优质商业竞争性分析?现有竞争项目分析—卜蜂莲花购物广场项目介绍：?位于星沙大道与开元中路交汇处西北角?由泰国正大集团投资运营，2006年开业，是区域内唯一一家国际标准的超市卖场?商业面积30,000平方米，地下1层至地上2层。其中，地下1层提供100个停车位，1层为零售区，2层为卖场区?定位于中档，主要针对星沙区居民的日常生活性消费，并逐渐转型覆盖星沙中等消费群体的购物、娱乐消费?除了超市卖场，同时还包括影院、餐饮、零售等业态竞争力判断：?卜蜂莲花是市场上唯一一家达到国际标准店水准的超市卖场，在带动人流方面的作用明显。该项目在业态、品牌等表现领先于市场，影院、必胜客等商家在市场上独有。在经营过程中，也对1层零售商业进行调整升级，在经历较长的成长期后发展进一步稳定?本项目可以通过大型品牌超市聚拢人气，同时引入特色次主力店提升项目的吸引力，如影院、特色餐饮CBRichardEllis|Page141数据来源：世邦魏理仕优质商业竞争性分析?现有竞争项目分析—星沙商业乐园项目介绍：?位于星沙大道与开元中路交汇处西南角?由兆佳实业投资运营，商业面积47,700平方米?2004年开业，定位于男女服装、手机数码一条街、娱乐休闲及儿童乐园等综合性零售商业。但实际经营状况较不理想，2006年内街及靠里的C、D两栋调整为家居广场?目前商业档次中低档，临街餐饮休闲功能针对区域中高端消费人群，而其他部分则是低端零售和家居专业市场竞争力判断：?星沙商业乐园位于市中心，区域环境明显优于本项目所处区域。项目由三至四层独立建筑围合而成，采用西班牙式建筑风格，为星沙区域提供了耳目一新的开放式商业概念。但项目经营状况表现较差，被动调整商业业态以家居卖场为主，业态零乱，档次、形象较差，商业价值严重受损?本项目可以借鉴其新颖的商业设计理念，借鉴其缺乏主力店带动人气的经验教训，提升自身竞争力，降低经营风险CBRichardEllis|Page142数据来源：世邦魏理仕优质商业竞争性分析?未来竞争项目分析—新长海广场项目介绍：?位于长沙经开区板仓南路与向阳路交汇处，距离本项目较近?由湖南长海控股集团有限公司投资，项目总体量约59万平方米，包括住宅、公寓、写字楼和大型商业?项目商业由住宅裙楼、集中式商业构成?目前住宅裙楼正处于销售、招商阶段，已经引入大地影院、天之道足浴、湘丰铭茶等商家?已开业部分主要以日常生活消费为主，档次偏中档竞争力判断：?新长海广场定位于城市高端综合体，但项目的具体实施并不顺畅，规划也进行了调整，168米超高层规划调整至100米以内，商业、商务区的开发也已调整至住宅部分之后。而且未来仍有较大的调整变动的可能性。但该项目的商业体量及所产生的幅射范围都将明显优于本项目，未来仍会对本项目形成较大冲击?本项目应该立足于差异化竞争策略，可以考虑发展特色商业，如市场上较为缺乏的餐饮、娱乐等业态CBRichardEllis|Page143数据来源：世邦魏理仕优质商业竞争性分析?现有竞争项目分析—恒广欢乐世界项目介绍：?位于开元西路和锦绣路交汇处东南角?湖南恒广集团投资开发，项目总体规划用地面积1,413亩，总建筑面积472万平方米。以室内主题公园——欢乐世界为核心，发展娱乐、休闲、观光、购物、餐饮?一期商业中心面积约8万平方米，另规划有配套旅游商业?中高档定位，致力于成为长沙乃至中南地区新的标志性旅游项目，辐射旅游及区域周边消费人群?恒广集团将联手韩国乐天世界打造恒广欢乐世界公园，建设国内最大的室内主题公园竞争力判断：?恒广欢乐世界有别于市场上的其他竞争项目，以主题乐园为发展引擎，在市场上独树一帜。商业形态也以集中式商业与旅游配套商业相结合，幅射范围较广?项目定位差异明显，虽然市场竞争力明显优于本项目，但属于不同商业类型CBRichardEllis|Page144数据来源：世邦魏理仕优质商业竞争性分析?总体竞争度分析?现有项目：由于现有项目多集中于市中心区域，其幅射范围、市场影响力都会优于本项目。但这些物业统一都表现出碣件设施不足，改造提升空间有限，业态极为单一。本项目未来发展应尽量与其差异化竞争，在大型主力店的带动下进行差异化定位，增加餐饮、娱乐业态比例?未来项目：未来商业项目供应分散，本项目所处的星沙CBD区域所面览的竞争激烈。本项目在规模上不具备优势，可以寻求精致化发展路线，提升竞争力与产品的差异度CBRichardEllis|Page145数据来源：世邦魏理仕写字楼市场分析CBRichardEllis|Page146长沙优质写字楼市场分析?研究范围?对于本项目优质写字楼的定义主要依据长沙写字楼市场的发展现状，将地理位置、硬件条件、租户组合等综合指标优于市场平均水平的楼宇统称为优质写字楼，也就是本次市场的调研的观察范围。?世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象。综合指标优质写字楼位置位于城市核心和成熟商业商务区，如五一大道、芙蓉中路等可达性邻近城市主要交通干道，有便捷的公共交通，同时项目本身有便捷的出入动线和可视性建筑设计标志性的楼宇形象设计，玻璃幕墙等具有现代感和高档感的建筑外立面总建筑面积大于30,000平方米楼层布局开敞式布局标准层面积大于1,500平方米净高大于2.5米电梯选用进口或合资品牌电梯，充足的电梯数量，平均等候时间小于30秒空调中央空调系统，局部区域采用四管制；24小时冷却水系统线路系统部分楼层铺设架空地板停车位停车位充足，低于写字楼每300-400平方米/1车位的标准处置方式单一业权，由知名开发商或业主统一经营物业管理国内知名物业管理公司以上等级管理公司管理租户构成主要为跨国公司或大型国内公司、以及长沙本地行业知名企业数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page147长沙优质写字楼市场分析?长沙写字楼发展历程?长沙房地产市场开始出现写字楼雏形即酒店宾馆长租房80年代中后期萌芽?90年代前期，随着第三产业的长足发展，企事业单位改制的逐90年代前期孕育步实施，原企事业单位的办公楼摇身一变为“办公客房”，并在市场上为一些初创型公司的“办公客房”?90年代后期至2000年初，伴随着房地产业的兴起，70年产权的90年代后期~2000年初形成商住楼逐渐成为此期间的“办公高地”?受加入世贸与外资进入长沙的影响，纯写字楼开始浮出水面。随2002年至今发展着高新技术产业园区的建设，园区型写字楼逐渐形成长沙一个特定的办公市场，并主要集中在河西CBRichardEllis|Page148长沙优质写字楼市场分析?长沙写字楼现有类型写字楼类型商住楼酒店商务楼纯写字楼代表项目维一星城通程国际大酒店运达国际???物业特征物业管理水平以住宅为主，专业酒店物业管理，物业管专业写字楼物业管理；专业度水平较低；理水平高；?商务配套比较齐全：裙楼一?裙楼以商铺居多，小型商业?商务配套最为齐全；般都带部分商务配套、地段好、周边配套齐全配套较多；?外立面较能彰显企业形象，??使用功能灵活，宜商宜居；接近国际化，国外品牌企业办公氛围纯粹、符合公司形象；?租金水平较低；入驻高；??租金水平较高；租金水平最高；长沙写字楼市场正在逐渐向专业化纯写字楼方向发展CBRichardEllis|Page149长沙优质写字楼市场分析?优质写字楼分布?基本分布在河东，目前仍在二环内发展，呈“一横两纵”态势，朝外围扩展趋势明显一横：五一大道商务带两纵：1.芙蓉中路商务带2.韶山路商务带市中心五一大道?长沙传统城市中心为五一广场区域，两条贯穿城市的主干道五一大道和芙蓉路在芙蓉广场交汇，四大国有银行都在广场周边建造了总部楼宇，形成了整个城市的金融中心；?沿五一广场向外辐射，自然形成了两个城市最主要的商务带，即五一大道、芙蓉中路，这两条道路作为城市的主干道，有最好的曝光度和展示性，同时拥有便利的公共交通和商业酒店等配套；?韶山路作为长沙市的文化街区，同时有多家高星级酒店配套，因此也成为了长沙市内重要的优质写字楼聚集区。芙蓉路韶山路本项目数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page150长沙优质写字楼市场分析?五一广场商务区?长沙的地理、金融、商务中心，五一大道与芙蓉中路在此交汇，金融总部扎堆，市级商圈辐射全市写字楼发展迅速，近年新增优质物业较多，是整体品质和整体租金水平最高概况?的写字楼聚集区?截止2011年6月，区域优质写字楼存量261,350平方米，占整体市场存量的47.54%优势：?公共交通便捷，未来轨道交通1、2号线在此交汇?区域发展成熟，社会知名度高，有助于企业形象展示?物业硬件设施较高，区域配套设施不断升级，高档百货、国际5星级酒店不断优劣势提升区域形象分析劣势：?车流量较大，交通长期拥堵?相对于其他区域，停车成本较高?租户以本地企业和国内企业为主，主要集中于社会服务、金融保险、制造、租户房地产等行业/买家?目前有包括万科、恒大、中粮地产、中兴通讯等国内知名企业及3M、百威、特征拜耳等外资企业在此区域办公?绝大部分写字楼散售，多为中小企业自用由于区域内写字楼多为新建物业，楼宇品质较高，标准层面积较大，电梯数现有?量相对充足，净层高在2.6米以上产品?300平方米左右的办公面积需求较为旺盛特征?本区域写字楼物业多为综合体，内部配套完善五一大道市场?区域仍有不少新项目在规划当中。随着区域商务主导地位的增加，未来将出前景现更多的新增供应，未来竞争较为激烈CBRichardEllis|Page151数据来源：世邦魏理仕长沙优质写字楼市场分析?五一广场商务区序落成单层面积建筑面积目前租金物业名称层数(空置率号时间平方米)(平方米)(元/平方米/月)1运达国际广场2006231,