区域酒店市场分析?市场表现酒店名开业时间客房数平均房价住宿率平均每间房收益(2011)(2011)（2011）圣爵菲斯大酒店（原：湖南国际影视会展酒店）200126353085%451明城国际大酒店200735945075%338碧桂园凤凰大酒店200834341070%287开源鑫城大酒店200542034075%255-总和/平均1,38541274.7%308数据来源：世邦魏理仕酒店部?目前星沙酒店市场中的高星酒店只有4家，我们按照平均每间房收益从高到低排列，依次为：圣爵菲斯大酒店、明城国际大酒店、碧桂园凤凰大酒店和开源鑫城大酒店；?市场的总供给客房数为1,385间，平均每家酒店提供346间房，酒店规模中等；?酒店平均房价基本在400-450浮动，因为星沙酒店属于发展初期阶段，均为国有酒店垄断，经济区缺乏高端客源，酒店价格增长有限，酒店服务设施也比较基础，这些数据当然都比较保守，为我们采访后对高星酒店房价的估计；?同样，多数酒店经营者告诉我们，客房入住率全年基本居高不下，由于会议需求，经常爆满，不难看出星沙区域对商务和会议的主导性。CBRichardEllis|Page211区域酒店市场分析?市场需求结构?根据我们的市场调查和国内旅游客源的特点，我们将星沙酒店市场按目的细分为商务、会议、旅游团队和旅游散客。旅游散客,17%商务,29%?星沙经济开发区，如同中国大部分经济开发区，旅游消费水平偏低，观光团体并非主流。其主要客源由商务、会议性消费者组成，由我商务们的采访得知，星沙高星酒店的会议客源占酒旅游团队,会议店整体客源分类中最高，达到38%；15%旅游团队?星沙的娱乐旅游市场有待培养。目前星沙没有旅游散客成熟的旅游景点吸引旅游散客。其实旅游散客价格为酒店房价组成中较高部分，是平均每间房收益高低的重要影响因素。如果有多样的旅游产品吸引转机的短途游客，增加旅游散客的会议,38%房夜数，未来酒店将取得更大的经济效益；?右图展示了星沙高星酒店市场的主要需求构成。数据来源:世邦魏理仕酒店部CBRichardEllis|Page212区域酒店市场分析?商务需求?商务市场在星沙高星酒店市场细分中居于一个重要地位，仅次于会议客源，占总间夜数的29%；?星沙是以长沙经济开发区为支撑的，入驻的企业和企业带来的衍生产品（企业员工的生活消费场所、区域内的贸易交流等）决定了星沙的酒店市场必将以吸引商务客源为主要走向：客房内的上网设施、酒店进店入住和办理离店手续便利有效、餐饮的特色及酒店的私密性都将成为未来特色高档酒店建造中主要需要解决的问题；?目前，截至2010年底，星沙经济开发区拥有企业437家，其中规模以上企业128家，年产值亿元以上企业48家，过10亿元企业10家，上市公司20家，世界500强企业23家。这些企业多为以工程机械、汽车及零部件为主导，电子信息、新材料、食品饮料、轻印包装等为补充的产业。具体入驻的国内企业包括：三一重工、山河智能、中联起重机、中铁重工等。这些企业的商务客源成为将来酒店客源的顶梁柱；?当然了，经济园区内也入驻了许多500强企业：德国博世、日本三菱、住友、广汽菲亚特、美国空气化工等，这些企业的商务客源中包含定期的外国员工出访和工作。目前这些企业的外籍员工多来自：美国、日本、德国、新加坡、马来西亚和港澳台地区。随着星沙经济园区的进一步开放，国际商务旅客也将进一步增加，因此未来的酒店建设更加国际化、多元化在所难免；?值得指出的是，商务旅客对价格敏感度较低，目前星沙的平均房价基本符合国内企事业出差标准，但普遍低于外资企业出差标准。大力发展商务客也是保证酒店未来客房利润的一个基础；?商务造访者通常也伴随着会议需求，具体分析请见“会议需求”。CBRichardEllis|Page213区域酒店市场分析?会议(会谈、奖励旅游、会议及展览)需求?目前长沙市拥有5个会展场馆：湖南国际会展中心、长沙红星国际会展中心、长沙国际会议展览中心、省展览馆、青竹湖国际会展中心；?投资8.4亿元兴建的湖南国际会展中心（离地块最近，也是圣爵菲斯酒店的客源支撑），是中部地区规模最大、科技含量最高的现代化展馆之一；?长沙（星沙）的会议需求主要来自企业和政府相关活动。据统计，会议客源平均占总体房夜数的38%。省、市政府相关部门的各种政务活动是长沙酒店市场十分重要的会议来源，包括各种内部总结和计划会议、研讨会、政府发起的贸易展览及产业论坛等。星沙的较高档酒店则几乎包揽了周边所有的高规格企业和政府相关活动；?作为一个中国的内陆二线城市，长沙会展业的发展历史较短，因此长沙市通常不被视之为一个大型会议/展览的目的地城市，会议客源市场中来自大型会议及展览的需求也相对较少。但是近年来，湖南省举办了一批全国性大型会展和省内重要会展：如中国金鹰电视艺术节、中国湖南（国际）农博会、全国糖酒商品交易会、湖南旅游节、浏阳国际烟花节等，产生了广泛的影响，积累了丰富的办展经验；?根据我们的走访，星沙酒店市场对会议的供应远远无法满足当前和未来潜在的需求。竞争酒店大多数均拥有类型广泛的宴会/多功能设施，这一趋势也将继续体现在将来星沙酒店市场的发展中。CBRichardEllis|Page214区域酒店市场分析?旅游散客?长沙人注重娱乐已在全国有名。长沙的娱乐业业细分为以下三种形态：商务型的夜总会、主题酒吧、白领型的KTV量贩。夜总会人流量多，规模大的特点，多数设置在闹市区内，相对比较分散，其以中年层次客群为主要消费群体，多为商务交流，比较注重私密性与服务，以包房服务为主。量贩式KTV，相对而言，近两年比较兴旺，主要以白领一族、家庭聚会、公司Party为消费群体，价格比较优惠；?这些娱乐消遣也是星沙旅游散客的主要造访目的。就我们的走访，星沙目前的浴场、KTV、棋牌室和按摩等都很红火，有部分人驱车从市区前往星沙进行娱乐消费。根据我们的调查，旅游散客占总体酒店间夜数的17%。?根据我们的经验，旅游散客一般可以承受最高的酒店房价，是提升酒店盈利性不可忽视的部分。随着经济区的进一步发展，未来高档娱乐业会朝着高品味、品牌化、规模化、连锁化方向推进。随着新型高端娱乐业兴起，中端娱乐业将受到强烈的冲击，低端产品如传统歌舞厅必然洗牌淘汰。目前市场迹象表明，品牌化场所的装饰装修都各具特色，且档次也比较高，生意普遍较好。而一些没有发展起来成为品牌的娱乐场所或比较陈旧的场所，已经在渐渐淡出市场。CBRichardEllis|Page215区域酒店市场分析?旅游团队?旅游团队是整个星沙酒店市场中最次要的部分，在我们的分析中仅占15%；?旅游团队的“双刃性”一直是酒店业开发的矛盾。每年旅游团的稳定性是星沙高星酒店的支持后盾，可是旅游团的入住给酒店带来的损耗以及低层次游客有限的支付能力并不能从经济效益上给酒店带来多大帮助；?目前，长沙各家旅行社都没有线路经过星沙，但是由于地理位置上离长沙黄花机场较近，几乎所有入住星沙酒店的旅游团队均为各以长沙为首的转机线路，具体请见有旅游业概述。当然，这些旅游团队也多入住一晚，成为了酒店客房数中最小的部分；?相信在不久的将来，这种格局还将继续。当然了，随着星沙及其周边的发展建设，对于大型娱乐项目的需求以及更高服务设施的发展将成为必然趋势，到时候一定的旅游团队的增长也是可以期待的。CBRichardEllis|Page216区域酒店市场分析?未来市场供应序号酒店名称地理位置所属项目酒店管理公司预计开业年份预计星级1新长海酒店板仓路与向阳路交汇处西南角新长海经开广场待定20145星长永高速以南、漓湘路以北、京珠高速以东、星沙星沙CBD酒店星沙待定2014+5星2大道以西CBD3恒广欢乐世界酒店开元西路和锦绣路交汇处东南角恒广欢乐世界待定2015+5星湘龙街道综合体项4湘龙街道酒店湘龙街道万家丽北路东侧、省统计局项目以南待定20155星目星沙松雅湖生态公松雅湖酒店星沙的东北角，为捞刀河旧河床低洼湿地待定20155星5园?由于管理公司未定，星沙酒店建造的未来趋势将以国内自主管理为主国际酒店管理为特色，这与星沙地区的市场承受能力、企业接待需求是分不开的；?虽然未来建造酒店的趋势都是五星级酒店，但是本土化决定了房价攀升的局限性；?据采访，大部分未来酒店都将于2014年后完工，酒店定位则以较高档为主;?值得注意的事，影响酒店的开业因素诸多，以上仅为我们基于经验的估计；?仍有一些酒店项目目前正在规划，我们会在模型中每年预估一定新的体量供应到市场。CBRichardEllis|Page217区域酒店市场分析?未来供应分布碧桂园凤凰大酒店?星沙目前的五星酒店数量偏少，市场湘龙街道酒店上多为低星级酒店，所以五星酒店入住率非常高，会议、客房常供不应松雅湖酒店求；?在未来规划中，新增的五星酒店分散在地块周边，多以大型综合体项目中出现，体量均在每家300间左右，其中开源鑫城大酒店开元大酒店有2家位于星沙CBD区域，给未来的市恒广欢乐世界酒店场吸收增加了不少压力；本项目?未来星沙区域的高星酒店需求呈涨势天成大酒店是不容置疑的，三一集团的内部需求也是不容忽视，但是逐渐增长的需求明城大酒店地块与2015、2016猛增的客房数之间还是紫鑫大酒店星沙CBD酒店有一定的差距，市场需要一个消化、圣爵菲斯大酒店成长的过程，住宿率会有一定降低；华天大酒店明城国际大酒店?新长海酒店项目未来除须面临目前已经在市场上挂牌5星级酒店形成一定影响力且经营情况良好的开准5星级酒店源鑫城大酒店、明城国际大酒店等现准4星级酒店有五星级酒店的竞争外，还将与未来挂牌3星级酒店星沙CBD的数家酒店展开激烈竞争。未来星级酒店数据来源：世邦魏理仕酒店部CBRichardE