1111....政策分析政策分析政策分析政策分析单击此处编辑母版标题样式------------政策影响政策影响政策影响政策影响成交：受政策影响，成交量下降，未延续成交：受政策影响，成交量下降，未延续成交：受政策影响，成交量下降，未延续成交：受政策影响，成交量下降，未延续2010202010201010年年年年12121122月的销售态势。月的销售态势。月的销售态势。月的销售态势。?单击此处编辑母版文本样式?第二级?第三级?第四级?第五级新政后，购房者观望气氛浓厚，且投资性客户受到一定限制。近2个月交易量明显下降，2011年前4月，珠海商品房销售面积共65.59万平方米，同比下降超过两成。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page331111....政策分析政策分析政策分析政策分析单击此处编辑母版标题样式------------政策影响政策影响政策影响政策影响价格：价格在年前保持平稳，年后再次反弹，近期保持平稳。价格：价格在年前保持平稳，年后再次反弹，近期保持平稳。价格：价格在年前保持平稳，年后再次反弹，近期保持平稳。价格：价格在年前保持平稳，年后再次反弹，近期保持平稳。?单击此处编辑母版文本样式?第二级?第三级?第四级?第五级2011年1-2月份，珠海全市商品房住宅销售均价为13195元/m2，同比去年上涨22%，由于西区成交楼盘的大幅上涨，拉低了1-2月总体均价，环比12月份下降了254元/m2。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page341111....政策分析政策分析政策分析政策分析单击此处编辑母版标题样式------------政策影响政策影响政策影响政策影响珠海珠海珠海珠海2011-2011202011-20112011-201111-2011年商品房开盘销售率成震荡向下，近期受宏观政策的影年商品房开盘销售率成震荡向下，近期受宏观政策的影年商品房开盘销售率成震荡向下，近期受宏观政策的影年商品房开盘销售率成震荡向下，近期受宏观政策的影响，开盘率约为响，开盘率约为响，开盘率约为响，开盘率约为?单击此处编辑母版文本样式30%-40%3030%-40%30%-40%%-40%。。。。?第二级?第三级?第四级?第五级2011年3-4月份，珠海全市开盘解筹率基本处于30%-40%，区域分化严重。3月份，西区开盘解筹率达75%，适中的价格和户型具有较大吸引力。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page351111....政策分析政策分析政策分析政策分析单击此处编辑母版标题样式------------政策影响政策影响政策影响政策影响总体上来说，如果中国经济不出现经济危机，如果保障房落实不到位，宏观总体上来说，如果中国经济不出现经济危机，如果保障房落实不到位，宏观总体上来说，如果中国经济不出现经济危机，如果保障房落实不到位，宏观总体上来说，如果中国经济不出现经济危机，如果保障房落实不到位，宏观调控政策短期内不会停止，这是否意味着房地产市场会很悲观？调控政策短期内不会停止，这是否意味着房地产市场会很悲观？调控政策短期内不会停止，这是否意味着房地产市场会很悲观？调控政策短期内不会停止，这是否意味着房地产市场会很悲观？?单击此处编辑母版文本样式德思勤认为德思勤认为德思勤认为德思勤认为行业规模““短期震荡、中期调整、长期看好短期震荡、中期调整、长期看好””?第二级““短期震荡、中期调整、长期看好短期震荡、中期调整、长期看好””房地产开发?第三级2222000011111111----2222000011112222珠海房地产：珠海房地产：珠海房地产：珠海房地产：审慎乐观，震荡向上审慎乐观，震荡向上审慎乐观，震荡向上审慎乐观，震荡向上长期众多利好众多利好众多利好众多利好?第四级趋势人民币升值的压力人民币升值的压力人民币升值的压力人民币升值的压力?第五级通货膨胀的压力通货膨胀的压力通货膨胀的压力通货膨胀的压力市刚性需求的压力刚性需求的压力刚性需求的压力刚性需求的压力场现港珠澳大桥的建设港珠澳大桥的建设港珠澳大桥的建设港珠澳大桥的建设状轻轨的开通轻轨的开通轻轨的开通轻轨的开通横琴岛的开发横琴岛的开发横琴岛的开发横琴岛的开发时间……………………——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page362222....珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况单击此处编辑母版标题样式供求关系出现转变，总体供需基本平衡，年消化率面积约供求关系出现转变，总体供需基本平衡，年消化率面积约供求关系出现转变，总体供需基本平衡，年消化率面积约供求关系出现转变，总体供需基本平衡，年消化率面积约220222202200万㎡。万㎡。万㎡。万㎡。?单击此处编辑母版文本样式?第二级?第三级?第四级?20?03年至2第五级008年，珠海市商品房销售常年处于供过于求的状态，2009年至2010年1-11月，2010年1-11月珠海商品房可供销比例为1.1，基本保持平衡。?2010年1-11月上半年，珠海市销供比施工维持在供过于求的状态，下半年受市场激发影响，一度出现供不应求的现象，显示出珠海市场在2010年供应结构不平衡。?2011年1-2月，全市推售面积约27.19万㎡，同比上涨33.55%，国八条后，全国各地开发商加紧出货?2011年1-2月，全市商品上销售面积达到26.92万㎡，相比去年同期下降了19.55%，可见2011年政策加码效果明显，致使1-2月成交两回落。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page372222....珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况单击此处编辑母版标题样式房价一路走高，高端项目唱主角，并拉高了总体均价。房价一路走高，高端项目唱主角，并拉高了总体均价。房价一路走高，高端项目唱主角，并拉高了总体均价。房价一路走高，高端项目唱主角，并拉高了总体均价。?单击此处编辑母版文本样式?第二级?第三级?第四级?2004年以来，珠海是房价一路攀升，截止2010年11月，房价已是“破万”。?第五级?2011年多个外来品牌开发商开发的项目的定位均为高品质项目如：中海银海湾、华发世纪城、中信红树湾等标杆项目的相继推出市场，拉高了房价走势。??根据珠海市统计局数据分析，2011年2月份珠海市均价为13127.9元/㎡，达到了历史新高,同比上升21%，环比上升22%——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page38格万科力绿仁景长隆金恒他们来了······地中信是竞争也是机遇中中珠海中电力中冶电投39?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|39珠海房地产市场进入快速发展通道单击此处编辑母版标题样式?单击此处编辑母版文本样式?第二级?第三级?第四级?第五级——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page402222....珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况单击此处编辑母版标题样式房地产市场格局房地产市场格局房地产市场格局房地产市场格局随着珠海利好消息的不断释放，珠海片区房价一路飙升，城市开始外扩随着珠海利好消息的不断释放，珠海片区房价一路飙升，城市开始外扩随着珠海利好消息的不断释放，珠海片区房价一路飙升，城市开始外扩随着珠海利好消息的不断释放，珠海片区房价一路飙升，城市开始外扩?图例图例图例图例单击此处编辑母版文本样式市区内市区外中山?珠海市房地产市场主要由东区和西区两?第二级大市场组成。由于片?第三级新香洲老香洲区发展不平衡，两大坦洲版块市场表现明显。前山吉大?随着珠海房地产市?斗门第四级时空变迁时空变迁时空变迁时空变迁城市外扩城市外扩城市外扩城市外扩南屏拱北场的逐步发展，大珠海的房地产市场已经?第五级形成。一方面坦洲、三乡等区域房地产市金湾场迅速融入到珠海市场，另一方面各版块横琴房地产市场不断融合。——Copyright?2012Taskinworldwide.AllRightsReserved——page412222....珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况珠海房地产总体情况单击此处编辑母版标题样式各房地产片区状况分析各房地产片区状况分析各房地产片区状况分析各房地产片区状况分析珠海各片区特征明显，新香洲区是珠海市区的价格洼地，区位优势明显珠海各片区特征明显，新香洲区是珠海市区的价格洼地，区位优势明显珠海各片区特征明显，新香洲区是珠海市区的价格洼地，区位优势明显珠海各片区特征明显，新香洲区是珠海市区的价格洼地，区位优势明显区域规划房地产发展情况在售项目及价格?单击此处编辑母版文本样式仁恒星园、中珠九悦、御景国际、行政文市场起步较晚高端市政生活配套齐全，供应项目较多，是近金地伊顿山、香山人家、云顶澜新香洲体中心普通住宅集中区期市场供应热点区域，以改善型户型为主。山尚东领域价格：11000-?第二级170000元/㎡居住生开发较早高端普通珠海居住密度最高、生活氛围最浓厚的区岭南世家3期平层14370元/㎡老香洲?第三级活区住宅及海景住宅区域。复式：16000元/㎡旧城改造