岳阳商圈结构与档次与租金分析岳阳商圈结构与档次与租金分析岳阳商圈结构与档次与租金分析岳阳商圈结构与档次与租金分析思考本项目的商业角色思考本项目的商业角色思考本项目的商业角色思考本项目的商业角色————————商圈分析商圈分析商圈分析商圈分析本项目商业对岳阳和南湖而言将占领什么地位？本项目商业对岳阳和南湖而言将占领什么地位？本项目商业对岳阳和南湖而言将占领什么地位？本项目商业对岳阳和南湖而言将占领什么地位？岳阳商圈格局分析岳阳商圈格局分析岳阳商圈格局分析岳阳商圈格局分析岳阳市区主要商圈分布级别级别级别级别名称名称名称名称特点特点特点特点市级商业中步行街-东茅岭商百货扎堆，人流心圈量大汴河街商圈市级副商业整体档次较低，泰和商圈步行街-东茅中心物美价廉岭商圈汴河街商圈景区商业特色商圈美食街美食一条街泰和商圈中央商圈未来的城市核心成长中商圈美食街商圈南湖商圈高档休闲商业中央商圈?岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。?其他商圈虽多，但是大多功能单一。南湖商圈?随着天伦金三角的推出与步步高广场的建设，中央商圈将成为岳阳商业的重要一极。岳阳商业租金分析岳阳商业租金分析岳阳商业租金分析岳阳商业租金分析岳阳市区主要商圈租金分布东茅岭商圈是岳阳商东茅岭商圈是岳阳商东茅岭商圈是岳阳商东茅岭商圈是岳阳商业价值的核心业价值的核心业价值的核心业价值的核心租金：租金：租金：租金：30-30-30-30-租金：租金：租金：租金：150-150-150-150-汴河街商圈50505050元元元元/m/m/m/m2222300300300300元元元元/m/m/m/m2222租金：租金：租金：租金：30-30-30-30-150150150150元元元元/m/m/m/m2222步行街-东茅岭商圈泰和商圈租金：租金：租金：租金：租金：租金：租金：租金：30-30-30-30-20-5020-5020-5020-50元元元元/m/m/m/m222280808080元元元元/m/m/m/m2222美食街商圈租金：租金：租金：租金：中央商圈20-6020-6020-6020-60元元元元/m/m/m/m2222南湖商圈步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析?步行街-东茅岭商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。步行街-东茅岭商圈主要商业分布?东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、武商百货武商百货武商百货武商百货康星百货康星百货康星百货康星百货新城百货新城百货新城百货新城百货专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书光宏广场光宏广场光宏广场光宏广场店、美容。该商圈聚合了追求时尚和品牌效世纪星世纪星世纪星世纪星大厦大厦大厦大厦应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的百盛百盛百盛百盛实力购买群体为主，实力购买群体中女性群左岸名品左岸名品左岸名品左岸名品体占到60%，女性群体中又以25-35岁的女性最多。?以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。该商圈聚合了追求时尚和闲逛的中低端消费群体，主要以年轻一族和28-40岁消费群体为主。步行街商圈是岳阳目前的商业名片，目前在进一步升级改造中步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析人气最旺商圈，中低档商品为主人气最旺商圈，中低档商品为主人气最旺商圈，中低档商品为主人气最旺商圈，中低档商品为主人气最旺人气最旺人气最旺人气最旺1.步行街-东茅岭商圈，是目前岳阳人气最旺的商圈。2.辐射范围——全市档次不高档次不高档次不高档次不高1.百货商场多而集中，规模都不大；2.档次普遍偏低，中低档商品为主；步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析步行街东茅岭（重点商圈）分析?租金水平租金水平租金水平租金水平步行街：租金在150-300元/m2之间。东茅岭：租金在100-200元/m2之间。?经营情况简介经营情况简介经营情况简介经营情况简介步行街内：步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺。东茅岭：东茅岭沿线有大量的沿街商铺，主要为精品女装。且岳阳最大最好的百货——百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高。经营状况较好。商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。但步行街内部人气不足，且商品档次过低；东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。南湖商圈概况南湖商圈概况南湖商圈概况南湖商圈概况项目南湖商业不发达，没有集中性商业，商业集中主要集中在求索路一带，主要为一些商业街铺，业态主要为餐厅、酒楼，同时还有一些小型超市、KTV、银行等，租金相对中心区其他区域要低，大约为20-60元/㎡.月。南南南南湖湖湖湖大大大大道道道道求索路求索路求索路求索路商圈分析小结商圈分析小结商圈分析小结商圈分析小结?岳阳老商圈的商业档次较低，商业规划混乱，不能满足城市发展的需求。虽然在改造，但随岳阳老商圈的商业档次较低，商业规划混乱，不能满足城市发展的需求。虽然在改造，但随岳阳老商圈的商业档次较低，商业规划混乱，不能满足城市发展的需求。虽然在改造，但随岳阳老商圈的商业档次较低，商业规划混乱，不能满足城市发展的需求。虽然在改造，但随着城市的发展，消费分级是必然趋势。着城市的发展，消费分级是必然趋势。着城市的发展，消费分级是必然趋势。着城市的发展，消费分级是必然趋势。?根据商业板块的分析，南湖商圈已有机会中高档商圈的发展地。根据商业板块的分析，南湖商圈已有机会中高档商圈的发展地。根据商业板块的分析，南湖商圈已有机会中高档商圈的发展地。根据商业板块的分析，南湖商圈已有机会中高档商圈的发展地。?南湖商圈目前的商业氛围不足，既是机会也是挑战。南湖商圈目前的商业氛围不足，既是机会也是挑战。南湖商圈目前的商业氛围不足，既是机会也是挑战。南湖商圈目前的商业氛围不足，既是机会也是挑战。?本项目的商业规模中等，有机会成为岳阳高档商业的宝地。本项目的商业规模中等，有机会成为岳阳高档商业的宝地。本项目的商业规模中等，有机会成为岳阳高档商业的宝地。本项目的商业规模中等，有机会成为岳阳高档商业的宝地。岳阳商业业态分析岳阳商业业态分析岳阳商业业态分析岳阳商业业态分析消费力分析消费力分析消费力分析消费力分析城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强断加强断加强断加强?2010年岳阳市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收200001731215680入5988元，增长12.2%。农民收入增速超13945150001172611979过城镇居民收入增速1.8个百分点。自1013610980100002004年以来，随着岳阳宏观经济面的快速5339598838764325481033363613增长，全市城镇及农村居民人均收入水平5000以每年超过10%的速度快速增长，居民财02004200520062007200820092010富不断增加，购买能力持续提高，为房地城镇居民可支配收入（元）农村居民人居可支配收入（元）产市场的发展提供了巨大的发展空间。现有商业业态分析现有商业业态分析现有商业业态分析现有商业业态分析步行街步行街步行街步行街----东茅岭商业业态东茅岭商业业态东茅岭商业业态东茅岭商业业态东茅岭商业街从制作的商业分布图上来看，步街道南侧业态、品牌分布：以服饰、鞋类业态为主行街-东茅岭商圈的商业，主要第一段：第二段：第三段：第四段：1金利来19杭州丝绸39食草堂59达芙妮以精品及休闲运动服饰为主，餐2女儿红20伊布都40新升流派60安普顿商务会所3美美蛋糕21KAKO41紫淑61李宁4金尚儿22香港·露里娃42枫莲内衣62卡丹路5依之妮23圣得西43农业银行、中国信合、工商银行、63多喜爱饮休闲为辅。6男士风尚24杰克琼斯建设银行64米奇成人馆7女人世界25KAPPA44特步65又一佳8亚韩26杰西伍45与狼共舞66李宁但是，总体来说，商圈规划极不9Q人类牛仔27金伯利钻石、达芙妮、李宁46苹果67匹克10恒源祥28飘蕾47EIIE68康威11左岸（小天使蛋糕、29RACIE48LAPARGAY69嘉莉诗利郎、星星女人、红蜻蜓、奥康、康龙、30浅秋49金伯顿商务会所70新新娘摄影科学，人流车流动线较为混乱。七匹狼、敦奴）31多喜爱50耐克71红蜻蜓12大蓉和32耐克51七匹狼72198313匹克33民客52阿迪达斯73新华书店步行街内部没有运作起来，百货14意尔康34男人装53时尚先生74女人大世界15多喜爱35华天之星酒店54ODBO75精益眼镜店16女人秀36保险公司55采轩76万森蛋糕17金利来37金利来56英雄会商务会所77百盛（建设银行、肯德基、百盛商经营惨淡。除百盛外，档次均偏18阿迪达斯38衫国演义57德尔惠场）58匡威低，百盛经营状况稍好。其余各南德百货商场，无论从档次还是从经湖第一段第二段第三段第四段118385877营管理上，都不尽如人意。东茅岭路胜大目前，步行街商圈