新项目的不断涌现，龙首商圈也将展，分流了部分钟楼商圈客群。逐步提升经营档次。60车流统计本次调研以分段抽样方式，每次抽样时间为20分钟，单次计时时间1分钟，间隔1分钟，在一次抽样中共进行5次统计，最终取其平均值。小寨商圈车流量统计钟楼商圈车流量统计龙首商圈车流量统计凤城2路商圈车流量统计凤城5路商圈车流量统计数量/分数量/分地点时间数量/分数量/分地点时间数量/钟地点时间地点时间钟地点时间钟钟分钟小寨十11:40-109辆/15:10-龙首村凤二路14:30-70辆/分字天桥12:00分钟钟楼转540辆/10:40-106辆/凤五路18:45-115辆/15：十字南东西向14:50钟盘分钟11:00分钟东西向19:05分钟小寨长14:40-220辆/30北向安立交15:00分钟南门进15:40-163辆/未央路14:35-110辆/未央路18:45-83辆/小寨百15:10-90辆/分10:40-65辆/南大街16:00分钟东西向南北向14:55分钟南北向19:05分钟盛天桥15:30钟11:00分钟600540500400300220200163109110901068310070辆/分钟061人流统计本次调研以分段抽样方式，每次抽样时间为20分钟，单次计时时间1分钟，间隔1分钟，在一次抽样中共进行5次统计，最终取其平均值。小寨商圈人流量统计钟楼商圈人流量统计龙首商圈人流量统计凤二路商圈人流量统计凤五路人流量统计数量/数量/分地点时间地点时间数量/分钟分钟地点时间数量/分钟地点时间数量/钟地点时间钟楼14:40-分钟小寨十字11:40-98人/330人/分钟开元15:00龙首商10:30-45人/分凤城二15:25-110人/天桥12:00分钟路十字15:45分钟钟楼14:50-业街10:50钟未央路18:55-123人/90人/分钟南北向19:15分钟小寨长安14:40-169人饭店15:10龙首村10:45-63人/分人人乐15:40-75人/分立交15:00/分钟钟楼15:00-十字11:05钟门口16:00钟147人/分钟凤城五邮局15:2018:55-57人/路十字小寨百盛15:10-150人钟楼15:10-北稍门11:00-107人/分雅荷花16:15-86人/分19:15分钟270人/分钟东西向天桥15:30/分钟金花15:30车站11:20钟园车站16:35钟350300250200150100人/分钟50062百货调研对1500位中高端消费者进行了长期跟踪访谈，就影响消费者购物选择的主要因素进行了深入调查2011西安高端消费者首选百货商场2011西安高端消费者首选百货商场银泰百货,3.7%中大国际,1.8%美美百货,1.4%金鹰国际,6.4%装修好12.50%停车方便18.90%世纪金花,6.4%价格竞争力20.70%开元商娱乐/餐饮配套好30.30%城,23.4%服务好39.10%百盛商商品品质好44.90%城,20.8%可选品牌多64.60%民生百商城位置近70.70%货,22.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%百货名称数量接受度占比?开元商城、民生百货、百盛商场、世纪金花是西安市最受高端消费者青睐中大国际11.8%的商场，而金鹰国际、银泰百货、中大国际、美美百货则居于第二梯队。美美百货11.4%在高端消费者心目中，第一梯队和第二梯队之间的差距较大。开元商城223.4%?对于购物的硬件标准考量，绝大多数对于百货的位臵与可选品牌非常看民生百货422.0%重，说明消费者对于消费距离十分敏感，就进购物符合大多数人需要。本百盛商城620.8%案站位于经开区商圈核心位臵，应重点考量挖掘本案周边客群资源。世纪金花56.4%?占据着优越地理位臵的传统百货已经牢牢站稳脚跟。全国性连锁百货想要金鹰国际26.4%发展，未来必须随着新商圈的崛起而进入，从而获得契机。银泰百货23.7%632011·地铁元年谁主城市商业繁华64西安mall研究地铁及地铁沿线商圈研究凤五区域商圈研究消费者调研问卷分析经营者调研问卷分析经营者代表商家访谈商业调研结论分析65以凤五路十字为圆心的1.5公里半径圈内，在未来3-4年中，凤城五路商圈将发展为集：?4家购物中心、3家独立百货、3家独立超市、1家独立电器卖场、1家专业市场、1个五星级凤五商圈酒店、1个地铁商业、多个精品购物商城、社区商业、酒店的市级商圈。商业供给将呈现井喷式增长，商业密度将达到空前高度，单位面积内商铺密度将接近钟楼商圈密度。主力商业项目名称经营业态营业面积出租率经营状况所属项目赛高街区购物中心50000㎡95%较好赛高国际街区世纪金花百货30000㎡100%较好赛高国际街区金鹰国际百货约15000㎡--------中登大厦王府井百货百货赛高城市广场王府井超市超市90211㎡--------赛高城市广场王府井购物中心购物中心赛高城市广场沃尔玛超市15000㎡------------华润万家超市10000㎡--------紫薇希望城人人乐超市10000㎡--------紫薇风尚新宝龙地铁商业------------新宝龙MAX未来精品购物12000㎡--------MAX未来民生百货百货------------海璟世界城国美电器电器卖场2500㎡100%较好长庆集团高博家具城专业市场20000㎡70%差高博家具城双威迎宾广场社区商业32000㎡--------双威迎宾广场银池品质天下社区商业13000㎡45%差银池品质天下雅荷国际购物中心189654平㎡--------雅荷国际雅荷郦郡公寓社区商业4万㎡--------雅荷郦郡公寓正尚国金购物中心25000㎡--------正尚国际金融中心66类别项目业态定位凤五商圈世纪金花百货部分奢侈、部分高端沃尔玛超市大众赛高街区影院/KTV大众购物中心7%购物/餐饮中端为主百货16%超市大型购物正尚国金购物/餐饮/娱乐高端地铁商业中心雅荷国际购物/餐饮/娱乐----4%46%精品购物1%王府井百货高端电器卖场2%3%专业市场王府井超市大众7%赛高城市社区商业横店影城中高端14%五星酒店购物/餐饮中高端民生百货购物高端百货?初步统计购物中心面积占商圈各类商业供给金鹰百货购物高端面积的近半比例，说明凤五商圈作为新发展的沃尔玛购物大众商圈，其面积构成紧随现代商业发展潮流，具超市人人乐购物大众有有别于西安传统商圈的全新气息。华润购物大众?商圈内大型项目的定位各有不同，百货及部分购物中心的目标牢牢锁定区域内高端消费人未来凤五商圈是一个定位高端的全新群，以奢侈品购物、高端购物为核心定位。将城市级商圈，将极大改变原有西安商商圈整体购物档次拉高业发展版图！！67“凤五商圈”的商业项目梳理：民生百货凤四路凤五路凤六路凤七路凤八路金鹰国际、中影、苏宁雅荷国际赛高国国美际街区雅荷郦双威迎赛高城市电器世纪金高博家具城郡公寓宾广场广场（王花府井）未央路新宝龙环球贸新界、易中心MAX正尚银池品金融质天下中心海荣皇冠国际人人乐华润万家沃尔玛从商业项目聚集度分析，凤城五路与未央路十字已经成为【凤五商圈】中商业密度最高的区域，是名副其实的核心商圈！68“凤五商圈”的竞争关系梳理：【凤城8路商圈】更适宜成为CBD区域，商务办公氛围远优于商业经营氛围，多数物业不是良好的商业载体。城运公园（800亩）?凤城八路区域公建配套太多，影响了商业氛1000m围。且区域整体面积较大，周边多为住宅社区，政府用地大量城改区域也未规划可供商业经营的纯商业物业，多数都以住宅底商形式存在，削弱了商业凝聚力。370m?从目前发展看，区域大型商业项目较少，难以聚拢人气。69核凤五商圈心雅荷国际规划要求项目区——及周边地块全部为海荣皇冠国际赛高国际街区张家堡广场商业用地环球贸易中心多数集中商业都为地铁上盖物业，享受无缝链接地铁站带来的人流及地铁和商业项的紧密结合凤城五至七路形成的住宅核心区目凤城一路至四路的成熟区域一凤五路黄金十字为圆心500米半径圈内集合了多个商业项目，将是未来北郊商业核心区。以赛高国际街区、雅荷国际等地铁上盖商业为核心的商圈呈放射状向外发散。览核心商业------【赛高国际街区】解析：?赛高国际街区占据经开商圈核心，未央大道与凤城五路黄金十字。?项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容