项目整体定位·差异化价值占位150米，突出项目的高度价值，垂直综合体即：酒店、商务、居住、商业等多种功能集体，本案中体现一种价值方式，引入空间的概念，模糊居住的概念，贯穿整个营销节点。丰泽CBD150米城市垂直综合体泰和·铂郡，丰泽区CBD150米城市垂直综合体以上层诠释阶层，以视界划分世界主推形象形象定位备选形象ACB产品定位本案除了酒店外，可售部分主要包含主楼低楼层的公寓（图示A）、裙楼的公寓（图示B）和底层商业部分（图示C），百合田建议对这三部分产品进行规划，通过差异化、精品化的定位，实现项目整体的最大化效益。酒店公寓酒店式公寓商务行政公馆酒店主体低楼层酒店式公寓定位该部分位于酒店主体建筑下半部，与酒店无缝对接，依托本案五星级酒店的优势，发挥酒店商务、会议、休闲娱乐、酒店服务等功能，我们将该部分公寓产品定位为：商务行政公馆，满足商政人士的高端商旅需求。商务行政公馆，满足商政人士的会议交际需求。商务行政公馆，满足商政人士的办事接待需求。商务行政公馆，满足商政人士的休闲娱乐需求。商务行政公馆，满足商政人士的星级服务需求。MINI精装公寓裙楼酒店式公寓定位该部分户型MINI，总价较低，以投资和自住为主。强烈建议采用精装修，提升项目整体形象，走城市精品公寓路线，因此该部分的产品定位自然为：MINI精装公寓，满足精英阶层的格调空间。MINI精装公寓，低总价享受五星酒店社区。裙楼商业定位名品折扣中心该部分的商业定位需遵循两个基本原则：1、与酒店的商业配套相符，保证高端客群餐饮、娱乐、休闲、购物的全方位需求；2、与片区的竞争对手走差异化路线。定位理由1：项目自身角度酒店商业配套规划中西餐饮、桑拿、康体中心等餐饮休闲娱乐功能，但是缺乏高端购物体验。利用五星级酒店带来的商政人士人流量，引入高端商场，走国际精品路线，符合项目的整体定位。丰泽广场、丰泽街、刺桐路的临街商业比本案的昭示性强，且商圈成熟定位理由2：区域竞争角度本案周边有齐全的商业配套：丰泽广场、新华都超市、国内服装品牌专卖店等购物需求，如果本案的商业部分不走差异化路线，本案的弱势一线商圈的二线位置将被放大，无法吸引人流量。目前泉州没有名品折扣中心形态的商场，处于市场的空白点，依托泉州强大的经济实力和本案五星级酒店的客流量，具备比较强的客群消费基础。定位理由3：市场空白角度OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉；方便舒适的氛围——环境良好，货场简洁、舒适。“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（中国）有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商。专注于大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管理；创建以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式；并致力于该新型现代产业模式的投资、开发及运营管理。建议：引进奥特莱斯奢侈品牌：巴宝莉、登喜路、爱马仕、巴黎世家、杜嘉班纳、芬迪、古琦、普拉达、塞拉菲尼等。手表品牌：卡地亚、劳力士、欧米茄、浪琴、阿玛尼、巴宝莉、西铁城、萧邦、天梭、卡西欧等男装品牌：马克华菲、乔治贝弗瑞、法登、梦特娇、杜嘉班纳、卡帝乐鳄鱼、克莱蒙梭、博格西尼、威斯康尼等。女装品牌：OtterRepublic、威丝曼、PAC、宝鸟、似水年华等。运动品牌：耐克、卡帕、阿迪达斯、三叶草、美国骆驼。箱包品牌：巴宝莉、登喜路、飞拉、威戈、布里克斯、阿迪达斯、履行之家等。香水品牌：巴宝莉、范思哲、莫斯奇诺、浪文、莲娜丽姿、普拉达等。奥特莱斯——名品折扣店目前市场均价本案均价住宅整体均价13500元/㎡商业整体均价30000元/㎡价格目标泉州籍侨胞回乡投资、企业接待点或办事处；晋江、石狮、安溪等地的投资客群；看重产品的升值空间、社区高端配套和品质、酒店配套服务。价值、产品品质和酒店配套显示的高端形象环境、产品品质、总价控制与酒店配套带来的城市价值形成一定吸引力，对泰和比较认可；形成最大吸引力；职业特征：私企业主、企业高层、泛公务员高层、个体户、侨胞、炒房客客户特征：财富积累实力很高，注重生活品质，好享受，年龄在40岁以上，数量较多置业目的：投资、资产保值或升值、商旅临时居住点驱动因素：项目的地段职业特征：公司白领、企业中高层、公务员、个体户客户特征：财富层级相对实力有限置业目的：自住兼具投资功能、上班比较近、区域归属感、泰和品牌忠诚客户驱动因素：项目大泉州区社会权贵阶层酒店VIP及老客户、丰泽区老城区住民、城市精英阶层泉州籍侨胞、大泉州区域投资客重要客户核心客户边缘客户客户定位三变身营销，制胜市场??整体营销策略分期推广安排营销推广篇》没有任何电影事件能够超过《阿凡达》。——《泰晤士报全球影史票房第一》我看到了电影的未来，这就是《阿凡达》。——《底特律新闻》3D电影（硬件）外星人（软件）变身变身变身策略平凡人2D电影这是近十年来最耀眼的电影，最后一场20分钟的大战让人血脉贲张。——《太阳报*阿凡达强大之源**阿凡达强大之源*【变身营销】】【变身营销体验式营销策略快速去化资源整合策略＋5大策略确保实现项目的战略定位数据库行销策略品牌策略品牌塑造活动营销策略五大策略销策略销广营盘推整两大任务4完善客户服务部提升服务价值，塑造品牌美誉度“”123建立泰和汇五星级物管理念倡导全员营销之一略策品牌?????通过酒店积累的人脉资源建立客户组织“泰和汇”多开展与会员的情感沟通活动五星级物管理念的提出：物管服务涉及到前期的规划设计、后期的交房以及入伙后的日常管理工作制定全员营销的相关制度，在企业内部建立起服务的意识和责任感成立客户服务部，及时解决客户的疑难杂症“万客会”“禹洲会”????1、建立“泰和汇”的组织框架和服务内容设置“泰和汇”工作小组，专门负责及时更新“泰和汇”相关信息并处理相关事宜2、多开展与会员的情感沟通活动会员募集后，应针对会员多开展联络感情的活动，比如“博饼活动”，“家庭日活动”…并及时将活动信息发布根据需要，组织会员问题的集中反馈和解答开展会员的征文、作文比赛，摄影比赛、DV比赛等赛事，增进与会员之间的沟通完善举措：……”汇和泰“立建五星级物管，贴心服务，体现用心，提升美誉度。…从今后酒店使用和物管方面给予产品规划设计的建议做好销售过程中的服务工作，比如保安、清洁树立形象做好交房及入伙后的正常物管运营工作如：与“第一太平戴维斯”建立战略合作伙伴关系铂郡·泰和倡导五星级物管理念，将服务提前，贯穿开发全程导倡念理管物级星五?销售前?销售中?销售后