WESAGAUNIONCOMMERCIALESTAE&CONSULTANTCO.,LTD北京万商联行投资顾问有限公司唐山市丰润区项目规划设计建议方案2011/12/05项目客户访谈及项目定位项目规划方案唐山丰润商业项目定位|2北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion项目前期定位修订补充项目产品规划项目动线规划项目业态规划????2011/11/7周边产业结构及渠道调研房地产职业经理人访谈商业零售行业调研及访谈政府相关人士访谈中高端客户访谈项目定位及专案研讨会项目定位报告撰写及修改定位报告内部终审????????2011/10/15项目启动及项目市场调研项目启动会及专案团队确定项目地块踏勘及开发商需求沟通城市及区域调研区域及竞争区域房地产市场初步调研区域商业市场环境调研区域酒店市场调研区域零售行业调研???????2011/09/18前言：按照项目计划进度，目前进行到第三阶段工作，本次为第三次汇报唐山丰润商业项目定位|3北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion第一部分：前期项目定位回顾第二部分：基地商业价值分析及整体布局建议第三部分：业态规划组合建议第四部分：产品设计建议报告框架：唐山丰润商业项目定位|4北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion1.1项目整体定位1.2分物业定位第一部分：前期项目定位回顾第二部分：基地商业价值分析级整体布局建议第三部分：业态规划组合建议第四部分：产品设计建议唐山丰润商业项目定位|5北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion产品类型地块体量购物中心A16万㎡商业街A2、A3、B17万平米住宅A2、A39万㎡酒店A1、A4星级酒店2万㎡经济酒店6000㎡专业卖场A4、B214万㎡1.1：项目整体定位唐山丰润商业项目定位|6北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion1.2：分物业定位唐山丰润商业项目定位|7北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion1.1交通状况分析1.2商业价值分析1.3整体布局建议1.4动线规划设计建议第一部分：前期项目定位回顾第二部分：基地商业价值分析级整体布局建议第三部分：业态规划组合建议第四部分：产品设计建议唐山丰润商业项目定位|8北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion交通分析：1、区域人口交通导入路线主要集中于曹雪芹大道入口；2、外来人口交通导入路线主要集中于润泽路和唐丰路；3、曹雪芹路口进入压力较大，且道路设置栏杆，仅限西至东方向车流；但由于此路口为商业黄金十字路，客流较大，因此曹雪芹大道路口作为主要人流导入端点；唐丰路曹雪芹大道润泽路2.1：交通状况分析唐山丰润商业项目定位|9北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion重点小学对于本项目商业发展定位的优势；借助教育实现从学生、教师到家长的相关需求，如文具、餐饮、生活用品等；天宫寺公园景观文化对于本项目商业的主题丰富性，达到借助公园优势丰富本项目业态；实现商业景观的情景化特色；商业核心地段，依靠唐山百货及赛特购物中心商业前期预热区域；形成未来商业中心。教育资源商业资源公园景观文化资源2.2.1周边商业资源分析2.2：商业价值分析商业价值最好商业价值较好商业价值一般唐山丰润商业项目定位|1033北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion441122第一：购物中心与商业街物业相交处，要求规划设计动线及建筑达到自然过渡，和谐统一；第二：2号位置形成人流及车流交汇聚集点，要求规划设计预留空间，视野宽阔，对天宫寺及曹雪芹大道十字及火车站等周边标志性物业拥有良好的视线。或以形成广场等形式。第三：3号位置，公园与商业街相交处，策划建议要求规划设计达到商业与自然景观之间的结合，形成良好的互动效应，从而提升商业价值；同时，公园建造部分构筑物，以儿童游乐设施为主题。第四：4号位置，专业市场与商业街交汇处，规划设计要求实现专业市场与商业街的良好过渡，形成海鲜餐饮主题的特色商业区。商业价值优化点：2.2.2.基地商业价值研判2.2：商业价值分析唐山丰润商业项目定位|11北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion购物中心/星级酒店商业步行街/住宅专业卖场2.3：整体布局建议唐山丰润商业项目定位|12北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion编号总占地面积（㎡）退线内面积（㎡）规划物业类型A13320023618.91购物中心/酒店A22476022543.68商业街/住宅A33171028732.31B145002204.71A42160012358.37专业市场/快捷酒店B23342022648.87合计149190112106.852.3：整体布局建议重点塑造的节点重点塑造的节点唐山丰润商业项目定位|13北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion示意说明：车流进入本项目路线为蓝色线条示意：规划要求：站前路为城市规划中央商务商业纵轴线，连通城市北部政务中心,建议由火车站人群进城经唐丰路绕道而行，减小站前路交通压力。以站前路为中轴的项目内部交通十字为目的性消费交通行车。2.4.1车流动线规划示意2.4：动线规划设计建议人流节点人流节点唐山丰润商业项目定位|14北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion示意说明：人流动线进入主要为曹雪芹大街入口处和天宫寺入口处。南部火车站人流较大，但多数为路过行人，因此在南部要求视觉性好的人流动线，达到商业街和公园良好的可视性；解决好公园、周边住宅与本项目人流交通的串联性和便捷性。2.4.2人流动线规划示意2.4：动线规划设计建议唐山丰润商业项目定位|15北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion示意说明：货运动线组织分为两大板块；第一，为购物中心及酒店板块，货运动线由唐丰路进入项目；第二，专业市场板块，由润泽路进入项目实现货运组织。以此形成相对的动静区分，购物中心及专业市场为动区，商业街和住宅为静区。2.4.3货运动线规划示意2.4：动线规划设计建议唐山丰润商业项目定位|16北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion1.1前期行业市调回顾1.2商业街业态规划示意1.3购物中心业态规划示意1.4专业市场业态规划示意1.5各商业业态组合间的相关性分析第一部分：前期项目定位回顾第二部分：基地商业价值分析级整体布局建议第三部分：业态规划组合建议第四部分：产品设计建议唐山丰润商业项目定位|17北京万商联行投资顾问有限公司WesagaUnion品牌进驻情况：外来品牌进驻较少，现有零售品牌为安踏、李宁、天美意、她他等国内二三线品牌；缺乏较为时尚流行品牌和国内一线国际二三线品牌；商业业态发展情况：以街边店、传统百货和专业市场为主；缺乏现代购物中心、商业街、主题商业、国内国际连锁超市等行业发展情况：餐饮行业、娱乐行业、婚纱婚庆行业、酒店行业在本地发展较好，商家经营收益可观。缺乏及可整合发展行业：服饰服装、化妆品、电子行业、娱乐酒吧、儿童游乐、教育益智行业等；区域商业渠道资源利用：丰润区商业流通渠道缺乏本地综合专业卖场，包括百货、日杂、服饰、玩具、海鲜等生活用品。经过第一阶段的市场调研，对于商业品牌及行业发展的梳理如下：3.1：前期行业市调回顾