目录?A、走进深圳?B、各项目考察内容介绍及优劣分析?1、京基100?2、万象城?3、海岸城?4、怡景中心城?5、COCOPARK?6、益田假日广场?7、中信新城市广场?8、地王广场?9、万科东海岸商业街-大梅沙?10、东门老街目录?C、各项目的比较及我们可借鉴注意之处?1、室内内部空间的植物和生态观景、玻璃外墙、外立面和中庭的采光和室内射灯的利用?二、商业氛围的营造?三、商业内装及导示系统?四、非常重视餐饮的“吸人”作用?五、西武百货撤店?六、地铁商业的成熟和对购物中心的引流?七、休闲餐饮在室外的布置?八、电子设备的利用?九、柱距和层高的设定对商家的“隐性”设置?十、细节人性化和新颖化?十一、对于VIP卡的重视?D、深圳商业中心的考察启示．深圳概貌深圳概貌深圳简介?深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，广东省南部，毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积1953平方公里。?城市定位：文明城市、卫生城市、知识城市、窗口城市、设计之都、时尚之都；国际化城市、全球先锋城市、全国经济中心城市、国家自主创新城市；深港地区建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”；粤港合作示范区、先行先试示范区等、图书馆之城。?海滨城市?经济特区?毗邻香港?土地总面积:1952.84平方公里2数据资源来源：深圳市统计信息局公布了深圳市第五次人口普查结果国家综合配套改革试验区全国经济中心城市城市定位国家创新型城市中国特色社会主义示范市国际化城市深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。光明新坪山新区区深圳交通概况航空：深圳宝安国际机场距离深圳市区32公里，现已开通国内航线76条，运营航线53条，平均每天约有80多班航班飞往全国约50多个城市。铁路：大京九、京广九两条铁路大干线交汇深圳，连接香港，把内地、深圳、香港融为一体，铁路交通十分方便。公路：深圳有几个长途客运站，每天都有发往广州、汕头、湛江、福州、厦门及省内各县的班车，其中罗湖客运站，主要是到省内外各大城市的车；福田客运站，南头客运站，罗湖汽车站,就在火车站东站旁边，主要是去广东省内城市，楼下大部分是去广州的豪华大巴,几乎5分钟一班，楼上的候车厅则是广东省其他城市的。水路：共有盐田、蛇口、赤湾等8个港口。深圳蛇口港每天都有往来于珠海、广州、澳门、香港、九龙的定期航班。深圳地铁路线图深圳地铁深圳地铁目前深圳地铁已开通5条线路共178公里，包括罗宝线（原1号线）、蛇口线（原2号线）、龙岗线（原3号线）、龙华线（原4号线）以及环中线（原5号线）。地铁与商业的发展：?未来的地铁可接通香港，为深圳创造了商机和就业机会，产生一连串产业链，包括建筑业（上盖物业发展权可建26,000个单位），装修、管理、运输、零售等；?快速促进深圳各大型购物中心的商业发展，方便消费者前行购物的同时带动商圈的快速发展；?地铁的接通，深圳关内一体化；?促进深圳经济特区的快速发展，地铁时代，让深圳城市服务设施更家完善；深圳环境：泛珠三角经济圈之核心城市、港深国际大都会深圳五大战略定位：?国家综合改革配套实验区?全国经济中心城市深港五大中心?国际创新型城市全球性的金融中心?建设中国特色社会主义示范城市物流中心?国际化大都市贸易中心创新中心国际文化创意产业中心环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈深圳环境：经济高位高速、健康发展，城市综合竞争力常年位居中国内地首位2009-2010中国城市GDP总量及增幅11865深圳12000深圳经济产出总量制约因素14.00%经济增长速度高于上海、北京经济效率高于上海、北京11000——土地、人口、环境、资源11.50%12.00%10.70%发展成本低于上海、北京10.10%10.00%城市竞争力10000——仅次于香港，连续三年排名内地第一9112中国内地最具竞争力城市8.20%8.00%经济规模小于上海、北京，经济总量不足9000GDP总量——次于上海北京广州，排名全国第四城市经济高位、快速、健康发展82016.00%80002009-2011中国城市综合竞争力排名4.00%70002.00%第一名第二名第三名第四名60000.00%2007上海年香港深圳上海北京北京广州深圳2008年香港深圳上海北京2009年香港深圳上海北京GDP总量增幅深圳环境：深圳城市发展策略—建设可持续发展的全球先锋城市深圳城市规划（2007-2020）送审稿——城市空间布局策略加密提升——适度提高适宜地区的开发强度，节约集约利用土地，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力。以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。深圳2030年城市发展策略发展目标——建设可持续发展的全球先锋城市?经济发展－－繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。?社会发展－－平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。?环境发展－－自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。节约型城市发展——优化城市空间布局，提升城市运营效率。未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。空间发展策略——强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。深圳商业格局：已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成多层次的立体商业体系?市级综合性商业区罗湖金三角商业区华强北商业区?次市级综合性商业区福田中心商业区南山后海商业区宝安中心商业区龙岗中心商业区?片区综合性商业中心（9个）南油商业区、南头商业区、沙井商业区、光明中心商业区、龙华商业区、布吉商业区、笋岗商业区、沙头角商业区、坪山中心商业区深圳商业现状：深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/中心区的定位，发展受限的原因在于档次华强北商圈：依托专业市场和改造项目，完善商圈环境和功能配套东门商圈：受到未来缺乏高质素商业物业供应以及商圈内现有的陈旧硬件的影响，商华侨城商圈：依托发达的旅游产业，带动商圈发展圈档次较难提升福田CBD商圈：定位于中高档消费群，强化城市购物中心、娱乐中心的功能特征南山商业文化中心商圈：A未来商业竞争大，区域D性交通网络的完善将助FEB推商圈的发展C蔡屋围商圈：高档次商业物业的供应将继续强化商圈城市商业人民南商圈：商圈内商G核心的地位业基本定型，临近口岸的优势将弱化优势提升的商圈发展受限的商圈C蔡屋围商圈A东门商圈D华强北商圈B人民南商圈E福田CBD商圈F华强城商圈G南山商业文化中心商圈深圳商业现状：深圳主要大型商业项目沿南海大道、深南大道、人民路等城市主干道两侧分布6111241032159137148现有新增/未开业1金光华广场9晶岛国际（IAMALL）2华润万象城10金地岗厦项目3中信城市广场11中航城4怡景中心城12京基金融中心5cocopark13欢乐海岸6益田假日广场14华润体育中心7海岸城8花园城深圳商业现状：商业格局在政府规划指引下呈多中心、区域化有序发展，运营良好。华强北、罗湖金三角仍是辐射力最强的市级综合商圈华强北商圈罗湖金三角商圈：市级综合商圈东门、人民南、蔡屋围宝安中心区商圈南山商圈福田中心区商圈龙岗中心区商圈次市级综合商圈因不同消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈。罗湖金三角商圈、华强北商圈、南山商圈为三大主力商圈;福田商圈为特色商圈;宝安商圈、龙岗商圈为关外新兴商圈深圳三大主力商圈龙华天虹龙岗柏龙大润发龙岗世贸摩尔城双龙天虹公民天虹宝安海雅坂田湾港隆城畔西部珠宝东门茂业横岗天虹太阳百货南山海雅鸿展广场南山茂业华强海岸城茂业南山崇尚金光华COCOP茂业友谊益田假日ARK怡景中京基百纳心城蛇口花园万象城KKMALL中信，深茂、地王东门商圈东门商圈：深圳最早形成的商圈，商铺密集度、客流量仍稳居首位。但购物环境落后，中低档商业、批发为主，消费人群趋于低端。?主力店??天虹百货茂业百货建筑面开业时项目档次积间太阳广场中档为主700001999?太阳广场茂业百货中档为主400001997天虹百货中档为主260002000?未来项目建筑面开业时项目位臵积间信和百约货东门路29460待定深圳百深南东约货广场路56000待定巩固+突破东治安门交通危压力管理机东门作为引领深圳商圈的主导,政府将大力对老老商圈商圈子进行新改造,在保持有原有特色的基础上新改革新增亮点,让东门焕发新生机!我司在深圳最早开店的地方就是东门商圈，相信以我司品牌的魅力，定能在老商圈中再次引领深圳珠宝市场！人民南商圈：人口密度大，地理位置优越。以西武、友谊城百货、天虹、金光华等中高档商场为主力，配合餐饮、娱乐和其他零售业态，但交通和和环境受限，发展有限。项目名称档次建筑面积开业时间金光华广中高档购1200002004场物中心?西武百货?国贸天虹西武百货高档百货40001993友谊城中档百货156001988?金光华广场国贸天虹中档百货360002008?友谊城西武百货金光华广场友谊城蔡屋围商圈：由地王、