市北门户：经开最核心地段，最靠近城市中轴线、地铁，出行最佳位置?临主干道未央大道，南北向交通优势极佳，通行顺畅?地铁站无缝连接，拥有便捷的轨道交通优势?区域交通条件极佳，多条城市快速交通雅荷国际干道环绕349充足的商业配套：13万㎡地铁上盖mall，融合餐饮、购物、休闲、娱乐等多业态于一体，为办公提供完备配套服务，具备成为区域商业中心机会。?商业体量优势：13万平米区域最大规模mall，规模优势明显。?商业规划优势：地铁无缝连接，与办公楼、公寓紧密连接，资源对流效应显著。?周边商业定位相对较偏，本案凭借体量和规划优势可成为区域最具人气的商业中心。350逐渐发展的商务氛围：经开区在凤城1-3路之间商务办公氛围较为理想，但3-7路之间由于有长庆油田存在，形成一定程度断带，使商务氛围延伸减缓。但近期随着本案周边多个综合体及写字楼项目入市，将迅速形成商业氛围。?经开区商务办公氛围初步形成，但是整体未形成连续，部分断带短期内阻隔了凤城五路周边的商办氛围。?商务办公企业数量在增加，且企业质量普遍较高。?整体租金水平尚可，出租率理想，但总体收益状况可以期待。?凤城4-7之间长期缺乏商办物业，多数企业处于观望状态，未来将放量?商业配套充足，办公成本低廉351激烈的市场竞争：项目所在区域短期内将有大量商办物业放量激增，虽然众多项目共同构成区域办公氛围，但激烈的竞争也对项目后继发展十分不利。1.国际企业中心—凤四路2.环球金融中心—凤五路3.海博广场—凤九路4.正尚国金中心—凤八路5.海璟未来城—凤九路6.MAX未来—凤五路352------界定经开商务新标准的领袖领袖、品质、便捷、集成我最地段：市北门户、商业氛围显现、区域供给缺乏我有配套：高品质购物中心塑造区域核心我是树立经开区商务办公新典范、新模式。与传统写字楼和潜在竞争写字楼形成差我能异化价值构成模型353雅荷国际文化广场2写字楼部分分析及总体定位?PART1市调结论回顾?PART2潜在客群分析?PART3写字楼策划定位思路OfficeTheRESEARCH写字楼市潜在客群之筛选354结合经开区十一五重点扶持的产业发展方向和区域经产业趋势济结构以及重点发展产业，未来经济发展将在如下几个现代服务产业有所侧重；市重点发展产业可能得到高速发展的现代服务业?石油化工?基础服务(包括通信服务和信息服务）?装备制造?生产和市场服务（包括金融、物流、批发、电子商务以及中介和咨询服务等专业）?进出口贸易?个人消费服务（包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、?新能源新材料文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等）??航空航天公共服务（包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）?军工?印包经开区产业发展规划：经济持续发展的基础产业。以重点发展与多业并举相结合为原则，大力开发国际港务区的建设，重点发展石油、兵器、印刷制品和多媒体等产业，加快工业调整。355产业趋势市北商务平台演变趋势下，不同类产业将产生多形态的商务空间需求。区域内客户产业类型商务需求办公物业商务组团高新、软件、光电、追求正统、仪式感强，甲级商务写字楼都市商务军工、装备制造、信集中式大体量规范分息(数据存储）、创布的办公需求意、金融服务、咨询、会计、律师事务所等商贸流通、物流等生租金敏感，但需求满普通商务楼都市商务产型服务业（装饰、足商务配备几本完备Soho商务公寓广告、贸易、物流、的办公需求保险等）研发中试、展示物流、满足追求自由、活力、总部基地、低密度商产业服务印刷包装培训等功能创意、时尚、散落式务办公空间的需求小体量自由分布的办公需求政府相关企业单位，行政性强，集中分布，行政写字楼行政商务文化、传媒、教育等需求舒适的办公区区域客户群体——因市北产业本体升级将引发新型的商务空间需求。356资讯类、贸易类及依托区域产业又对商务空间需求较大的企业，产业趋势成为区域内主力客户所属行业。区域内客户行业会计事律师事务所务所专业事务所银行管理咨询证券服务性行金融咨询公司投资咨询业的发展保险设计咨询投资公司贸易贸易公司会展公司经开区区内产业为本项目办公产品提供强力客源支撑，政府北迁带来了大量政务衍生需求357城市格局重塑的前提下下，有见识的企业会率先抢占选择办公产业趋势资源，跨区购置办公物业成为市场可能。跨域内客户模式维持原有放弃企业战略选择模式次级区域寻找替代着紧缩、原有区域寻找替代品企业规模原属区域战略选择不动产置业行业案例抢占房地产保持、观望国际一线4大CBD金融、服务、房地产原有区域金融国内一线国资企业大维持原有区域金融、电信、移动、烟4CBD草、装备、电子垄断企业放弃房地产、金融国内二线次级CBD紧缩国际二线城市副中心文化、贸易次级区域设计、咨询、贸易观望创意地产成长型商业次级商业区企业孵化基维持地贸易外迁咨询、代理358产业趋势———难以承受高昂办公运营成本跨区域客户核心驱动因素区域项目名称租赁价格入住率（%）高新国际390高新区域西部国际2.5—2.875平均租金价格3元/平米/天区域项目名称租赁价格入住率（%）城内区域中大国际495南二环沿线老三届世纪星390平均租金价格3.5元/平米/天高新片区各类写字楼平均租金水平——1.5~2.5元/平米/天?经开区目前的租金水平低，在产品品质保证下，又有市政北迁和地铁概念，将会吸引一定市区的大面积自用客户，降低其办公成本——跨区域购买。?经开区总体规划和西咸新区规划日益完善及成型，增值潜力较大，会有部分“试水型”小面积投资者对区域进行投资购买。359产业趋势与前几年多数购买需求为纯投资性质不同，大西安整体规划、市政府北迁、地铁开通等多重因素下，无论是区域内客户还是跨区域客户，受抢占资源、投资升值、资产保全等因素驱跨区域客户动，租用性需求转化为购买型需求可能性非常高区域客户宏观市场企业抗风险能力企业策略选择A.调整投资结A.经济环境导致A.中小型企构，选择以较行业和写字楼需业自身经营低价格购置不求持续恶化状况下降动产进行资产后市供应高峰面对后市B.B.保值下竞争形势更为不确定因素，B.以不动产作严峻企业经营风为后续经营保险急速上升障，谋求企业的长期发展传世经验：写字楼不同于公寓，应深度挖掘租用类客户中可能转变为购买类客户的客户群体360产业趋势虽然目前经开区写字楼回报状况一般，但区域前景及纯投资购买客户高标准产品素质可吸引不少区外投资客户投资客户区域条件?追求稳定租金收益目前区域办公楼租赁状况不理想?注重项目长期获利能力经开区的前瞻性规划，升值潜力大?对项目长期的增值能力有一定期望本案优秀的交通条件和综合性的业态配臵?对产品内部装修及配套要求相应较高，对产品品质西安写字楼整体趋势转好期望大，以便于后期租赁------区域内陕北煤矿主、西安富裕阶层、政?注重资金回笼的安全性府官员以及各地游资等购买可能性最大361产业趋势总体写字楼客户分析：游离客户小面积客大面户积客户重要客户核心客户很小面少积投资-------核心客户；?区域外的自用客??区域内的自用客经开区内咨询、贸易类服务行业、部分户则为追求实惠户因价格及地段投资客价格的大面积客等原因以小面积户为主；-------重要客户；需求为主；??区域外的投资客CBD/次级CBD转移办公场所客户?区域内的投资客户以小面积投资户数量较少-------游离客户；为主；?其他区域企业客户、区域外投资客户362雅荷国际文化广场2写字楼部分分析及总体定位?PART1市调结论回顾?PART2潜在客群分析?PART3写字楼策划定位思路OfficeTheRESEARCH写字楼策划定位之概念策划363问题1------复杂的市场环境下，如何顺眼写字楼的竞争趋势与发展变化？问题2------如何在裂变的需求背景下寻找有效客户？基于客户需求的营销方向区域内自用客户考虑因素：产品品质是突破口?看重产品形象，办公空间的舒适性区外自用客户考虑因素：?看重交通的便利性、产品性价比，办项目形象是机会点公成本、面积适用投资客户考虑因素：?产品增值回报，资金快速、安全回笼商业配套是附加值364产品品质提升------物业发展战略在发力点上充分放大提升企业形象优势，弥补不足舒适办公环境在优化空间商做足功课，打造核心竞争力降低办公成本总体思路：走差异化路线做区域市场领跑者！365过往高密度的建筑、恶劣的自然传通风采光条件、无尽的等候电梯、象征性的零星绿化、统寥寥无几的配套、少得可怜写的车位。。。。。。字楼366当下勇于挑战，突破经开区固有新写字楼模式，冷眼观察市场竞争，切中要害出招，发出商市场最强音。重新定义经开区写字楼新标准，引领新的务趋势和方向！！模式367当你还在为高昂的办公成本、密集的办公环境、稀少OFFICE的停车位而伤透脑筋时。。。。。。OFFICE自然主义将告诉你，其实你可以这样工作：自然：人与自然------享受生态办公环境，上下班还可以穿过城市中绿自化精致的公园，彻底放松心情：商务与商业------工作之余约三五好友到楼下购物中心享受精彩咖啡、茶品，交流小憩。然集成：功能互动------享受大型购物中心、精品公寓等多种业态互补互促，停一步即办公，入一步即生活，出一步即消费，：简约：主企业成本------极具性价比的企业资产，经开产业的鼎力支持：员工成本------物美价廉的泊车体验和城市最便捷的快速通勤：义这------就是前所未有的办公集约主义全新价值体验。。。。。。368Positioning定位第四代商务办公写字楼定位生态/人性化/花园式/国际标准定位ECOLOGYBUSINESS生态商务369生态商务建筑本身就是花园DNA精致的立面处理，绿色的首层大堂，绿色的电梯间等生态装饰，