策划破局?经济环境及政策研读?综合体产品线选择?各业态市调资料梳理?建筑规划分析及建筑形式?分业态策划定位雅荷?国际文化广场领先时尚集约便捷本报告的技术思路successsuccess借鉴项目success建筑分析建筑规地块分析商业调研划思路公寓策划定位策划success项目调研商业策定位划定位写字楼策划定位公寓调研success写字楼调研successsuccess本案总体技术结构通过【总、分、总、分】的形式完成，首先通过对项目的大势条件进行分析，再延展到各个子项目的调研，再进行地块总体分析，建筑规划思考，最终完成对各个业态策划定位。success报告整体框架------城市商业商业规划调研建筑调研地块目标回顾分析问卷商业条件分析风格模型客群优势借鉴借鉴访谈商业分析汇总分析分析调研借鉴回顾经济策划评价综合地块商业定位分析分析客群客群分析产品组合写字楼商业调研规划定位策划思路定位公寓品牌调研建筑落位规划PartAPartBPartCPartDPartEPartFPartG大势方向调研建筑商业写字楼公寓基础解构发现定基赢局CONTENTSPART1GENERALTRENDOFEVENTS大势分析PAGE6PART2DIRECTIONANALYSE方向探究PAGE13PART3SURVEYANDSTUDYANALYSE调研分析PAGE18PART4BUILDINGANALYSE建筑分析PAGE211PART5BUSINESSPLANNINGANDLOCATION商业定位PAGE231PART6OFFICEPLANNINGANDLOCATION写字楼定位PAGE347PART7APARTMENTPLANNINGANDLOCATION公寓定位PAGE386报告目录Project壹○大势分析——从项目本体分析项目价值Page：6-12定位大经开核心，引领全新商业发展模式借力秦汉新城规划，抢滩西安新城市中心?在大西安的整体规划与秦汉新城的大规划下，未来城市中心将北移，经开区将成为新城市的中心。?可以预见这一具有战略意义的大手笔规划，将彻底改变西安现有的城市格局。在这样的前提下，一个与区域发展相匹配的城市级商圈就成了各方关注的焦点。7西咸新区大手笔整体规划，前瞻性强一河：以渭河为纽带，渭河两岸集中高端服务业，着力构建横贯东西的百里渭河生态长廊，建设大都市渭河核心区带。两带：沿五陵塬遗址构建渭北帝陵风光带，沿周秦汉都城遗址构建周秦汉古都文化带。四轴：沿正阳大道拓展城市功能，对接西安南北中轴线，共同构建大都市南北主轴带：以沣泾大道为轴带，对接大都市开发区经济发展带。以红光大道为轴带对接大都市东西主轴带，完善大都市的发展格局。以秦汉大道为轴带,连接秦咸阳宫与汉长安城遗址，构建大都市秦汉文化轴带。以“大开大合”的空间发展模式，沿承西安国五组团：空港新城；沣东际化大都市的空间结构，构建新区“一河、两新城；秦汉新城；沣西新城和泾河新城。带、四轴、五组团”的空间结构。8地铁连接地铁无缝连接，价值飙升凤城五路站：西安地铁二号线是目前首开的西安地铁线路，已于2011年9月正式开通。本案位于地铁二号线凤五路站无缝连接的上盖物业，先天条件极为理想。与地铁二号线凤城五路站无缝连接，率先占据西安地铁中轴线，重塑大西安整体骨架，有望开创全新的商圈布局空间结构。9CityDevelopment未来的经开区政府+地铁+西咸新区布局Bentwingslayoutofmulti-group根据《规划》，未来大西安整体将包含目前西安老城区，西咸新区及长安区等区域，是一个规划面积上千平方公里的国际化大都市，西北地区的首位中心城市。10大交通规划，带动未来区域规模化发展总体交通规划?三纵战略规划凸显气魄；正阳大道、朱宏路、秦汉大道三条南北动脉东西排列，与未央路延伸段共同构成未来连接城市南北的大动脉?三大交通枢纽工程；加快西安咸阳国际空港、西安铁路北客站、新筑物流园区三个一级对外交通枢纽建设，成为国内及区域中转功能的复合型枢纽，实现旅客“零距离换乘”，货物“无缝隙衔接”?城际高铁建设；西安——阎良——铜川城际高铁将使项目地具有非凡的价值便捷的交通环绕四周，奠定未来本项目价值基础11本项目处于大西安整体规划的核心地带，随着西咸新区总体规划的即将项目地段优势:获批，一切打造大西安国际化都市核心区的优惠政策都能够惠及本项目。项目立于经开区核心凤城5路至凤城8路为未来的经开核心区大西安规划最大受益者大西安相关政策均可享受到西咸新区衔接点借力西咸新区整体规划与秦汉新区大规划连接西安地铁与地铁2号线凤城五路站无缝连接，直接联通交通条件极为便捷多条交通线连接项目，交通便捷大西安规划核心地段,生而瞩目！12Project贰○方向探究——将发展方向前置分析，指导调研及研究方向Page：13-17本项目是雅荷地产进军商业地产开发的开山之作，将为雅荷建立商业开发商目标地产产业链奠定基础企业背景住宅开发阶段产业结构多元化商业地产开发阶段以纯住宅开发为主，是西安知以住宅开发为核心，配套大量借助目前三个较好的商业地块，名住宅开发商，但产品结构过社区商业街或住宅底商，初步可介入到大型商业地产的开发于单一积累了商户资源和招商经验中，也符合企业战略企业目标产业结构?培育商业地产作为产业链的重要方向?团队建立锻炼出一支从事商业地产开发的专业团队?现金流非核心追求目标，但考虑后继滚动开发，应设臵部分现金流产品，盈利目标商业部分考虑整体持有。?品牌目标建立在商业地产行业的品牌影响力，提升企业的品牌价值14我司认为本项目核心是以稳健开发为前提，控制风险下的盈利能力，开发商目标提升项目整体价值。应从更高层面来考虑项目所承担的城市职责考虑因素应对策略结论一?城市发展层面从城市和企业发展层面考虑，需要一个能够和商圈档次匹配的、具有一定前瞻?企业战略转型层面性规划的、以大型商业为核心的城市级商业综合体?项目层面结论二从项目自身考虑，地块条件非常理想，?项目拥有优越的先天条件，是理想多种建筑功能需求都存在，有条件开发的商业地产开发项目，如果作为商住为多业态复合型商业综合体性项目则过于可惜我司对本项目理解（基于本项目在企业战略中的作用和项目的高城市价值）：?首要目标：以稳健开发为前提，一定程度控制风险，并最大化项目价值?长期目标：雅荷企业品牌像商业地产领域嫁接，进一步提升品牌地位15------商业为核心的多重物业类型组合模式对项目整体价值的提升，是项目价值突破的重要方向模式二：?模式一：模式三：模式四：模式五：土地价值？功能以写字楼为核各类功能均衡以酒店为核心以商业为核心以住宅为核心种类心功能发展模发展模式功能发展模式功能发展模式功能发展模式?土地价值的最大化实现？式写字楼带动其住宅先开发，酒店、写字楼、酒店带动整个商业作为整个他功能，影响后期开发商业，特色商场、公寓等项目其他功能，项目的核心发其定位规模与但规模往往不各种功能均衡同时建立形象力点档次大?企业目标？城市核心区，CBD/城市中未来商务核心不远离城市核?区位区域功能缺乏，以居住为主体与企业实力及目标相吻合的更高心区心区需求旺盛追求盈利模式？?主干道沿线/地主干道沿线/交通可达性好，交通可达性好，通过项目开发实现雅荷对商业地交通以居住为主体铁口地铁口沿主干道沿线沿主干道沿线产领域的进入与品牌的提升？全国各类中高客户（产业）主要中端以上的消成熟度不高，端商务、消费支持，产业簇商务客户支持费群体居住人口有限客群人群群?价值提升？开发商强劲的开发商经济实操作开发商经济实人流及商业氛实力和丰富经力充足且拥有----要求力充足围?如何实现各物业之间的价值提升？验一定酒店资源一流的合作团经营专业的物业管商场、公寓等顶级商场配套队规划/经验----理/经营管理配套完善设施管理管理16------酒店与住宅为导向的综合体与本案地块和发展商实项目模式发展方向际情况不符，未来发展潜力有限。以大型商业为核心的，包含公寓/写字楼等业态综合体最适合本案。具有提升形象品质的商办类具有较强回款物业能力的公寓（构成2住宅）类产品构成3雅荷国际商业综合体构成1具有较强持有价值的大型集中商业17Project三○调研分析——对商业、写字楼、公寓三类物业分类调研Page：18-210项目调研1——商业市场对西安商圈、主要购物中心项目、地铁二号线沿线各大商圈进行调研，并对本案周边所在凤五商圈进行重点分析。通过消费者、经营者的问卷访谈得到更加深入的市场资料。19西安mall研究地铁及地铁沿线商圈研究凤五区域商圈研究消费者调研问卷分析经营者调研问卷分析经营者代表商家访谈商业调研结论分析20民乐园万达李家村万达西安目前在营的四个主要代表购物中心mall（除经开区），其中三个体量均超过10万㎡，具有较强的辐射能力，是本案的主要竞争对手。21立丰国际怡丰城案例研究1：民乐园万达广场周边公交路线有：14路,15路,16路,102路,20路,25路,201路,251路,30路,32路,309路,41路,46路,502路,611路,702路,706路,707路,71路,K605路,五龙专线,游6路,603路,500,351,607,游7,705,602到民乐园站下车。西安民乐园万达广场项目位于西安市皇城内解放路商圈核心地带，占地面积172.455亩，是目前古城墙内规划面积最大的一块商业综合用地，定位为?皇城心〃首席国际步行街区城市综合体?，集?精品公寓?、?高尚住宅?、?钻石商铺?、?高档百货?、?超市?、?步行街?、?国际影城?于一体，形成荟萃世界的顶尖潮流都会，城内地标性商业名片。总建筑面积近30万平方米，总投资35亿元人民币。22案例研究1