商业发展建议?主题定位星悦广场功能定位：为经开区25-40岁居民/家庭、技术管理人群服务的高品质生活体验秀场主题诠释：引入全新的娱乐体验元素，营造空中游乐园、标准影院、国际美食广场、运动主题卖场等特色体验性主题区，丰富消费者的购物娱乐体验。同时，通过品质化、灵动性的建筑设计打造经开区的建筑亮点，打造体验化生活、家庭式享受、时尚性消费，吸引经开区内的中高端消费群CBRichardEllis|Page421商业发展建议?功能定位购物、餐饮、休闲、娱乐中心购物/零售休闲娱乐风味美食商务交际?本项目将主要针对经开区内年轻的人群与家庭，为其提供一站式的、时尚潮流的消费场所?针对区域缺乏餐饮、休闲娱乐的市场现状，本项目将在商业上同时会突出餐饮、娱乐主题，通过独具特色、极具吸引力的目的性业态迅速聚拢人气CBRichardEllis|Page422商业发展建议?档次定位市场培育期后开业基年逐步往中高档调整定位建议中档偏高定位?随着本案周边诸多高档住宅项目的不断开发和入住，周边大型城市综合体的面?本项目定位于满足经开区内年轻的家庭、市，商业需求及档次将进一步增长时尚人士的消费需求，在档次上主要偏向?经过几年的发展，星沙的经济水平快速于针对该年龄层的中档定位。在品牌上突提升，高收入群体的“质”和“量”将出国际化、潮流化特色，业态上涉列国内逐步提高，进而整体的消费能力提高外时尚快销、娱乐、各式餐饮等?利用本项目先期所培养的市场认可度、?本案位于政府规划的星沙CBD区域，作为成熟度及项目交通的改善，可考虑逐步未来区域商业中心出现，完全有机会辐射将整体档次进一步上调周边大量的住宅和人口聚集区，因此可根据消费群体定位，寻找市场空间?项目可以将经开区企业商务人士与星沙县级行政中心消费人群为主要目标客群，?结合区域现有的整体消费力，制定形象良抬高对商务相关消费档次，以增强对目好、中档消费为主的定位，建立良好市场标客群的吸引力和市场竞争优势形象和认可度，为未来档次进一步调高争取市场可能性CBRichardEllis|Page423商业发展建议?客户定位综合定位考量，本项目商业应以满足经开区内周边居民休闲娱乐生活配套的年轻人群及家庭、周边中高档商务人士、周年轻时尚人士边居住人口、办公人口以及项目自身的办公、年轻家庭酒店客户的商业需求为时尚购物特色餐饮目标园区商务人士消费群体显著消费特征主要适合商业类型追求时尚生活元素，对于新鲜消费体验接受度年轻时尚人群/家庭购物、餐饮、娱乐高，具有较高的品牌认知度区域居民/工作人员追求品质生活，享受购物、美食与休闲的快乐常规购物、餐饮、娱乐、美食城、家居家电馆注重社交空间的品质，体现身份形象，放松身商务人士商务洽谈、宴请、娱乐心压力其它目的性消费者追求积极的生活态度，尝试未体验的消费特色餐饮、娱乐CBRichardEllis|Page424商业发展建议?商业形态定位考虑本项目地块特征及各种商业形态优劣势比较，我行建议项目商业采用商业单体的形式物业形态类型一：休闲商业街物业形态类型二：商业单体物业形态类型三：组合式商业街区?业态、功能齐全，不同功能分区?展示面宽，便于吸引过往客流?体现规模效应，以主力店吸引大量优可有效区隔?1-2层，客流量影响较少集中客流，造成规模效应势?展示面较宽，可利用主力店引导?面积可随意分割，经营灵活?内部动线可设计调整客流，带动其他铺位?单位店铺面积较小，且分散?高区客流难以引导，垂直动线设计?垂直动线和水平动线设计难度高劣?缺乏主力店的聚集效应较难?高区客流难以引导，影响租金水势?客群和档次控制难度?对餐饮等业态配置有特殊要求平CBRichardEllis|Page425商业发展建议?功能布局采用商业单体设计，以超市、影院、KTV作为主力店，并通过餐饮带动商业氛围，从而形成整个商业的资源核心，带动整体商气的快速形成，以满足周边人群品质生活消费为主其中，临近办公区以针对商务客群为主CBRichardEllis|Page426商业发展建议?业态布局原则高商户盈利能力强，租金承受能特点：力高，对于楼层的选择要求较高适宜一层或其他楼层较品牌服饰、金融银行、休闲餐佳的位置小型商业业态:饮、个人护理、化妆品、珠宝商户首饰等租中小型品牌商家、租金承受能金特点：力适中，主要依靠主力店带来承的消费人流促进自身商业消费受商业业态特色餐饮、休闲服饰、流行服适宜中间楼层能次主力店:饰等力大型品牌商家、商业面积需求特点：大、市场号召力强、租金承受主力店力弱适宜较高楼层或者同一楼层中位置较差的区位大型餐饮、KTV、电影院、健商业业态:低身房、生活超市、家居电器等CBRichardEllis|Page427商业发展建议?业态布局原则?建筑面积：38,000平方米(其中，地上建筑面积30,000平方米，地下建筑面积8,000平方米)?建议层数：B1-4F?标准层面积：7,500平方米?楼层：4层?建筑层高：地下1层3.5-4.5米，首层5-5.5米，2-4层4-4.5米，4层电影院9米业态布局店铺类型商家类型总面积(平方米)楼层主题购物16,2001-3F主力店超市卖场8,000B1影院2,0004FKTV3,0004F次主力店美食广场1,0004F空中乐园*1,000顶层餐饮---6,3001-4F其它娱乐健身中心等1,5004F合计38,000*不计算入建筑面积CBRichardEllis|Page428商业发展建议?商业亮点建议雕塑品质的空间设计：丰富商业消费趣味性，彰显三一“品质改变世界”的经营理念在建筑设计上创造视野的新鲜感，建立一个更加生动的商业形象和视觉体验，为城市添加不趣味性和景观观赏性充分发挥三一在重型机械的实力优势，利用重型机械设备打造另类独特的商业空间例如集装箱被改造为小型餐饮、廊桥、公寓等CBRichardEllis|Page429商业发展建议?商业亮点建议空中游乐园：全家人的休闲娱乐场所利用购物中心屋顶的户外平层空间，打造星沙最具有吸引力的主题游乐园同时，利用天顶平台可以欣赏城市景观台湾高雄市大立百货“大立乐园”?位于百货顶层(13F)，面积约600-1,000平方米?伊势丹百货地下1层、地上12层?提供包括海盗船、单轨列车、飞碟、高速公路、彩虹桥、太空争霸战等在内的6个游乐项目CBRichardEllis|Page430商业发展建议?商业亮点建议经开区首家国际标准影厅，享受视听“星”秀场建议为本项目的美食广场公共区域装修风格设立一个主题，通过对硬件的投资来创造独有的特色CBRichardEllis|Page431商业发展建议?商业亮点建议经开区首家主题美食广场，享受国际风味美食建议为本项目的美食广场公共区域装修风格设立一个主题，通过对硬件的投资来创造独有的特色CBRichardEllis|Page432商业发展建议?商业亮点建议运动动感体验区与运动主题卖场利于购物中心的外立面、屋顶户外空间，适宜性的融入运动体验活动门类，如室外攀岩、健身中心等同时，在购物中心3楼设计运动主题卖场区，囊括年轻人群喜好的品牌，如Nike,Adidas,Puma,Columbia,Levi’s等品牌参考案例：Xscape娱乐中心?位于苏格兰Braehead购物中心内，Xscape是其中的娱乐主题中心?Xscape中提供攀岩、虚拟足球场等娱乐设施，及相关联的运动元素的零售店铺CBRichardEllis|Page433商业发展建议?商业亮点建议经开区时尚最前沿针对项目所在区域内的年轻时尚消费人群，将已经进入长沙市的时尚品牌带入经开区，让本项目成为经开区的首席时尚消费品牌CBRichardEllis|Page434商业发展建议?业态布局商业吸引有市场经验、同时具有品牌号召力的超市是带动其他商业及人流的重要手段。同时，超市能满足周边人群的基本购物需求，完善区域的配套服务功能目的性业态定位吸引消费客群导入，打造吃喝玩乐于一体、个性潮流的商业氛围F4影院美食KTVSPA健身儿童教育中心广场F3时尚购物卖场特色中餐创意火锅餐饮F2时尚购物卖场购物餐饮F1时尚购物卖场购物餐饮B1超市CBRichardEllis|Page435商业发展建议?商家建议—B1层商家数单位面积总面积店铺类型商家类型代表商家量(平方米)(平方米)主力店大卖场18,000-15,0008,000沃尔玛/Tesco/Jusco等合计18,000CBRichardEllis|Page436商业发展建议?商家建议—F1层单位面积总面积店铺类型商家类型商家数量代表商家(平方米)(平方米)精品服饰--5,000ZARA/H&M/UNIQLO/BALENO/Metersbonwe/JEANSWEST等个人护理超市1300-500300SEPHORA/屈臣氏/万宁/千色店等时尚购物卖场数码体验馆1100-500500Coodoo/APPLE/SONY等一般商铺1050-150700化妆品/鞋类/箱包等咖啡1100-300200Starbuck/Coast等餐饮中西快餐2300-600500KFC/PizzaHut/味千拉面/PapaJohns/真功夫等甜品店/糕点面包坊2100-200300Haagen-dazs/DQ/许留山/水果捞等合计177,500CBRichardEllis|Page437商业发展建议?商家建议—F2层商家单位面积总面积店铺类型商家类型代表商家数量(平方米)(平方米)Ochirly/Eland/Stam/BasicHouse主力店时尚购物卖场--5,700等改良西餐1300-600500尊品牛排/GinoCafé/金牛角王等港式茶餐厅1400-600400一茶一座/港丽/新旺等餐饮