商住配比图业态功能配比图23.2%36.0%47.5%案例研究?宁波鄞州万达广场—业态功能配比12.8%64.0%9.1%7.3%住商商业酒店办公公寓住宅CBRichardEllis|Page351案例研究?宁波鄞州万达广场—公寓?项目名称：48克拉MINI公馆?项目名称：万达城市公寓?占地面积：30,000平米?占地面积：62,560平米?建筑面积：70,000平米?建筑面积：127,000平米?总层数：48层?总户数：956户?高度：159米?建筑栋数：4幢点式，2幢板式?外立面：澳大利亚PCAL设计，金属与玻璃材料?楼层：32F?电梯：10部每秒3.5米高速电梯?交房标准：毛坯?大堂：600平米?主力户型：150-160平米?总套数：1,148套?开盘时间：2005年8月?主力户型：50平米精装修的MINI公馆?物业管理费：2.5元/平米/月?开盘时间：2007年11月?开盘均价：6,600元/平米?开盘均价：13,000元/平米?停车位售价：8万元/位CBRichardEllis|Page352案例研究?宁波鄞州万达广场—公寓?万达公寓采用了无梁厚板、同层降板排水、保温墙体等技术和断桥铝合金型材、双层中空LOW-E玻璃等建材，底层架空设计和1：4的超大窗地比设计使项目更加生态、环保、节能。CBRichardEllis|Page353商业业态配比图案例研究2.0%?宁波鄞州万达广场—商业广场?建筑面积：26万平米?项目由7栋单体建筑及连接主体建筑的长约500米的二层商业步行街组成?主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬游乐园、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等11家主力店50.0%?品牌商家：必胜客、肯德基、麦当劳等近二百家中小型商家。48.0%?主要业态：百货、电影、家居、建材、餐饮零售餐饮娱乐CBRichardEllis|Page354案例研究?宁波鄞州万达广场—商业广场?宁波鄞州万达广场自开业来，取得了较好的经营业绩。日均客流量、车流量都取得了较大的增长。?宁波鄞州万达广场成为了宁波的又一商业中心。经营状况2007200820092010日均客流量（万人次）2.546.510日均车流量（辆次）2,0003,5005,0006,000主力店销售额（亿元）7.18910.2步行街销售额（亿元）34.35.57餐饮销售额（亿元）0.961.22.34.5总销售额（亿元）10.112.316.821.7CBRichardEllis|Page355案例研究?宁波鄞州万达广场—索菲特大酒店?项目定位：国际5星级标准?开业时间：2008年12月18日?建筑面积：40,000平方米?房间数：290?楼层：19层?房间层高：2.6?客梯数：6部(客梯)?酒店管理公司：法国雅高集团?通达性：距栎社机场15分钟车程，距市中心10分钟车程?周边设施：酒店毗邻大型购物中心万达广场，位于鄞州中心城区核心地段CBRichardEllis|Page356案例研究?宁波鄞州万达广场—索菲特大酒店房间?共有客房290间；其中，套房17间，占总客房的5.9%；?标准间面积从32-42平方米之间不等。名称数量面积（平方米）门市价（元/间·天）执行价(元/间·天)高级房109321880788贵宾房100352030868行政贵宾房64352260968高级套房26824601020豪华套房1290--行政套房2125--总统套房1180--数据来源：世邦魏理仕*含双人早餐CBRichardEllis|Page357案例研究?宁波鄞州万达广场—索菲特大酒店配套设施：?餐饮设施：拥有4间餐厅，162个餐位的乐百事咖啡厅、56个餐位的地中海摩登餐厅乐味轩、7个包厢和大厅14个餐位的万字号中餐厅、64个餐位的KOKO日本餐厅、45个餐位的红酒雪茄吧；?会议设施：1间大宴会厅和4间多功能会议室；?其他设施：室内游泳池，健身中心、SPA、水疗、中式麻将室等。会议室面积（m2）高度（m）剧院式大宴会厅6808650人榭映厅90470人普济厅90470人四明厅1004100人天河厅50420人数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page35810%案例研究?宁波鄞州万达广场—索菲特大酒店35%55%酒店客源：万达索菲特客户来源比例5%?高端商务客主要以鄞州区相关产业及政府商务客为主，约占55%左右；?由于酒店毗邻宁波东钱湖，所以高端旅游客户较多，约为35%左右，其中外籍士以欧美居多；?由于酒店造型别致，所以展览和会议的客户也较多，有较多会议是来自于上海的公司。商务旅游其他50%酒店收入：45%万达索菲特收入来源比例?酒店收入的50%来自客房；?45%的收入来自于餐饮，基本上外地和本帮餐饮各占一半，而本帮餐饮中婚宴比例较大。入住率：?2009年，平均入住率49%左右?2010年，平均入住率上升为55%客房餐饮其它?目前，平均入住率为68%数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page359案例研究?武汉经开万达广场—项目位置及区域背景?项目位置：武汉经济技术开发区?经开区为国家级开发区，2010年总产值过千亿元，形成了汽车及汽车零部件为主导，电子信息、电气机械、造纸印刷包装、食品饮料、生物医药等六大集群发展的现代化工业新区，聚焦了36家世界500强企业；?建成区面积40平方公里，2010年人口为20.8万人；?经开区第二产业占据主导位置，第三产业发展缓慢；?经开区优质商业供应量10万平米（7万平米的湘腾时代商业中心和3万平米的金凯购物中心）；办公物业供应量8万平米；3星级以上酒店8家，客房数957间；馨乐庭服务式公寓1家，房间数249间CBRichardEllis|Page36038.4%41.6%案例研究?武汉经开万达广场—项目主要经济指标开业时间2011年8月27日一期购物中心开业占地面积119,926.26平方米建筑面积441,280平方米(地上369,780平米，地下81,500平米）项目容积率3.0建筑限高100米绿地率20%车位2,179个（地下1,779个，地面400个）功能组成购物中心，五星级酒店，室内外步行街、高级写字楼、精品SOHO办公35,300平米9.8%五星级酒店30,000平米10.3%商务酒店7,000平米Soho公寓138,500平米购物中心89,780平米步行街60,000平米鉴于区域的人口数量和消费力有限，办公需求有限，项目适当降低了商业和办公的比例。商业酒店办公soho公寓CBRichardEllis|Page361案例研究?武汉经开万达广场—项目布局东风大道百货5F购物中心4F写字楼26F五星级酒店18F步行街2F商务酒店10F武汉体育中心Soho公寓30FCBRichardEllis|Page362案例研究?案例总结与借鉴?从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心、新区或开发区等经济增长活力及未来人口导入较强的区域。如宁波鄞州新区、武汉沌口经济技术开发区、呼和浩特如意开发区等。本项目的区位条件与之较为吻合。?从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和发展相对成熟，人口导入数量相对较大，具备较为成熟的综合体开发条件的时期。本案所在的星沙属于长沙总体规划的城市副中心，但目前区域还处于前期发展阶段，在开发时序安排和业态规划方面需要结合星沙的实际条件谨慎进行。?从万达广场第三代城市综合体的总规模来看，基本在40-100万平米之间，商业部分占比面积约在40%左右，这与万达丰富的商家资源有很大的关系。参考万达的规模，本案也具备发展综合体的条件。?从万达广场的主要功能业态构成来看，商业和住宅为其核心部分，写字楼与酒店业态互为补充。但是，区域条件不同，商业与住宅的比例有所不同。在城市副中心及新区，住宅比例相对较高；在城市成熟核心区域，商业的比例则相对较高。另外，竞争强度并比较大的物业市场，其比例也会相应调低。?从对万达广场的租售模式来看，其基本采取酒店与购物中心持有经营，其他部分销售。一方面，既保证了项目核心品质，另一方面，也解决了大规模开发的资金回笼问题。万达广场在商业部分持有与销售的比例一般为80%:20%。?从各业态在综合体的功能及其所带来的影响效应来看，住宅与公寓是产生现金流的产品，而商铺是带来利润的产品，写字楼丰富项目的业态功能，酒店则是项目的形象标杆。?从功能布局来看，项目最重要的核心功能：商业功能一般布置在展示面与交通组织条件最好的地方，而办公、住宅等功能则在服从和让位商业功能的前提下进行优化?从商业业态配置来看，万达广场一般引进了许多目的型较强的商业消费概念，如沃尔玛、百安居、特力屋、吉盛伟邦、大歌星KTV等，这些主力店的进驻可以有效吸引人气，带来大量消费人群，弥补现有商圈人气不足的弱势，扩大项目的辐射范围，同时也可吸引和带动其它品牌商家的入驻。CBRichardEllis|Page363大宁国际商业广场CBRichardEllis|Page364案例研究?选取原因?非传统商务区，距离核心商业商务区有一定的距离?周边以居住为主希望借鉴城市综合体不同功?邻近地铁，作为项目的发展契机能业态的布局与互动关系?对写字楼信心发展不足时采取不同的产品线扩大用户选择大宁国际商业广场中心城区CBRichardEllis|Page365案例研究?大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路与地理位置大宁路交接占地面积5.5万平方米，总建筑面积约项目规模25万平方米，项目容积率3.65离地铁1号线延长路站仅80米，离人民交通条件广场仅5个地铁站。多条公交线路直达该项目主要辐