三一星沙综合体项目发展顾问报告(完整报告初稿)呈致：湖南紫竹源房地产开发有限公司11/18/2011项目进度第一阶段报告（已完成）内容提交日期宏观环境分析基地分析优质商业市场研究写字楼市场研究2011年10月31日高星级酒店市场研究中高档住宅市场研究酒店式公寓市场研究项目初步发展方向第二阶段报告（已完成）内容提交/汇报日期需求分析－30名商业消费者需求分析－15家商家需求分析－15家写字楼用户需求分析－2家酒店管理公司需求分析－30名住宅购买者需求分析－15名酒店式公寓用户需求分析案例分析2011年11月18日SWOT分析项目整体定位商业初步定位写字楼初步定位酒店初步定位酒店式公寓初步定位住宅初步定位财务分析完整报告初稿汇报2011年11月22日CBRichardEllis|Page2目录?宏观环境分析?基地条件分析?市场研究?需求分析?案例分析?SWOT分析?项目开发建议?财务分析CBRichardEllis|Page3ableofContents宏观环境分析基地条件分析市场研究需求分析案例分析SWOT分析项目开发建议财务分析CBRichardEllis|Page4宏观环境分析?长沙市概况?位于中国中南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地?地处华中腹地，是连接东西、南北的交通枢纽长沙?总面积11,819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里?2009年末常住人口664.22万人，是湖南省人口第三大城市湖南省?湖南省省会，湖南省政治、经济、文化、科教、商贸、交通、金融、信息中心?下辖6区（芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区）、2县（长沙县、宁乡县）、1市（浏阳市）?2007年12月，国家发展和改革委员会批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，大河西先导区作为两型社会建设的示范区?本项目位于长沙市郊县长沙县县城所在地星沙，与长沙市市区的经济、商业、政治、人文活动联系十分紧密数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page5宏观环境分析?星沙概况?―星沙”泛指长沙县城区，原为“星沙镇”，2009年改为星沙街道，并与湘龙、泉塘合并为新长沙县城区?2011年8月，长沙县在全国县域经济基本竞争力百强县排名中位列第18位，在中部排名第1位?星沙位于湖南省长沙市下辖的长沙县中部偏西，地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处星沙?星沙总面积68平方公里，2010年末总人口20.6万人河西新城长沙主?1997年被国家科委批准为长沙高新技术产业开发区城区星沙工业高科技园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区；2011年位列国家级经济技术开发区第十六位?星沙的文化产业发展迅速，位于星沙的湖南湘绣城为全国首家由中国文联和中国民协正式授牌的国家级非湘潭市株洲市物质文化遗产保护研究基地?星沙工程机械业十分发达，是三一重工、山河智能总部所在地，中联重科亦在星沙建有泉塘工业园?星沙在长沙市的产业地位十分突出，经济实力强CBRichardEllis|Page6万人长沙县户籍总人口（2003-2010）801.60%781.20%76星沙与长沙城区常住人口比较（2010.12）人人/平方公里0.80%1,000,0007416,00012,271800,0000.40%72宏观环境分析12,000?人口600,000?2003-2010年间，长沙县户籍总人口年均复合增长率为6,4876,2958,0000.89%700.00%?2010年末，长沙县总面积400,0001997平方公里，户籍总人口为200320042005200620073,02920083,0062009201078.86万人，常住人口为97.974,000万人200,0001,488?长沙县城区（星沙）人口密度总户籍人口增长率550与长沙市城区相比，排名第四，为3,029人/平方公里，仅次于长沙市芙蓉区（12,271人/平00方公里）、天心区（6,487人/平方公里）、雨花区（6,295芙蓉区天心区雨花区星沙开福区岳麓区望城区人/平方公里）?城市人口的增长和城区人口密度的提高，有利于商业地产开发常住人口人口密度数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局CBRichardEllis|Page7长沙县GDP总值及增长率（2003-2011Q2）亿元80020%600长沙市2011年上半年各区、县(市)地区生产总值比较亿元18%400600宏观环境分析16%?地区生产总值200500?2004至2010年间，长沙县经济发展迅速，国内生产总值连续7年保持17%以上040014%的增速，增速排名九区县（市）第一，分别高于全200320042005200620072008200920102011Q2国、全省、全市7.6、3.4、3002.4个百分点?2011年上半年，长沙县国国内生产总值增长率内生产总值332.99亿元，同比增长17.50%；在长沙200市位列第二，仅次于雨花区（513.74亿元）?2010年，长沙县人均国内100生产总值70,601元元，同比增长10.3%?长沙县宏观经济的持续稳定0增长，为长沙县房地产市场的雨花区长沙县芙蓉区岳麓区浏阳市宁乡县开福区天心区望城区发展奠定了良好的经济基础数据来源：长沙县统计局CBRichardEllis|Page8宏观环境分析?产业结构?第二产业是长沙县的主导产业，是拉动地区经济增长的主引擎；但二产业比重过大，三产业比重偏低?长沙县产业结构稳步优化升级，第一、二、三产业的产值比由2003年的15.6:58.4:26发展为2010年6月的6.7：70.9：22.4，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加?2011年上半年，第二、三产业发展迅速，其中第二产业实现增加值243.51万元，第三产业实现增加值69.99万元；第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大?目前，长沙县已经形成了以工程机械、汽车制造、电子信息为主的三大支柱性产业；2010年星沙经济开发区累计完成规模以上工业产值867.8亿元，占全县实现规模工业总产值的81.74%长沙县产业结构及第三产业占比情况（2003-2011Q2）亿元50030%40025%20%30015%20010%1005%00%200320042005200620072008200920102011Q2第一产业第二产业第三产业第三产业比重数据来源：长沙县统计局CBRichardEllis|Page9宏观环境分析?固定资产投资?长沙县政府近年来加大了固定资产投资力度大，尤其是城市基础配套设施明显改善，产城融合加速进行，为星沙房地产市场发展提供强大后劲?2003-2010年间，长沙县固定资产投资由45.2亿元增长至316.5亿元，年复合增长率为27.54%?2003-2006年间，固定资产投资增幅逐年下降，由03年的40%下降到06年的25.8%?2011年1-9月，全县实现固定资产投资总额达279.05亿元，较去年同期增长25.4%?长沙县固定资产投资主要用于产业结构优化、基础设施建设、房地产开发等，如松雅湖综合开发项目、板仓小镇项目和长永高速CBD项目等长沙县全社会固定资产投资额及增长率长沙市2011年上半年各区、县（市）固定资产投资比较亿元（2003-2011.Q3）亿元40050%50030035%40020020%3002001005%1000-10%200320042005200620072008200920102011Q30天心区开福区宁乡县长沙县雨花区岳麓区浏阳市望城区芙蓉区全社会固定资产投资额增长率数据来源：长沙县统计局、长沙市统计局CBRichardEllis|Page10长沙县实际利用外资及增长率（2003-2011Q3）万美元40,000长沙市2011上半年各区、县（市）外商直接投资比较比较30,000万美元28,000宏观环境分析?外商直接投资20,000?长沙县外商直接投资主要集中于第二产业，投资额稳步增长将直接拉动商务活动的频次。21,000?2010年，长沙县实际利用外资2.92亿美元，自2003年以来复合增长率11.35%；2011年上半年，实际利用外资2.89亿美元，增长30.8%?外商投资方向主要集中在第二产业，如工程机械、汽车及零配件制造、电子及元器件制造、新材料和生物及化工生产；长沙县的外商投资主要来自于港澳台、欧洲和美国14,000?目前长沙县星沙经开区拥有2610,000家的世界500强企业，投资重点在工业机械、电子信息和汽车零配件等产业，如意大利菲亚特、美国空气化工、日本三菱、日本住友轮胎、德国博世等7,00002003200402005200620072008200920102011Q3芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区长沙县望城区宁乡县浏阳市数据来源：长沙县统计局CBRichardEllis|Page11宏观环境分析?社会消费品零售额?稳定增长的社会消费品零售总额刺激了商业市场的发展；近年来，长沙县消费结构档次不断提升，汽车和住房一直是消费热点?2003-2010年间，长沙县社会消费品零售总额由22.8亿元增长至140.3亿元，年复合增长率为25.5%?截止2011年9月底，长沙县实现社会消费品零售总额133.31亿元，同比增长20.7%?2010年全长沙县89家限额以上的汽车销售公司共销售汽车98444辆，实现销售额129.3亿元，增长49.3%；实现零售额92.2亿元，增长53.2%，占全县社会消费品零售总额的65.7%长沙县社会零售品消费总额及增长率长沙市2011年上半年各区、县（市）社