RUIFENG瑞峰置业投资顾问有限公司RUIFENGREALESTASECONSULTANTCO.LTD事业三部REAL汉邦·虎门博涌项目定位及规划报告虎门博涌项目定位及规划报告PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目录第一部分项目分析第二部分可借鉴案例第三部分项目定位第四部分项目规划及产品定位诚信·创新·价值2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn虎门整体政策经济、以及房地以及房地产产市场情况市场情况，在我司提交的《汉邦·虎门金州地块》方方案中案中已做过详细分析，由于项目同属虎门三旧改造范围内，，整体面对情况一致，因此在这里不做重复的分析3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnRUIFENGREALPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn1项目分析项目基本情况目前项目容积率、高度的控制、地块对物业类型的限制尚无明确规定，为项目的最优的规划提供有利条件诚信·创新·价值5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目分析——四四维维价值价值模型模型考虑区考虑区市功能条件套等及因位、位、、交城市配素城城通考虑临路状线阻隔粉尘等考虑临路状线阻隔粉尘等四四至况、、因至况、、因噪音素噪音素景观景观视视、、市功能、交通条件及城市配地段四至套等因素考虑发展商开发实力经验因考虑发展商开发实力经验因素素及及、口碑等、口碑等开发开发考虑考虑地地块规块规模模、、形状高形状高差等差等、、路网因路网因素素、、地块品牌PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn诚信·创新·价值6四维分析-地段/区位虎门中心城片区，项目地块介于新、旧城市中心与白沙片区之间。旧城中心新城中心对三种物业类型的影响：住宅：靠近城市中心商业：靠近城市中心写字楼：靠近城市中心诚信·创新·价值7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-地段/产业产业功能功能本地块位于虎门发展次项目地块轴线中心片区，行政管理，主要居住组团。CLD对三种物业类型的影响：住宅：未来CLDCBD商业：无大体量商业配套写字楼：无大量商务配套诚信·创新·价值8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-地段/城市配套城市配套对三种物业类型的影响：住宅：旧城改造，周边民房较多，区域缺乏成熟生活缺乏成熟生活配套配套商业：区域商业空白，无集中人流，停留停留在在民房民房住宅住宅小商铺阶段；写字楼：整体以民房住宅为主，无无论从现论从现在在还是还是未来未来看看，均无利好商务导向；盛世豪庭连升北路民房大人山公园太宝路小山小山体体新都酒店往新城中心诚信·创新·价值9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-四至南面①临太宝路②民房、工业厂房③高层能看大人山，具备一定景观资源对三种物业类型的影响：住宅：具备一定景观资源，交通便利，民房影响视觉效果商业：工业厂房区，缺乏商业氛围写字楼：民房厂房区，影响商务形象N诚信·创新·价值10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-四至西面西面①盛世豪庭；成熟小区②人民北路，交叉路口；对三对三种种物业物业类型类型的的影响影响：住宅住宅：紧邻成熟项目，具备基本生活配套商商业业：人民北路交叉路口，具有一定社区商业价值写字楼写字楼：临街办公，有一定进入性N诚信·创新·价值11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-四至北面北面①变电站，高压线，存在安全隐患②高层能看山体，具备一定山体景观资源住宅住宅：高压线影响视野，高层有一定景观资源商商业业：变电站，高压线影响商业形象写字楼写字楼：高压线密布，商务形象较差N诚信·创新·价值12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-四至东面①低层旧式小区②新都装饰城，生活配套小商店对三种物业类型的影响：住宅：具备基本生活配套，但影响视觉景观商业：民房及旧式小区，商业形象较差写字楼：民房及旧小区，商务形象较差N诚信·创新·价值13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四至分析小结物业类型倾向项目自身条件产项目自身条件产生生影响影响p有小型山山体体景观景观资资源源p紧邻成熟小区，具备具备基本基本生活生活配套配套住宅倾向p四周民房较多，北面北面高高压压线线，高层景观视觉受到影响p住宅价值相对较高p四周工业厂房多，变电站变电站，影响商业形象商业倾向p交通交叉点商业展展示性较好示性较好p商业价值不高p四周多是民房、厂房厂房，高压线，影响商务形象写字楼倾向p部分临路面办公展展示性较好示性较好p商务环境较差，商务商务价值价值不不高高诚信·创新·价值14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn四维分析-地块/规模、形状形状pp占占地地1111万万多多平平方方米米，中，中大型大型规规模模，，容积率容积率容积率容积率不不不不定定定定，，为大为大面面积积创新创新性性规划规划提提供供了了可可能。能。pp地块地块形状形状相相对规整，对规整，为大为大为大为大面面面面积规划提积规划提积规划提积规划提供供供供了了了了便便便便利利利利pp地块地块总总体体呈呈现现西北西北高、高、东东东东南低南低南低南低的地的地的地的地势势势势，高，高差差较较大大，，加加大大了了项目项目规规划的划的难难度度，，但但同同时时为为打打造造独特独特园园林林景观景观提提提提供供供供了了了了可可可可能能能能性性性性；；诚信·创新·价值15PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn