商业案例借鉴点商业案例借鉴点商业案例借鉴点商业案例借鉴点商业类型：商业类型：商业类型：商业类型：根据商业规模的大小不同，富人区的商业类型主要有街区式商业、街区式购物中心、根据商业规模的大小不同，富人区的商业类型主要有街区式商业、街区式购物中心、根据商业规模的大小不同，富人区的商业类型主要有街区式商业、街区式购物中心、根据商业规模的大小不同，富人区的商业类型主要有街区式商业、街区式购物中心、SHOSHSHOSHOOPPIPPIPPIPPINGNGNGNGMMMMALALALALLLLL等形式等形式等形式等形式商业业态：商业业态：商业业态：商业业态：借鉴华侨城的案例，超市的业绩表现较好，同时，街铺发展餐饮、特色的休闲娱乐借鉴华侨城的案例，超市的业绩表现较好，同时，街铺发展餐饮、特色的休闲娱乐借鉴华侨城的案例，超市的业绩表现较好，同时，街铺发展餐饮、特色的休闲娱乐借鉴华侨城的案例，超市的业绩表现较好，同时，街铺发展餐饮、特色的休闲娱乐等业态业绩很好。所以富人生活区中适合发展大型或国际超市、零售、中高端生活等业态业绩很好。所以富人生活区中适合发展大型或国际超市、零售、中高端生活等业态业绩很好。所以富人生活区中适合发展大型或国际超市、零售、中高端生活等业态业绩很好。所以富人生活区中适合发展大型或国际超市、零售、中高端生活配套商业（特色餐饮、咖啡、便利店、银行等），休闲餐饮，高档餐饮与娱乐等业配套商业（特色餐饮、咖啡、便利店、银行等），休闲餐饮，高档餐饮与娱乐等业配套商业（特色餐饮、咖啡、便利店、银行等），休闲餐饮，高档餐饮与娱乐等业配套商业（特色餐饮、咖啡、便利店、银行等），休闲餐饮，高档餐饮与娱乐等业态；态；态；态；百货业在富人区中业绩不好，生存风险较大；百货业在富人区中业绩不好，生存风险较大；百货业在富人区中业绩不好，生存风险较大；百货业在富人区中业绩不好，生存风险较大；商业运营模式：商业运营模式：商业运营模式：商业运营模式：借鉴万科红的案例，在运营模式上创新，发展中等规模社区型商业，以持有主力借鉴万科红的案例，在运营模式上创新，发展中等规模社区型商业，以持有主力借鉴万科红的案例，在运营模式上创新，发展中等规模社区型商业，以持有主力借鉴万科红的案例，在运营模式上创新，发展中等规模社区型商业，以持有主力店，带动商铺的销售。店，带动商铺的销售。店，带动商铺的销售。店，带动商铺的销售。三、市场分析三、市场分析三、市场分析三、市场分析1111、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析2222、住宅市场分析、住宅市场分析、住宅市场分析、住宅市场分析岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析岳阳房地产区域市场分析岳阳房地产区域市场分析岳阳房地产区域市场分析岳阳房地产区域市场分析竞争市场分析竞争市场分析竞争市场分析竞争市场分析解决住宅问题解决住宅问题解决住宅问题解决住宅问题项目档次项目档次项目档次项目档次————————豪宅的市场需求与竞争力何在？是否有市场机会？豪宅的市场需求与竞争力何在？是否有市场机会？豪宅的市场需求与竞争力何在？是否有市场机会？豪宅的市场需求与竞争力何在？是否有市场机会？如何打造住宅产品亮点？如何打造住宅产品亮点？如何打造住宅产品亮点？如何打造住宅产品亮点？宏观市场环境岳阳豪宅项目分布区域与竞争要素南湖高档住宅分布与市场竞争、产品与客户特征等情况找出本项目需要树立豪宅标杆的突找出本项目需要树立豪宅标杆的突找出本项目需要树立豪宅标杆的突找出本项目需要树立豪宅标杆的突破口破口破口破口未来市场竞争本项目发展住宅的条件岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析岳阳房地产宏观市场分析宏观房地产市场概况宏观房地产市场概况宏观房地产市场概况宏观房地产市场概况房地产宏观市场环境：市场环境非常好，需求旺盛，价格上涨幅度大房地产宏观市场环境：市场环境非常好，需求旺盛，价格上涨幅度大房地产宏观市场环境：市场环境非常好，需求旺盛，价格上涨幅度大房地产宏观市场环境：市场环境非常好，需求旺盛，价格上涨幅度大经济发展迅猛：经济发展迅猛：经济发展迅猛：经济发展迅猛：岳阳市经济高速发展快，2010年GDP1539.4亿元，增长14.8%，排名全省第2位，2010年岳阳市城镇居民人均可支配收入达17312元，同比增长10.4%，消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强。城市化进程加快：城市化进程加快：城市化进程加快：城市化进程加快：岳阳城市化46.7％，高于于湖南省平均水平，排名全省第4，城市进入加速发展阶段，伴随着城镇化进程，县镇人口入城（岳阳市区）将是更高一个形态的城市化，这也必将给岳阳市区的经济、消费带来较大的促进作用。市场需求旺盛：市场需求旺盛：市场需求旺盛：市场需求旺盛：岳阳市市场需求逐步放大，商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，从2007年到2010年连续四年销售面积超过竣工面积，2010年达到高峰值190万平方米（竣工面积174万平方米）消化速度很快，发展较为健康。市场供需基本合理：市场供需基本合理：市场供需基本合理：市场供需基本合理：商品房供销结构不断优化，市场供需基本合理，2010年商品房供销比为0.85:1，商品住房供需以90㎡—144㎡为主。上市商品住房中，90㎡以下占比26%，90㎡—144㎡的占67%，144㎡以上的占7%。成交商品住房中，占比分别为19%、69%和12%。高层住房成为主流：高层住房成为主流：高层住房成为主流：高层住房成为主流：2010年高层与多层住房供应面积比为3.6:1，销售面积之比为2.8:1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资岳阳房地产投资增长较快，但绝对值仍较小，发展后劲十足岳阳房地产投资增长较快，但绝对值仍较小，发展后劲十足岳阳房地产投资增长较快，但绝对值仍较小，发展后劲十足岳阳房地产投资增长较快，但绝对值仍较小，发展后劲十足房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资2222000000007777年后连续年后连续年后连续年后连续3333年高增长，年高增长，年高增长，年高增长，2222000011110000年房地产开发完成投资额为年房地产开发完成投资额为年房地产开发完成投资额为年房地产开发完成投资额为77770000....33337777亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长33337777....1111%%%%，商品住房投资，商品住房投资，商品住房投资，商品住房投资55558888....6666亿元，占总投资的亿元，占总投资的亿元，占总投资的亿元，占总投资的88883333%%%%，，，，但投资绝对值相对较低，有巨大发展空间。但投资绝对值相对较低，有巨大发展空间。但投资绝对值相对较低，有巨大发展空间。但投资绝对值相对较低，有巨大发展空间。岳阳市岳阳市岳阳市岳阳市0202002-2---1010110年房地产开发完成投资额图示0年房年房地产开发完成投资额图示年房地产开发完成投资额图示地产开发完成投资额图示8070.3770.00%7058.00%47.10%60.00%6051.3450.00%5037.00%40.00%4034.9137.10%26.2230.00%3019.6321.1820.00%2011.8614.3221.00%19.30%7.5113.70%108.00%10.00%00.00%0.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发完成投资额（亿元）同比增长土地市场交易量情况土地市场交易量情况土地市场交易量情况土地市场交易量情况从岳阳历年土地市场成交情况来看，整体土地市场处于平稳增长，从岳阳历年土地市场成交情况来看，整体土地市场处于平稳增长，从岳阳历年土地市场成交情况来看，整体土地市场处于平稳增长，从岳阳历年土地市场成交情况来看，整体土地市场处于平稳增长，00007777、、、、00008888土地交易十分活跃，土地交易十分活跃，土地交易十分活跃，土地交易十分活跃，2222000011110000年下半年至年下半年至年下半年至年下半年至2222000011111111年上半年土地市场交易较年上半年土地市场交易较年上半年土地市场交易较年上半年土地市场交易较2222000000009999年有较大增长，体现了目前岳阳土地市场交易年有较大增长，体现了目前岳阳土地市场交易年有较大增长，体现了目前岳阳土地市场交易年有较大增长，体现了目前岳阳土地市场交易的活跃。的活跃。的活跃。的活跃。土地成交量（万平米）250192200185.5150133.91008981.787.55035.302004200520062007200820092010.6-2011.6施工竣工及销售面积施工竣工及销售面积施工竣工及销售面积施工竣工及销售面积2222000000009999年以后，岳阳房地产施工竣工及销售面积均步入高峰期，进入快速发展阶年以后，岳阳房地产施工竣工及销售面积均步入高峰期，进入快速发展阶年以后，岳阳房地产施工竣工及销售面积均步入高峰期，进入快速发展阶年以后，岳阳房地产施工竣工及销售面积均步入高峰期，进入快速发展阶段段段段商品房商品房商品房商品房指标名称指标名称指标名称指标名称2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年200920092009200