项目契合:您认为凤城五路商圈最缺乏哪种档次的商业商业方向、业态组合：40.0%35.0%类似万达广场的集合多个中端品牌的综合性购物中30.0%25.0%20.0%37.2%心，能够提供餐饮、休闲、娱乐、购物、服务、康体健身15.0%25.6%10.0%11.6%等多个业态，满足消费客群的一站式购物、消费需求。因5.0%7.0%8.6%7.0%3.0%0.0%此广受潜在消费者的欢迎。高时尚和奢侈品购物中心也占据相当比例，说明已经有不少商家感受到随着消费力提升带来的商圈升级大趋势已经越发明显，【高时尚购物中心】存在市场基础。如果在凤城五路与未央路十字即将建成大型地铁上盖如果在凤城五路与未央路十字即将建成大型地铁上盖购物中心，您更希望它是何种类型购物中心，您希望它包含哪些业态奢侈品为主的顶级购物25.0%21.8%21.3%22.2%4.7%18.3%中心20.0%24.7%18.4%高端时尚购物中心15.0%7.8%10.0%6.2%人气品牌为主的年轻主5.0%2.3%题购物中心0.0%中端品牌为主的大型购22.4%物中心29.8%家庭型购物中心117项目契合:如果您选择购买或租赁商铺，关键因素是什么凤城五路建成的大型地铁上盖商业，您是否愿意通过购买或租赁的方式以实现进驻知名商业运营商的经营管理5.9%知名主力店的进驻3.6%不考虑13.0%较高的消费能力8.4%商场人流量29.3%了解具体的租金、售价后再权衡56.1%商圈档次和规模10.9%租赁19.0%地理位置25.7%交通16.3%购买11.9%0.0%10.0%20.0%30.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%商家关注、进驻方向：一个优秀的商业项目，其成功核心点在于商场人流量足够大，消费基础有保障。商业项目的地理位置和交通虽然很重要，但不是所有占据良好位置的商业项目都能实现火爆经营。它与整体定位、商家档次、运营能力、主力店品牌等多个因素均有密切关系。绝大多数商家对本案持肯定态度，考虑通过租赁等手段实现进驻。118区域认知与项目AREA区域认知?多数商家认为凤城二路是目前商业氛围最佳区域?经开区商业还有较大发展空间?凤城五路区域缺乏一站式购物中心COMMERCIALGAP缺口梳理?时尚型购物中心为主?家庭主题大型综合型购物中心为辅?高端精品购物中心也有一定需求FORMAT业态预期?购物、餐饮、休闲娱乐是三大主流?对休闲娱乐业态需求量较大ENTER进驻要求?绝大多数商家进驻意向强烈?对交通条件和地理位置十分看重AreaofcognitiveSummary119建筑要求:您对进驻的商铺有哪些硬件要求您对商业建筑设计的要求其它3.5%货运电梯13.8%中央空调26.3%配电13.8%货运电梯16.7%店招19.9%载荷10.9%隔油池6.3%柱距24.8%烟道9.3%36.7%上下水17.9%层高0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%拓店标准、进驻形式：足够的层高和柱距是商家最关注的建筑设计条件，在考虑吊顶加装中央空调、新风系统、喷淋等系统后，还应有足够的层高供商家使用。同时柱距的设计应在经济范围内考虑越大越好。作为一个大型集中商业，中央空调能够有效改善购物环境，因此商家对中央空调预期最高。店招、电梯等硬件条件也较为重要，同时部分餐饮商家十分强调上下水、烟道、隔油池等餐饮配套。120商家意向总结AREA楼层、面积?1-2层为主要进驻区域?30-120㎡面积区间需求量最大?60㎡单铺面积满足多数商家经营需求MODE进驻模式?单店100㎡为主力租户面积?200㎡是商户数量的分界线HARD硬件要求?250元/次是主流客单价标准?50-500元/次的消费标准是目前西安各主要商圈及经开商圈的消费标准BusinessintentSummary121西安mall研究地铁及地铁沿线商圈研究凤五区域商圈研究消费者调研问卷分析经营者调研问卷分析经营者代表商家访谈商业调研结论分析122商家访谈：[商家]业态组合品牌业态归类数量信息反馈金钱豹/巴菲盛宴/小南国/莲花府邸/彼得高端餐饮5堡西餐上海巴贝拉餐饮/一茶一坐/喜多多/木槿餐饮中端餐饮4花餐饮集团、连锁餐饮亚惠美食集团/松贸食业集团2?城运营商涉及到各类主力店、各档次的尚泰百货/银泰百货/新世界百货/王府井餐饮业态、各类休闲娱乐业态、百货4百货以及零售业态等购物中心的主主力店华联超市/大润发/卜蜂莲花超市3要业态组合商家均进行了访谈。?同时对竞争对手商家也进行访影院韩国希杰影院/星美影城/横店影城3谈，得到区域内有经营经验的商家的信息反馈神采飞扬电玩城/喜悦溜冰场/世纪星溜冰电玩城、溜冰场、儿休闲娱乐6场/小Q反斗城/天线宝宝儿童娱教中心童娱乐?通过对外地目标租户访谈，我零售五环胜道/银时代/昭仪翠屋体育用品、珠宝首饰3们可以了解租户基本情况，在西安的拓展计划，及对本项目竞争项目商沃尔玛超市/abc童装店/IBABY儿童用品超市、儿童主题商业、6家访谈/古老鲨鱼名店/海澜之家/天域宫苑精品服装、饰品区位环境等的看法，并初步判断租户的进驻意向。合计36123商家访谈总结：周边已有多个影院在拓展，应尽快确定影院抢占先机3000-5000柱距8.㎡4米以上对地铁上盖物业感兴趣，能可考虑进驻够有效提升影影院商家访谈分析IMAX影厅院类经营普通影厅IMAX净高8净高1米2-16米对区域比较认可，看好项目地铁上盖的物业定位124商家访谈总结：结论一：外部百货对经开区了解不多，但看好地铁上盖物业的发展→参考其他地区的地铁上盖百货发展，认为地铁已经成为百货发展的强力助推器，能够为项目带来大量人流。结论二：都建议提前与主力店沟通，确定主力商家的百货建筑要求商家→主力店的定制化开发成为趋势。访谈结论三：都有明确的选址要求，标准化的选址流程→对新拓展店面的面积、层高、柱距、承重、配电等均有明确要求。意向总经营面积不小于3万㎡。结论四：租赁经营模式皆可，二者选择较低的为准。合作方式灵活多样。→百货的经营模式较为精细，采用统一结算，财务透明度较高。适宜与发展商共同经营方式合作，双方利益风险共担。125商家访谈总结：结论一：普遍认可区域价值，对区域发展前景看好，对地铁上盖商业高度认可→目前多个大型零售企业集团均在考察西安市场，未来北郊区域，尤其是经开区将是新的市级商圈。结论二：区域竞争激烈，引入超市首先应考虑差异化超市定位，确保稳定生存→在沃尔玛、大润发、人人乐、华润等超市扎堆的区域，打造差异化经营不商家可避免。访谈结论三：有明确的工程条件要求→对新拓展店面的面积、层高、柱距、承重、配电等均有明确要求。结论四：做好建筑规划，优化超市人流导线，确保稳定经营→建筑规划先行，建筑设计应重点考虑人流导向，避免因人流导向不畅导致的营业受损。126区域观点外地商家对西安的了解不深，但对地铁上盖商业认可度高。认为地铁能为消费者提供便捷交通。未来地铁上盖商业发展是大趋势项目建议建筑规划应提前做，多与商家沟通，避免后期改造困难。经营要求以租赁为主，需考虑商铺培育期对商家的政策支持，应在初期给予税金方面的优惠商家访谈总结：休闲娱乐商家127区域观点对西安市场较为认可，进驻信心高。对经开区域认可度较高，认为周边商业氛围已经逐渐成熟，未来发展潜力极大。项目建议提前进行工程规划，对餐饮商家的工程条件应充分考虑。增加休闲娱乐业态，与餐饮业态形成互动。经营要求以租赁为主，经营面积普遍大于200㎡，并有相当部分商家经营面积大于2000㎡商家访谈总结：高端餐饮业态128商家访谈总结：中端餐饮业态对西安钟楼商圈较为看好，未进驻西安商家首选钟楼商圈经营，区域认识了解经开商圈商家对商业氛围较为认可。对地铁概念高度认同。应提前预留餐饮商家所需各项工程条件。多设置公共区域，以增加人气。对餐饮区域进行规划，避免混业经营。项目建议柱距8.4米以上，净高不低于3米。以及餐饮商家所需的载荷、配电、硬件要求上下水、排污、隔油池等要求。租赁为主，租金最好按季收取，也可接受按月收取。经营要求129商家访谈总结：餐饮集团对地铁上盖商业认同度较高，但具体进驻还需考虑项目经营区域认识状况，依实际情况判定。增加公共区域配比，加强人气区域面积配置。提前预留餐饮商家项目建议所需工程条件。硬件要求层高不低于4.8米，柱距大于8.4米。及其他餐饮所需各类硬件条件。租赁为主，位置优越，人流量大。经营要求130商家访谈总结：零售业态131商家访谈总结：竞品商家?极度看好区域发展，认同区域购买力?区域认识?认为地铁通车后将对区域商业产生革命性影响。客群集中于凤城1-8路，二环是明显的分隔线。二环内客户多选择钟楼商圈购物?对奢侈品品牌持肯定态度?项目建议?认为整体应走高端品牌，如做奢侈品应具备规模效益，同时认为应增加餐饮配比?经营面积普遍较小，位置较理想?意向及硬件要求?经营面积普遍小于120㎡，租金承受力极强，渴望得到人流量较大区域的商铺。租金最好按季度支付。?经营要求?租金支付方式敏感?租金最好按季度支付或半年一付，减少资金占用。132商家访谈总结：?区域认知Part1：对区域认知程度高，多数商家进驻意向强烈?Part2：高度认同地铁概念，但认为地铁不是万能的，还应从整体定位、建筑规划等本质元素入手区域认知?Part3：各类商家对区域的进驻意向不同，部分品牌快餐连锁商家首选钟楼商圈，而目前经开商圈不在其拓展范围之列项目建议?Part4：对奢侈品牌相对支持，但认为西安奢侈品已经形成购买习惯，如需设置则应考虑规模引入，形成规模经营?项目契合Part1：各类主力店均有