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2011年9月西安雅荷国际广场前期策划方案_部分6
2011年9月西安雅荷国际广场前期策划方案_部分6
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典型项目分析:业态/项目香港朗豪坊西单大悦城正大广场南京水游城正大生活馆南京水游城3.0%主力商家西武百货首都电影院/横店影视生活蛮好建筑面积2,000㎡10,400㎡15,000㎡3,000㎡正大广场7.5%业态百货娱乐超市、百货百货层数2层2层1层5层西单大悦城8.3%楼层分布F1-F2F10-F11B2F5朗豪坊3.6%单层面积1,0005,20015,0003,0007.5%(各占占总面积比3.6%8.3%3.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%3.5%)1)控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度:香港朗豪坊的核心主力商家西武百货仅2,000㎡,占2个楼层;西单大悦城、水游城的H&M、ZARA均占2个楼层;另上海百联的扬族百货约3万㎡,且占6个楼层;2)主力商家向高区或地下布置,由零售向餐饮、娱乐为主转变:西单大悦城的核心主力商家为首都影院分布于F10-F11层,正大的易初莲花则布置在负一层。(主力零售商家作用在于聚人气,但对租金贡献有限;而位于高区的餐饮、娱乐同样具备聚集人气功能,且不用牺牲租金)291典型项目分析:业态/项目朗豪坊西单大悦城正大广场南京水游城业态/项目朗豪坊西单大悦城正大广场南京水游城零售个数7个12个14个13个零售单店面积929㎡/店1050㎡/店1814㎡/店1117㎡/店餐饮个数1个6个12个6个餐饮单店面积300㎡/店600㎡/店1500㎡/店867㎡/店娱乐个数2个3个8个4个娱乐单店面积350㎡/店5057㎡/店1663㎡/店1725㎡/店2236㎡/1659㎡/1236㎡/合计10个24个30个23个合计526㎡/店店店店业态/项目朗豪坊西单大悦城正大广场南京水游城业态/项目朗豪坊西单大悦城正大广场南京水游城零售面积6500126002540014520零售面积占比11.6%22.5%45.4%25.9%餐饮面积3003600180005200餐饮面积占比0.5%6.4%32.1%9.3%娱乐面积70015170133006900娱乐面积占比1.3%27.1%23.8%12.3%合计㎡7500313705670026610总面积㎡560001250002400001000001)都非常重视主力店作用:西单24个主力店约占总营业面积的主力店占总面积比例27%30%25%24%约45.0%,正大30个主力店约占总营业面积的约47.0%;25%20%13%15%2)业态作用各有差异:西单以零售为主,餐饮为重要支撑;正10%5%主力店占总0%面积比例大是餐饮与娱乐为主导的策略。朗豪坊则更像一个百货,零售占绝大配比,带给客户淘宝的乐趣。292典型项目分析:------主力店各业态面积配比分析项目:朗豪坊项目:大悦城项目:正大广场项目:水游城娱乐面积配比9.3%娱乐面积配比48.4%娱乐面积配比23.5%娱乐面积配比25.9%餐饮面积配比4.0%餐饮面积配比11.5%餐饮面积配比31.7%餐饮面积配比19.5%购物面积配比86.7%购物面积配比40.2%购物面积配比44.8%购物面积配比54.6%0.0%50.0%100.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0.0%20.0%40.0%60.0%?朗豪坊是购物中心发展的前沿型项目,地处旺角核心地段,商业氛围浓厚,自身体量小,故购物面积占绝对优势,坪效较低的娱乐与餐饮面积相对较少。?大悦城强调娱乐主题定位,故娱乐面积配比较大,整体气氛活跃。而又因其周边有中友百货、君太百货、77街购物中心等项目,对购物业态的冲击较大,且中粮集团作为国企,对投资回报要求不高,故其购物面积较小。?正大广场是标准的家庭型购物中心,餐饮比例相当高,并配有相对比例的娱乐业态。其整体业态配置紧扣主题,具有高度研究价值。?水游城的主题与目标客群相对来说最不明晰,面积配比较平均,娱乐体量增大与其水游的整体定位相吻合。业态配比是主题定位的延伸,不同项目的业态配比差异极大,毫无规律可言。但总体而言购物业态风险高,回报高,娱乐业态风险回报都较适中,餐饮最为稳定,风险收益都相对较低。293典型项目分析:------各业态共性品牌及高出现频率品牌分析购物类主要品牌:餐饮类主要品牌:休闲娱乐类主要品牌:??服装类购物以人气较高的时尚品牌?快餐类主要为人气较旺的肯德基、电玩类主要为汤姆熊、加斯猫电玩为主,尤其重视快时尚品牌的引进。麦当劳等,轻餐饮主要为巴黎贝甜、贝城等??其他购物类多为精品购物,如华润尔多爸爸泡芙等影院类多为星美、横店等品牌?OLE、华联BHG精品超市等?西餐类多为必胜客等休闲类适当增加星巴克咖啡、科斯?家庭购物多为儿童购物、家庭艺术?重视日韩餐的配套,多为和禄寿司塔咖啡等茶饮品牌。以及DQ、巴斯罗主题购物,如乐扣乐扣、无印良品等等品牌。中餐则走高端路线宾之类冰激凌品牌,和部分SPA馆2941地铁连接层商业借鉴分析地铁上盖购物中心地铁连接层特点·典型地铁连接层业态及品牌?PART1建筑规划及建筑设计建议?PART2潜在客群分析?PART3类比购物中心分析?PART4地铁连接层借鉴分析295?PART5商业主题定位及业态落位延展上海来福士广场港汇广场美罗城龙之梦购物中心久百城市广场所处商圈人民广场站徐家汇站徐家汇站中山公园站静安寺站地铁1、2、8号三线地铁2.3.4号三线换地铁1、9号双线换乘地铁1、9号双线换乘地铁1、7号双线换乘换乘枢纽换乘乘商圈类型核心传统商圈核心商圈核心商圈区域商业中心CBD核心商圈商业规模中型大型中型特大型大型生活、流行、家庭购年轻、流行高端生活品味特色流行高端时尚整体定位物中心百脑汇数码城、日式NOVO百货、大时代美家乐福、特力屋、永名店运动城、永华影城、特色五番街、大时代食广场、舒适堡健身乐电器、龙之梦影城、久光百货主力店OLE精品超市美食广场、柯达影城、中心、和平影院一兆韦德健身中心大众书局B1楼商场直连通道至B1楼商场直连通道至一B1楼商场直连通过商一号线,地下通道经有2个换乘通道吸引号线,其余商场地铁的场扶梯链接一号线,过美工装饰,让人心了大量客流,B2楼直连接地铁通道宽达10余米堪称上缺点两部扶梯都只上B1楼商场直接连接到二号请放松,如能设置上接连通道连接二号线,海最宽舒适的换乘通道,商场不下地铁站,不线,非常便利站厅方式海新世界商城和杭州地上二楼通过天桥廊非常人性化,期间的翻够便利,建议在增加大厦通道的移动步道道连接三、四号线牌广告也颇有特色一部扶梯更佳日式特色五番街、美连接地铁美食城(轻餐,快餐美食城(轻餐,快餐运动城、精品超市、精食城(轻餐,快餐及美食城(轻餐,快餐及休站厅楼层及休闲餐厅等)、个及休闲餐厅等)、超品服饰、手表城、化妆休闲餐厅等)、流行闲餐厅等)、精品超市、人护理用品、饰品、市大卖场、流行服饰、商场业态品服饰、个人护理用品、个人护理用品特色商品个人护理用品业种组合家居品B1楼:食之密西点、B1楼:无印良品、B2楼:美珍香、家乐莉莲蛋挞、FRANCfranc家居、福、数码下一城、永B1楼:久光百货名品超市、COLDSTONE、卡乐星B1楼:名店运动城、连接地铁ZOFF、日比谷花店、乐家电、月光馆、法屈臣氏、山崎面包、唐饼Cael's汉堡、快乐柠OLE精品超市、ZARA、站厅楼层七叶和茶、都恩客面藤、得一大药房、2家、Movenpick冰淇林、哈檬、屈臣氏、乐纷、I't、佐丹奴概念店、包房、卡乐星、楼:BreadNButter、根达斯、比利时巧克力、商场品牌TheFaceSHOP、时间廊、丝芙兰、晴彩PEACFJOHN蜜桃派内IZZUE、I't、XOXO、百人一朱、华丽屋、日比组合(部分)KOPA、HelleKitty眼镜、肯德基衣、SEGAMI药妆店、DHC、ESPRIT等以流谷花店、芝士工厂、玛丽法近泽蕾丝、SEGA电玩行服饰为主宝人民广场一直是上海徐家汇在90年代初随着徐家汇在90年代之前静安寺是上海传统高端商中山公园与徐家汇情核心商圈,90年代末地铁一号线而逐步旺盛并没有很浓的商业气圈,由于地铁二号线的施况相近,是伴随着地由于城市空心化曾一起来,整个商圈历时三氛,随着地铁一号线工,曾一度失去人气,随铁换乘枢纽而成长起度衰退,随着二线到年多才发展成为上海重的开通以及西南地区着二号线的竣工以及周围来的区域商业中心,三线换乘枢纽的确立,要的核心商圈,而99年大量导入人口,徐家大量甲级写字楼的竣工而龙之梦则是上海首个来福士广场开业时一底开业的港广汇仍然耗汇很快繁华起来,徐逐步恢复人气,久百城市备注同时有两个楼层连接炮而红,堪称枢纽交时多年才逐步实现了整家汇可谓是地铁的第广场整体租赁给了香港-不同地铁线站厅的购通典范。该商圈客流体旺场并成为上海最重一个也是最大的受益SOGO--既上海久光百货,物中心,商圈客源以来源广泛,涵盖办公要的购物中心之一。该商圈,五番街刚刚由目前已经是上海业绩第三周边办公人群及周围白领,大中学生,旅商圈客流来源广泛,涵原来的数码城和美食的百货商场。客源以高档居民为主游客源等各式客群盖各类客群广场改造而来白领课为主296北京东方新天地国贸商城新中关广场国瑞城西直门嘉茂所处商圈王府井站国贸站中关村(黄庄站)崇文门站西直门站地铁2、4、13号线的地铁1、4号线地铁1、10号线地铁4、10号双线换乘地铁2、5号双线换乘换乘枢纽交汇处商圈类型传统核心商圈CBD核心商圈区域商圈区域商圈交通枢纽商圈商业规模大型大型中型大型大型生活、流行、家庭购高端时尚,商务奢华时尚、商务年轻时尚年轻、流行、时尚整体定位物中心百老汇影城、乐天马BHG高端超市、爱酷电百老汇新世纪影院、OLE高百丽宫影
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纤纤雨梦
贡献于2014/8/14
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策划报告
,
项目管理
内容摘要:
中庭作用 • 空间感、通透感 • 给商户立体化的展示条件 • 活动举办地 • 公共区域 对于高层Mall 项目 • 主中庭从上到下全部贯穿意味着 项目只能拥有一个主大堂 • 由于楼层过高,高层商户实现立 体化展示的效果被削弱 ——过高的中庭令人生畏,效果反而降低。因时宜地的考虑中庭设置, 将传统的单中庭拆分,形成多中庭布局有利于整体价值提升;
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