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2011年9月西安雅荷国际广场前期策划方案_部分4
2011年9月西安雅荷国际广场前期策划方案_部分4
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项目调研3——精品公寓市场依托西安现有的公寓市场竞争情况,得到公寓发展的前沿趋势,寻找到本案公寓发展的有利契机。175公寓类型——居住型公寓普通公寓(居住型公寓)用地性质:一般为住宅产权类型:公寓产权年限:70年特点:户型面积小,30~60平米精装修交房标准,拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平176公寓类型——商业公寓商务公寓用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型:商务公寓产权年限:根据用地性质而定,50年或40年;特点:一般处于城市核心地段及商务中心区.既可居住,又可办公,具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低;产权性质为商务公寓,非纯写字楼.177西安公寓市场分析地铁二号线沿线项目分析区域项目分析客户分析及物业优势178西安公寓市场分析:西安目前公寓产品分布较为集中,高新区占到整个供应面积的一半,其次为城内、城南、城西、城北少量分布。公寓市场目前市场供应量为23万㎡,户型面积在32—136之间,主要为精装产品,精装产品价?Max未来?赛高国际街格在8200—25000元/㎡之间,毛坯产品价格区城北在8500—9800元/㎡之间,产品基本具有写字楼和住宅的双重功能,?海璟国际8%?银池品智天下可商可住。?海璟蓝寓?天地时代广场?长安公馆?珠江时代广场城西?宏府嘉惠广场II期11%??城内12%城北城东华美达国际公寓城内的公寓产品主要依托周边高档的商业配套和?诚礼??一品美道6%陆港国际公寓成熟便利的生活配套,占据了独一无二的优势;?橡树街区?领汇乐城?尚品国际?class城?城北的公寓产品依托未央路发展起来的商务配套?糖果house内?橡树星座?望庭国际和政府规划利好,发展潜力大;?i都会城南?紫薇尚层?财富中心II期13%?金品会展世界城?高新区是西安市主要的商务区,公寓市场活跃,?数字生活城??宏信国际花尚中心??南南门国际唐延公馆?产品主要依托于成熟的商务配套;?高象牙公寓唐沣国际广?场中贸广场新??东方米兰绿地.九号观邸?金色城市179西安公寓市场分析:目前市场开发占有量6%11%公寓的分布与区域的经济发展,居住环境,产业机构有高新8%城内50%着比较大的联系。高新区在目前的西安市场上占据一半城南13%的开发量,其市场成熟,价格溢价部分大。其他几个区城北12%城东域除东郊外基本平分秋色。但是根据北郊的城市规划与城西发展看,市场潜力较大。公寓市场的价格良性发展,走出了公寓与住宅平价的尴尬局面。其精装修与毛坯房之间的价格差距较大。就目前的价格而言,公寓的开发溢价较为乐观。?区域竞争力较为明显,其精装价格与毛坯之间的价格差异较大。在新政的影响下,公寓市场发展优势大于住宅。180案名宫园壹号金莎Tiger国际公寓中贸广场首创国际城海博广场汇通太古城西联系方式86287777855686668886622285559666867288888623888886188888框架结构,平层可框架结构,可打通框剪结构,部分可住宅/公寓几套可以打通14套可以打通写字间整层可打通两户可打通/以打通但属精装打通公寓5T24,办公2T8北楼4T19户,南楼2T3户,2T4户,2T5安住宅/公寓4T26户/4T29户9号楼2T6户4T21户5T4户几梯几户户4T16户商业2部2部/写字楼6梯7户未定未定未定市38、42、51、51、104-173,266,住宅/公寓34-130㎡34-10平米81-145平米50-95平米90-170平米53、75、86313,588平米单套面积目商业不确定不售,招商未定写字楼94-280平米未定5层商业,面积未定未定北京盛世物业服务住宅/公寓2.5元/㎡.元/未定物业费未定未定公司4.8元每平米前商业5元/㎡.元//未定住宅/公寓一层1380平米200平米3000平米700平米1300平米一层1252平米400平米平层面积在商业未知总共6平米/1400平米1300平米1300平米/毛坯:9000元/㎡;住宅10000元/平米1.2万-1.3万/平米,12000-15000元每住宅/公寓/写字楼13000元/平7500-8500元/平米7500元/平米价格精装:10000元/㎡1800元/平米装修标平米售准米商业未知未定/未定未定未定住宅/公寓中央空调市政集中中央空调市政地辐市政地辐热采暖方式地辐热,市政供暖市政地辐热市政暖气片市政地辐热知商业地辐热方式热方式未定公寓3.15米,办公住宅/公寓/3米3米3米/3米层高3.7米名商业///3米4-4.5米//住宅/公寓毛坯/精装精装精装精装/装修标准毛坯毛坯公商业毛坯/毛坯毛坯/寓周/上客情况20组左右35-4040-50组40-60组70-80组70-8030-50组周/销售情况4套未开盘未开盘/未开盘未开盘上月成交50套暂定10月开盘,差预目前剩余写字楼25层,项住宅现已售罄,写字售证,已封顶。4部电现已4证,车位200多,拼凑整层销售,不散前期咨询,8月底9月备注间成交价在13000元/现已五证齐全在售项目梯,平层不到2000平可租可买开。住宅现推出9号楼,初开盘,现有3个外展平米目米。8月开放7月3日正式对外排号,成交客户均享受9.2折,1-200号成交再享9.5一次性9.8折,按揭9.9一室交2万抵3万,两9号楼前期咨询,8月现场谈优惠,最高优诚意金/销售手段前期咨询前期咨询折,201-350成交再享一折室交3万抵5万开放惠15个点9.9折,一次性再享9.2折,按揭再享9.5折,览均享折上折181西安公寓市场分析——与本项目产生竞争关系的主要在长安路及经开区从现阶段发展来看,西安公寓产品主要集中在钟楼、高新、长安路、经开四大板块,随着金融商务区及贸易区的建设,未来浐灞也将形成一定的公寓类物业放量经开板块浐灞板块钟楼板块钟楼片区长未来主力竞争区域高新片区长安高新板块安路沿路线板块182西安公寓市场分析地铁二号线沿线项目分析区域项目分析客户分析及物业优势183小寨金莎——小寨成熟区、豪宅住宅基本情况立面及布局图项目名称小寨金沙城南雁塔区长安中路65号(小寨工人文物业地址化宥原址)开发商西安东大置业有限责任公司占地面积9461平斱米建筑面积131697平斱米产权70年容积率14外立面两栋栋26层体楼、1—5层商业、6层电总平面图规划影院项目销售情况户型面积区间34—131㎡推案时间销售价格主力产品总户数842(四26户梯26户、四梯19户)装修标准豪宅处于咨询15000元/㎡超五星级入户大堂、豪华癿公共走廊、㎡34—131项目配套阶段商业、影院物业组成住宅、商业项目当前处于咨询阶段、接受客户市政配套双气诚意登记工程进度约地上17层184小寨金沙——稀缺地段、大户产品185小寨金沙——奢华样板房项目动态:内部认购中,新房源面积35-131平米之间,参考均价13000元/平米,开盘时间待定。项目6层以下的商业部分产权40年,6层以上的住宅部分产权70年,项目已经封顶。预计2013年5月交房入住。预计今年下半年开盘。项目优势:商业黄金地段,成熟的生活配套,户型面积区间较大,客户的可选择性大。项目劣势:区域居住环境较差,容积率过高,导致户型的舒适度下降。价格变动较大,项目客户观望较多。网络点评较差。186小寨金沙——奢华样板房187中贸广场小公寓基本情况立面及布局图项目名称中贸广场物业地址城南长安路不友谊西路交汇处西北角开发商陕西中贸房地产开发有限公司占地面积130亩建筑面积60万平米产权70年容积率8.95外立面总平面图绿化率30%项目销售情况公寓情况当前推案公推案时间已售套数销售价格主力产品公寓楼号15#、16#、18#寓去化率总户数503套(16#)当前在售均价约2010年8装修标准精装装修标准约1500元/㎡300套60%10000元/43—87月㎡市政配套双气产权70年中贸广场是占据长安路、南稍门十字癿地铁上盖物业;三栋公寓当前推出一栋销售情况较好、销售价格10000元/平米、梯户关系4梯23户精装。188中贸广场小公寓16#楼户型配比户型面积45一室一厅435661两室6287(56平米)189中贸广场小公寓16#楼户型配比项目动态:中贸广场,39-87平米精装公寓,均价在9300-12000元/平61.6㎡米之间,全款97折,按揭50%可享受99折优惠;另外有80-145平米毛胚房,价格待定。主体基本封顶。60.1㎡项目优势:居于长安路黄金地段,以商业、休闲功能为主导,集住宅、公寓、商业等多业态于一体,南门外最具特色化的超大型城市综合体。项目户型较为方正、紧凑,布局合理,面积区间可选择性大。开发商知名度较高。项目劣势:周边竞争项目较多,相同模式楼盘的负面影响较大(永宁国际、珠江时代广场),客户对于区域内项目的认可度不是很高。项目没有具体的与周边的竞争项目区分开,还是在争夺着客户群中的细分客户。190珠江时代广场项目名称珠江时代广场地址环城南路东段336号(南门外东侧)售楼处电话400-606-6969029-84298888价格详情待定折扣价格二期价格待定开发商西安珠江投资有限公司户型面积单层80-130平米建筑类型写字间商业酒店式公寓物业类别城市综合体建筑面积150000平方米占地面积17781平方米开盘时间2011年8月入住时间2012年5月城铁沿线2号线装修精装修产权年限40付款方式银行按揭贷款,一次性付款容积率6.09绿化率30%总户数360物业公司广东康景物业服务有限公司物业费待定车位费待定车位数停车位:共440个车位配比1.52饮用水市政供水采暖方式集中供暖,中央空调销售许可证
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纤纤雨梦
贡献于2014/8/14
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策划报告
,
项目管理
内容摘要:
中庭作用 • 空间感、通透感 • 给商户立体化的展示条件 • 活动举办地 • 公共区域 对于高层Mall 项目 • 主中庭从上到下全部贯穿意味着 项目只能拥有一个主大堂 • 由于楼层过高,高层商户实现立 体化展示的效果被削弱 ——过高的中庭令人生畏,效果反而降低。因时宜地的考虑中庭设置, 将传统的单中庭拆分,形成多中庭布局有利于整体价值提升;
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