2012年青岛市房地产市场年度总结报告锐理.青岛.研究部2013年1月10日声明/STATEMENT：本报告由锐理青岛机构编写，数据及信息均来自于官方、媒体、网站等公开途径，以及锐理的实际调研。分析结果仅供合法取得报告的机构和个人参考之用，报告中的信息和分析结果不构成投资及买卖建议。如需转载或引用报告全部或部分内容请注明出处。2012年青岛市房地产市场年度总结报告目录一、经济篇二、政策篇三、规划篇四、土地篇五、住宅篇（新房、二手房）六、别墅篇七、商业篇八、办公篇九、公寓篇十、开盘篇十一、案例研究——绿城理想之城十二、企业篇（开发商、代理商）十三、报广篇十四、预测篇2012年青岛市房地产市场年度总结报告第一篇经济篇继续积枀的财政政策和稳健的货币政策，经济収展趋于平稳中国2005年-2012年第3季度GDP同比增幅走势图2011-2012年11月中国CPI、PPI走势11011.6%13.0%CPIPPI10.4%10.3%1089.0%9.2%9.2%1067.7%1041021009896949290月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12567145673489238910111210112011年2012年2011-2012年11月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势50000当月城镇固定资产投资(亿元)同比增长40%4000030%3000020%2000010%1000000%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2011年2012年降准、降息，资金需求压力缓解，货币政策相对宽松我国银行存贷款利率调整历程一览我国银行存款准备金率调整历程一览25%大型金融机构中小金融机构8%存款基准利率贷款基准利率20%6%15%4%10%2%5%0%0%我国2008年-2012年11月CPI与存款基准利率情况11实际利率（%）存款基准利率（%）CPI（%）97531-1月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月159262684826374842648121012101010121012-32008年2009年2010年2011年2012年-5青岛GDP、固定资产投资、房地产投资稳步增长2003-2012年1-9月青岛市GDP及增幅情况700030.0%青岛市生产总值（亿元）增长率600025.0%500020.0%400015.0%300010.0%200010005.0%00.0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-9月2003-2012年1-10月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资单固定资产投资比率400025.0%350020.0%3000250015.0%2000150010.0%10005.0%50000.0%2003年2005年2007年2009年2011年青岛城镇居民可支配收入及增幅、居民储蓄存款余额稳步增长2003-2012年1-9月青岛城镇居民可支配收入及增幅城镇居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出城镇居民人均可支配收入同比增幅3000020.00%2500015.00%200001500010.00%100005.00%500000.00%2003年2005年2007年2009年2011年2005-2012年1-11月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图400030%城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅25%300020%200015%10%10005%00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-11月青岛房地产斲工面积持续增长，竣工面积、销售面积同比持平2003-2012年1-10月青岛市房地产施工竣工面积房地产斲巟面积（万㎡）房地产竣巟面积（万㎡）700060005000400030002000100002003-2012年1-10月青岛市房地产销售面积、销售额1600销售面积（万㎡）销售额（亿元）14001200100080060040020002012年青岛市房地产市场年度总结报告第二篇政策篇中央延续2011年政策导向，深化细节调控，地斱性放松被控政策——2012年房地产行业出台的重要文件（共计11个）时间单位全国性政策文件或措施执行日期2012.2.17住建部《建设用地容积率管理办法》2012.3.12012.2.29住建部《房地产登记技术规程》2012.6.12012.4.27住建部、财政部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》即日《限制用地项目目录（2012年本）》、《禁止用地项目2012.5.23国土资源部、国家发改委即日目录（2012年本）》2012.5.31住建部《“十二五”建筑节能专项规划》即日2012.6.1国土资源部《闲臵土地处臵办法》2012.7.12012.6.7银监会《商业银行资本管理办法（试行）》2013.1.12012.8.1住建部、国家质检总局新版《住宅设计规范》2012.8.1《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的2012.9.6国土资源部2012.9.6通知》2012.11.28国务院常务会议《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》——住建部、发改委、财政部、农业2012.12.26部、国家林业局、国务院侨务办要求加快棚户区（危旧房）改造——公室、中华全国总工会上半年领导与家强调各类政策从严，延续2011年政策丌放松3月5日温家宝2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归4月13日温家宝坚持调控不动摇，增加普通商品房供给5月19日温家宝1月31日温家宝3月14日温家宝严格实施差别化信贷、限购政策，抑制楼市投机，促房价还远远没有增加普通商品房供给，推进保障性房价合理回归回到合理价位安居工程建设5月20日梁小青“扬州新政”应当2月13日王钰林3月23日秦虹予以肯定和支持6月27日王钰林地方政府不得擅自抑制投资投机需限购政策短时间内调整楼市政策求长期不变5月17日张小宏不会放开决不让调控出现反复4月29日秦虹6月18日住建部控制房价上涨，加大保障房供给，满足市场刚性需求严格执行好差别化住房信贷政策4月25日住建部房地产司6月5日住建部抑制投资需求，支持居民合坚持执行调控政策，执行差别化信贷、理购房需求税收政策和住房限购等措施下半年各部委频繁出政策，警惕市场反弹，加强督查力度2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话（完）7月26日财政部：严格实施差别化住7月13日国家统计局房税收政策调控不能放松银监会：坚决贯彻落实国家房地产调控政策8月28日央行12月2日国土部下半年将会严格实行差要贯彻十八大的精神完别化住房信贷政策善国土规划7月7日温家宝7月15日徐绍史9月29日国土部&住建部12月18日国土部经济下行压力仍然较大继续坚持房地产调控8月18日国务院督查组开发商囤地一年禁止再买建立房地产企业大地块决不让房价反弹不动摇不得以任何理由放松对楼地跟踪督查制市调控12月9日中央政治局7月19日国土部&住建部8月23日住建部会议坚决防止房价反弹正研究进一步强化楼市10月19日明年坚持房地产调控调控的政策措施国土部：调控将持政策不动摇7月12日国土部续从紧坚定不移贯彻房地产调8月13日住建部控政策房价若反弹将引出更严11月12日住建部厉调控政策坚持房地产调控不放松8月29日7月31日中央政治局国务院：将稳步推进房产12月25日住建部各地要坚持楼市调控政策税改革试点坚决抑制投机投资性住发改委：坚决抑制投机投房需求，支持合理自住资性需求防止房价反弹和改善性需求2012地斱微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流公积金政策放宽首付标准调整：武厦门、沈阳、重庆、滨减税或补贴汉、天津预售监管州、克拉玛依、蚌埠、营口、扬州、南利限令：陕西武汉、山东、广州济南、信阳、呼和浩普通住房标准调整京、深圳特、南昌、郑州、武厦门、天津、上海、户籍放松税费收紧汉、上海、深圳、南京中山、东莞从化、遵义、贵阳香港、澳门等限价调整户籍放松限购松动公中山（叫停）：住房限上海（叫停）：居住象山（官方否定）积金政策放宽价由去年每平5800元减税或补贴证3年以上可购二套房厦门（官方否定）重庆：叫停公积上调至6590元芜湖（叫停）石家庄（未获上级主管部门批准）金余额补缴政策湖南（官方否珠海（叫停）定）河南（被撤销）?中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”；?从以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。青岛年内出台保障房建设、拆迁补偿、房屋租赁市场的政策细节较多青岛地方政策——2012年青岛市出台的重要文件（共计18个）时间单位青岛市政策文件或措施执行日期2012.2.15市房屋租赁中心《房屋租赁行政处罚裁量权公示》2012.2.152012.2.28青岛市国土资源和房管局《关于房屋专项维修资金有关政策解释》2012.3.12012.3.12市政府《关于进一步加强和规范房地产开发企业管理的通知》——2012.4.26市城乡建设部《青岛市建设工程材料管理条例(草案)》2012.9.262012。5.25市物价局《物业服务收费管理暂行办法（征求意见稿）》——2012.6.1青岛市国土资源和房屋管理局《经