长沙市优质商业市场研究?百货业态?2009年优质百货平均坪效值33.0元/平方米/天，折算平均租金179元/平方米/月序开业营业面积2009年营业额坪效估算平均租金项目名称所在商圈档次楼层扣点号时间(平方米)(亿元)(元/平方米天)(元/平方米月)1美美百货五一广场20086,000高档B1-2F10-24%2.21005912百联东方广场五一广场200676,000高档B1-5F15-24%5.018.0923新世界百货五一广场200635,000高档B1-6F12-26%3.124.31284平和堂（五一店）五一广场199851,800中高档B1-7F7-28%1474.04235春天百货五一广场200022,000中低档1F-5F12-24%3.037.42086王府井百货五一广场200466,000中高档B1-10F10-27%10.242.32297平和堂（东塘店）东塘200750,000中高档B2-6F12-28%6.334.51738金色家族东塘199915,000高档B1-5F12-24%0.916.4919友谊商城东塘199524,000中档1F-5F15-26%4.854.826710友谊商店火车站198160,000高档1F-7F10-28%7.132.417111阿波罗商业广场火车站199860,000中档1F-4F15-26%4.621.010212家润多百货火车站200736,000中档1F-4F16-23%1.914.57413岁宝百货伍家岭200918,000中档1F-4F16-24%---14芙蓉天虹红星200836,000中档1F-4F12-26%1.18.44415麓山通程商业广场溁湾镇200150,000中档B1-5F7-26%2.513.78316通程商业广场星沙店星沙200440,000中档B17-28%0.32.11217红星通程商业广场红星201040,000中档B1-5F12-26%---18步步高百货星沙店星沙200815,000中档1F-3F15-25%---均值19.5%33.0179CBRichardEllis|Page71长沙平和堂（五一广场店）历年营业额长沙王府井百货历年营业额亿元亿元161230%50%长沙市优质商业市场研究14?百货业态1025%1240%?优质百货竞争日益激烈，营业额逐年递增，且保持较高增幅20%?以平和堂为首的百货业态，保持了1020%左右的增幅；如王府井百货营业额以每年820-50%的速度增长30%?受营业额快速增长的影响，百货租金也呈现上升趋势。以平和堂为例，862009年折算租金涨至42315%元/平方米月620%410%45%10%22000%0%2001年20032005年年20052006年年20072007年年20092008年年2009年营业额营业额增幅增长率数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page72长沙主要百货售价元/平方米35,00030,00030,00028,00026,00025,00020,00019,00020,00018,00015,000长沙市优质商业市场研究12,50013,000?百货业态?长沙多个百货采取售后返租模式，包括王府井、百联东方、新世界等?五一广场商圈百货10,0001楼售价26,000-30,000元/平方米，2楼售价18,000-20,000元/平方米?新世界累计销售891套，面积在50-60平方米；百联东方广场销售3,280套?新世界百货3楼及以上未对外销售，百联东方广场3楼以上不对外发售?如新世界百货返租20年，前10年年回报率9%，后10年年回报率10%；王府井百货返租20年，年回报率9%；百联东方广场返租5,00012年，年回报率9-10%0王府井百货百联东方新世界百货1F2F3F数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page73王府井百货户型结构1%2%王府井百货购房者来源0%2%1%1%18%16%1%13%长沙市优质商业市场研究?百货业态25%?以王府井百货为例，自2005年起累计推出1,338套，截止2010年11月实现销售1,051套，销售率近80%?主要以30平方米以下商铺户型为主，占比超过90%11%?对购房者进行分析，省内其他城市购房者占比25%，省外客户占18%；长沙市区内芙蓉区、天心区、岳麓区购房者所占比例较高92%4%9%0%4%3030-40芙蓉区40-50天心区50-80岳麓区80-120开福区雨花区120-180180-400市区=400长望浏宁省内其他省外数据来源：长沙房地产研究中心CBRichardEllis|Page74长沙市优质商业市场研究?百货业态成交案例物业名称所属商圈代表商户所在楼层开业时间扣点面积(㎡)友谊商店火车站商圈Gucci1/F2009年1月10%300平和堂五一广场商圈Fancl1/F2009年3月15%20友谊商店火车站商圈EmporioArmani1/F2009年3月10%200友谊商店火车站商圈Cartier1/F2009年4月15%200平和堂五一广场商圈L'OCCITANE1/F2009年5月15%20友谊商店火车站商圈DIOR1/F2009年6月12%50友谊商店火车站商圈Dunhill1/F2009年10月12%180数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page75长沙市优质商业市场研究?百货业态标准层建筑规模单层建筑面积普遍不小于5,000平方米，多数中心商圈百货建筑面积相对较大，均在为6,000-7,000平方米平方米以上，多数集中在30,000标准层层高不低于3米，首层不低于3.6米50,000-60,000平方米非中心商圈百货建筑面积则相对较小，在30,000平方米以下建筑外观发展商外立面相对陈旧，缺乏个产品供本地发展商开发为主，部分物性化应特征业散售后以售后返租形式租赁以单体商业或裙楼形式出给百货经营现，并且有独立的临街展外来外资百货较多为租赁物业示面经营硬件配套经营管理部分百货设有中庭，垂直交通系统外资外来百货管理水平较高，本土百货则管较为发达，但部分较老的百货建筑理水平有较大提升空间格局较差，动线混乱百货多配有地下车位，且多数免费使用；车位与商业建筑面积平均为1:150CBRichardEllis|Page76长沙市优质商业市场研究?购物中心业态?长沙购物中心业态分布相对较为分散，且较多分布在非中心商圈内序号项目名称1万达广场2上河国际商业广场3嘉信茂广场4友阿奥特莱斯购物公园数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page77长沙市优质商业市场研究?购物中心业态?长沙购物中心发展非常缓慢，2003年开业的万达商业广场是长沙第一个购物中心，而此后7年购物中心这种业态发展并不活跃?长沙市购物中心供应相对分散，除万达购物广场在市级商圈外，其他三个购物中心均不在所在商圈的核心区位，周边没有其他项目与之呼应，因此除超市业态外，其他业态人气相对较弱?长沙先期的购物中心供应体量普遍偏小，形式也非常单一，项目体量在40,000-50,000平方米，以超市和影院带动零售商铺的形势推出市场，过小的商业体量对招揽百货、KTV等能够集聚人气的业态有所限制。未来发展的购物中心将在这方面有极大改进?2009年入市的上河国际商业社区和今年1月试营业的友阿奥特莱斯购物公园加大了购物中心的市场份额，包括市场上开始出现奥特莱斯这种新型的细分物业，体现出了长沙商业类型和市场需求逐渐多元化的趋势购物中心现有供应量建筑面积项目名称所在商圈开业时间得房率楼层车位（平方米）万达广场五一广场2003年46,00064%4170上河国际商业广场高桥2009年140,00072%3-51,500嘉信茂广场东塘2005年76,00060%4400友阿奥特莱斯购物公园大托2011年100,00056%41,000数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page78长沙市优质商业市场研究?购物中心业态?长沙购物中心在销售市场上呈现出不同的经营模式?以万达购物广场为首的万达模式，采用售后返租（税前7%），统一招商的形式?而嘉信茂购物广场则是持有完全产权，持续经营?上河国际商业广场由于体量大，商业形式丰富，在销售上比较灵活，根据物业状况和带动人气的需要，采用带租约和不带租约相结合的形式。上河国际商业广场由于区位偏离中心区域，尽管一线临街销售情况较好外，但对外营业情况并不理想?友阿奥特莱斯购物公园为友阿集团与村集体组织合作项目，情况较为特殊购物中心销售价格开盘售价在售均价项目名称销售率销售情况主要买家物业管理公司（元/平方米）（元/平方米）28,000（均）只销售首层，万达广场－100%长沙市小投资者万达物业（2003）并进行返租一线店面产权销售给小由临街商铺、7,000－业主和恒利投资公司，上河国际商独立商铺和湖南上河物业30,000100%内街店面分销给小投资业广场产权式商铺管理有限公司（2007年）者。4-6楼莫泰经济型酒组成店嘉信茂广场－－－未对外销售－深国投物业友阿奥特莱友阿与村集体合－－－作，只拥有土地－世邦魏理仕斯购物公园使用权数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page79长沙市优质商业市场研究?购物中心业态?长沙购物中心的租金有较大区别，中心商圈购物中心租金较高，万达商业广场首层商铺租金最高达700元/平方米/月，而非中心商圈的租金则相对较低，嘉信茂购物广场首层商铺租金则普遍在220元/平方米/月左右?长沙购物中心多以售后返租的形式进入市场，然而这种方式在营运过程中往往会由于返租回报