市场参考项目分析市场参考项目分析市场参考项目分析市场参考项目分析凯旋城开发商：开发商：开发商：开发商：开发商：开发商：开发商：开发商：湖南昌友置业投资有限公司湖南昌友置业投资有限公司项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：项目地址：岳阳市文化艺术会展中心南面（通海路起点岳阳市文化艺术会展中心南面（通海路起点））产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：高层高层小高层小高层占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：772288222平方米2平方米总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：22995533330平方米0平方米容积率：容积率：容积率：容积率：容积率：容积率：容积率：容积率：33..4499开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：一期一期2200110年10年10月10月16日开盘6日开盘价格：价格：价格：价格：价格：价格：价格：价格：一期价格一期价格一期价格一期价格一期价格一期价格一期价格一期价格3377000元/0元/平米，二期平米，二期4466000元/平米0元/平米项目卖点：项目卖点：项目卖点：项目卖点：项目卖点：项目卖点：项目卖点：项目卖点：??岳阳东部第一个真正意义上的大型现代化居住社区岳阳东部第一个真正意义上的大型现代化居住社区??欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配??岳阳最好的星级会所和社区幼儿园，岳阳最好的星级会所和社区幼儿园，??岳阳首个室外游泳池和阳光车库的高品质社区岳阳首个室外游泳池和阳光车库的高品质社区??社区配套极为完善，有社区商业广场、社区商业街等社区配套极为完善，有社区商业广场、社区商业街等产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：产品分析：二居8二居899--992平方米，三居2平方米，三居112266--11443平方米，四居3平方米，四居113399--11447平方米7平方米岳阳标杆项目剖析岳阳标杆项目剖析岳阳标杆项目剖析岳阳标杆项目剖析洞庭湖国际公馆开开开开开开开开发发发发发发发发商商商商商商商商：广州黄河集团：广州黄河集团项目地址项目地址项目地址项目地址项目地址项目地址项目地址项目地址：：岳阳市城区中心西南部岳阳市城区中心西南部湖滨，毗邻洞庭湖，现规湖滨，毗邻洞庭湖，现规划范围东至京广铁路、西抵洞庭湖、南始月形湖南岸、北以党划范围东至京广铁路、西抵洞庭湖、南始月形湖南岸、北以党校路临界。校路临界。产品类型产品类型产品类型产品类型产品类型产品类型产品类型产品类型：别墅、洋房、小高层、高层：别墅、洋房、小高层、高层占地面积占地面积占地面积占地面积占地面积占地面积占地面积占地面积：5：500000亩0亩总总总总总总总总建建建建建建建建面积面积面积面积面积面积面积面积：5：5441144222平米（住宅面积2平米（住宅面积33889966332平米、酒店面积2平米、酒店面积332255000平米、商业面积0平米、商业面积9900000平米）0平米）容积率容积率容积率容积率容积率容积率容积率容积率：：00..1166开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间：2：200111年5月底1年5月底6月初6月初价格：暂未公布价格：暂未公布项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点：：??片区内仅有洞庭湖国际公馆一个项目，是岳阳目前高档片区内仅有洞庭湖国际公馆一个项目，是岳阳目前高档楼盘的代表楼盘的代表??岳阳地区超大规模住宅项目、非常适合宜居；岳阳地区超大规模住宅项目、非常适合宜居；??配套齐全，高尔夫球场、五星级商务酒店、休闲度假中配套齐全，高尔夫球场、五星级商务酒店、休闲度假中心、体育生心、体育生态休闲公园；态休闲公园；产品分析产品分析产品分析产品分析产品分析产品分析产品分析产品分析：一期推出：一期推出11770000000平米，含别墅、0平米，含别墅、44栋6栋6FF、一梯两户、一梯两户带电梯洋房、带电梯洋房、22栋8栋8F小高层，面积大都在F小高层，面积大都在8800--11330平米之间。0平米之间。竞争分析小结竞争分析小结竞争分析小结竞争分析小结?与本项目同期竞争量与本项目同期竞争量与本项目同期竞争量与本项目同期竞争量南湖版块供应量小，版块内竞争不大。与版块外项目相比，本项目具有更大的区位优势。?同期竞争产品特征同期竞争产品特征同期竞争产品特征同期竞争产品特征竞争产品的户型都是舒适型户型，高层为主，主要以资源、区位或产品为市场卖点，但是产品品质（如户型、建筑、园林等方面）的提升空间还非常大。?本项目所处的竞争优势与劣势本项目所处的竞争优势与劣势本项目所处的竞争优势与劣势本项目所处的竞争优势与劣势竞争项目的竞争点主要在资源和区位的竞争上，本项目虽然没有一线湖景的优势，但是在区位与配套、规模加上高层湖景资源等综合价值优势非常明显。本项目的住宅市场机会本项目的住宅市场机会本项目的住宅市场机会本项目的住宅市场机会————————?利用南湖富人区的区域形象，本项目在南湖版块的中心区位，以及地块的稀缺性，利用南湖富人区的区域形象，本项目在南湖版块的中心区位，以及地块的稀缺性，利用南湖富人区的区域形象，本项目在南湖版块的中心区位，以及地块的稀缺性，利用南湖富人区的区域形象，本项目在南湖版块的中心区位，以及地块的稀缺性，主打都市豪宅形象，以区位、产品、服务和综合配套等方面树立项目的复合价值高主打都市豪宅形象，以区位、产品、服务和综合配套等方面树立项目的复合价值高主打都市豪宅形象，以区位、产品、服务和综合配套等方面树立项目的复合价值高主打都市豪宅形象，以区位、产品、服务和综合配套等方面树立项目的复合价值高度。度。度。度。四、项目定位四、项目定位四、项目定位四、项目定位SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析SSSSWWWW位于南湖版块富人区，且是南湖中心区的区位位于南湖版块富人区，且是南湖中心区的区位位于南湖版块富人区，且是南湖中心区的区位位于南湖版块富人区，且是南湖中心区的区位邻两条主干道，交通便利邻两条主干道，交通便利邻两条主干道，交通便利邻两条主干道，交通便利不是一线湖景不是一线湖景不是一线湖景不是一线湖景高层湖景，二线湖景高层湖景，二线湖景高层湖景，二线湖景高层湖景，二线湖景容积率相对较高容积率相对较高容积率相对较高容积率相对较高南湖房地产供应有限，具有稀缺性南湖房地产供应有限，具有稀缺性南湖房地产供应有限，具有稀缺性南湖房地产供应有限，具有稀缺性5555万方的商业规模相对尴尬，对于万方的商业规模相对尴尬，对于万方的商业规模相对尴尬，对于万方的商业规模相对尴尬，对于MALLMAMALLMALLLL太小，对于社区商业太小，对于社区商业太小，对于社区商业太小，对于社区商业住宅市场市场表现良好，需求旺盛，购买力强，价格涨幅大住宅市场市场表现良好，需求旺盛，购买力强，价格涨幅大住宅市场市场表现良好，需求旺盛，购买力强，价格涨幅大住宅市场市场表现良好，需求旺盛，购买力强，价格涨幅大太大，开发难度大。太大，开发难度大。太大，开发难度大。太大，开发难度大。商业方面，岳阳商业供应量大，但档次较低，商业结构不合商业方面，岳阳商业供应量大，但档次较低，商业结构不合商业方面，岳阳商业供应量大，但档次较低，商业结构不合商业方面，岳阳商业供应量大，但档次较低，商业结构不合地块临街面太少，对商业不利地块临街面太少，对商业不利地块临街面太少，对商业不利地块临街面太少，对商业不利理，南湖版块具有市场空白理，南湖版块具有市场空白理，南湖版块具有市场空白理，南湖版块具有市场空白项目规模大，项目规模大，项目规模大，项目规模大，5555万方的商业配套功能强万方的商业配套功能强万方的商业配套功能强万方的商业配套功能强OOOOTTTT未来房地产政策的限购风险未来房地产政策的限购风险未来房地产政策的限购风险未来房地产政策的限购风险南湖商业空白南湖商业空白南湖商业空白南湖商业空白商业规模大，市场承载力的风险商业规模大，市场承载力的风险商业规模大，市场承载力的风险商业规模大，市场承载力的风险岳阳商业结构不合理，高端商业，休闲商业缺乏岳阳商业结构不合理，高端商业，休闲商业缺乏岳阳商业结构不合理，高端商业，休闲商业缺乏岳阳商业结构不合理，高端商业，休闲商业缺乏住宅竞争市场带来的风险住宅竞争市场带来的风险住宅竞争市场带来的风险住宅竞争市场带来的风险岳阳消费力较强岳阳消费力较强岳阳消费力较强岳阳消费力较强政府重点打造南湖片区的城市发展机遇政府重点打造南湖片区的城市发展机遇政府重点打造南湖片区的城市发展机遇政府重点打造南湖片区的城市发展机遇项目竞争策略项目竞争策略项目竞争策略项目竞争策略项目竞争策略：扬长避短，发挥优势项目竞争策略：扬长避短，发挥优势项目竞争策略：扬长避短，发挥优势项目竞争策略：扬长避短，发挥优势策略一（提升策略）：发挥优势，抢占机会策略一（提升策略）：发挥优势，抢占机会策略一（提升策略）：发挥优势，抢占机会策略一（提升策略）：发挥优势，抢占机会策略二（弱化策略）：利用机会，克服劣势策略二（弱化策略）：利用机会，克服劣势策略二（弱化策略）：利用机会，克服劣势策略二（弱化策略）：利用机会，克服劣势?主打资源与区位优势，提升项目核心竞争力。?强化项目资源价值与区域价值，特别是有效?主打完美居住概念，城市核心区、南湖岸稀缺地整合南湖资源，段高端豪宅与居住价值，