酒店发展建议?市场定位竞争酒店市场（按房间数）800700600500400日均房价（元）30020060.0%65.0%70.0%75.0%80.0%85.0%90.0%入住率%圣爵菲斯大酒店明城国际大酒店碧桂园凤凰大酒店开源鑫城大酒店目标酒店数据来源:世邦魏理仕酒店部?为了更直观地了解未来酒店的具体定位，我们对整体市场中高星酒店进行了定位分布；?从上图分析可知，目标酒店将定位于住宿率与明城国际大酒店和开源鑫城大酒店基本一致，但是平均房价略高一筹的位置；附注：我们的预估房价均包含了3%的通货膨胀率；对于目标酒店的客源划分，我们依照：商务客源29%，平均房价650元；会议客源38%，平均房价590元；旅游团队15%，平均房价550元和旅游散客17%，平均房价700元的估计按比例进行了估算。目标酒店的综合平均房价为620元，为酒店开业后经营稳定时的预估价格。CBRichardEllis|Page491酒店发展建议?品牌建议?基于我们对经济、旅游、星沙酒店市场的分析以及结合我们对地块的研究，我们推荐最适宜的酒店定位为一家国际标准的高品质的入门级五星级酒店，侧重于服务会议市场。较类似的品牌如雅高酒店集团下的品牌、喜达屋酒店集团下的福朋品牌、希尔顿集团下的希尔顿逸林品牌和温德姆酒店集团的华美达品牌。对于此类酒店，我们估计建筑成本在人民币9,000-11,000每平方米，这一数据已与多方酒店管理集团，诸如雅高、洲际、喜达屋、希尔顿和温德姆酒店集团核对过。CBRichardEllis|Page492酒店发展建议?客房建议酒店名客房数标准房型数量面积（平方米）浴室组件套房数量套房面积（平方米）所占份额圣爵菲斯大酒店263248274组件15566%明城国际大酒店35933334.53组件26607%碧桂园凤凰大酒店343311404组件32689%开源鑫城大酒店420389403组件31547%平均水平346320353组件26608%房型数量面积（平方米）浴室组件所占份额标准间230404组件77%行政客房45404组件15%套房24704组件8%总统套房12404组件-合计3003904组件100%CBRichardEllis|Page493酒店发展建议?客房建议资料来源：上海斯格威铂尔曼大酒店，豪华房资料来源：上海浦东福朋喜来登由由酒店，标准双床房资料来源：上海浦东福朋喜来登由由酒店，标准客房浴室CBRichardEllis|Page494酒店发展建议?餐饮设施建议餐厅（餐位数）包厢数量酒吧/酒廊每房间占有餐位数酒店名咖啡厅中餐厅大堂吧圣爵菲斯大酒店2202509201.9明城国际大酒店19023037101.2碧桂园凤凰大酒店18030018151.4开源鑫城大酒店14016010300.8平均水平18323519191.3名称菜肴类型经营范围餐位数早、中、晚餐，全日餐厅/咖啡厅国际餐食提供自助餐和点菜服务180中餐厅中餐中、晚餐，提供点菜服务大厅区域230包间（15间）150大堂吧小吃和饮品20合计580每房间占有餐位数1.9CBRichardEllis|Page495酒店发展建议?餐饮设施建议资料来源：上海斯格威铂尔曼大酒店资料来源：廊坊万达希尔顿逸林酒店，中餐厅资料来源：上海浦东福朋喜来登由由酒店，体育酒吧资料来源：杭州海华酒店，西餐厅CBRichardEllis|Page496酒店发展建议?会议设施建议酒店名客房数会议室数量会议厅数量最大会议厅面积（平方米）圣爵菲斯大酒店263442,700明城国际大酒店3591041,200碧桂园凤凰大酒店343111883开源鑫城大酒店42061450平均水平346831,308拟建酒店面积每房间占有会议面积数量（平方米）（平方米）宴会厅（可分割为三个小厅）11,2004.0普通宴会厅16002.0会议室108002.7会前活动空间25%650-董事会议室2160-商务中心150-合计3,46011.5CBRichardEllis|Page497酒店发展建议?会议设施建议资料来源：上海浦东福朋喜来登由由酒店，大宴会厅资料来源：廊坊万达希尔顿逸林酒店，VIP贵宾厅资料来源：重庆金科大酒店，会议厅CBRichardEllis|Page498酒店发展建议?会议设施建议-功能配套参考设计-武汉马哥孛罗酒店CBRichardEllis|Page499酒店发展建议?其他设施建议面积名称数量（平方米）健身中心1500娱乐室1300零售店130客流路径15%125合计955CBRichardEllis|Page500酒店发展建议?其他设施建议资料来源：重庆金科大酒店，休闲娱乐室资料来源：昆山花桥希尔顿逸林酒店，游泳池CBRichardEllis|Page501服务式公寓发展建议CBRichardEllis|Page502服务式公寓发展建议?定位思路本项目处于国家级开发区——长沙经济技术开发区腹地，区域内聚集丰富的户型设计适合不同的目了大量外资企业，进入长沙的世界标群体，高品质的酒店公寓产500强企业中60%在此区域。从规划和产业功能来看，区域内具有发品在区域市场中独树一帜展该类产品需求支撑力借助本项目内办公和商业设施打造的氛围，为公寓产品增加长沙标准服务式公寓市需求特征客源场空白，仅有运达喜来登酒店提供40间公寓产物业特色品。真正的标准服务式公寓还没有进入长沙市场市场供求领先战略整体定位抢先进入市场机会，占据市场先机。选择在设计、产品上不同于国内常见的酒店式公寓的类型，体现产品组合差异通过对产品品质和尊贵服务的打性造，塑造项目的品牌形象，兼具商务酒店功能，满足未来长期在经济技术开发区工作的高端商务客对“家”的归属感CBRichardEllis|Page503服务式公寓发展建议?品牌举例?目标客户：一般是外资企业中高管长期居住?区位要求：优先考虑金融区、商务集中区?自然景观要求：没有要求，有自然景观更好?交通要求：交通要便利，出租车停靠方便，附近有轨道交通停靠站最好?雅诗阁集团经营方式：购买物业、全权管理均可，挂牌和租赁丌考虑雅诗阁全球最大的国际服务公寓业主和运?建筑面积：20,000-25,000平方米，客房数营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20个国200-250间家70多个城市拥有超过28,000套公寓单位。?建安费用：以旗下馨乐庭服务式公寓为例，雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨建安成本视项目的规模、结构、设备等而定，乐庭以及盛捷约5,000元/平方米，自行装修的标准约为在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业3,000-3,500元/平方米主和运营商。目前在全国拥有38个物业，?收入来源：不酒店丌同，收入主要源于客房约7,000套服务公寓单位，分布在北京、成?停车位：20-30个都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上?海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西代表项目：武汉馨乐庭沌口服务公寓（位于安、香港和澳门武汉经济技术开发区）CBRichardEllis|Page504服务式公寓发展建议?案例借鉴—苏州盛捷绿宝广场服务式公寓位州苏州市高新区物业组合服务式公寓，购物中心档次甲级标准服务式公寓管理公司雅诗阁集团(TheAscottLimited)开业时间2008年公寓套数223每层房间数11套总楼层13层标准层高2.8米(净高)电梯数量3部(OTIS)装修标准高档装修，全配置单元餐厅(提供中西餐，100平方米)、健身房(50平内部配套设施方米)、乒乓球桌何山公园、苏州绿宝广场综合购物休闲广场、苏州依顿国际学校、十全街、圣爱医院、寒山周边区域寺、虎丘、苏州国家环保高新技术产业园、御花园企业会馆CBRichardEllis|Page505服务式公寓发展建议?案例借鉴—苏州盛捷绿宝广场服务式公寓房型建筑面积(平方米)房间数(间)单间3536一房套房76161两房套房10826单间(35平方米)一房套房(76平米)两房套房(108平米)CBRichardEllis|Page506服务式公寓发展建议?案例借鉴—苏州盛捷绿宝广场服务式公寓全部以商旅客户为主，不接待旅游团队。其中，外籍客户占比50%，其中以台客户类型湾、日韩客户为主。而且，其中40%的客户为长租客户，60%为酒店日常接待客户530元/间/天。价格介于4、5星级酒店短租日租金之间租金240元/平方米/月出租率68-73%。与五星级酒店入住率相当一个月以上的客户，需交纳1个月租金长租客户为保证金1-3个月面积短期3-6个月6个月以上（月租金/平方(平方米)（元/间/天）（日租金/平方）（日租金/平方））一房紧凑型35530---一房套间7670014,00012,00010,500两房套间10890015,000CBRichardEllis|Page507服务式公寓发展建议?案例借鉴—苏州盛捷绿宝广场服务式公寓公寓设施家庭娱乐系统设施??闹钟DVD播放机??部分公寓配阳台音响系统??卧室提供被单卫星电视频道?宽带上网?浴室配备毛巾和洗漱用品其他设施?洗衣干衣一体机厨房设施?蒸汽熨斗和烫衣板?内嵌式电磁炉(仅限二房式公寓)?吹风机?烹饪厨具及抽油烟机?分体空调?微波炉?IDD设施电话?电饭锅（视需求配备）?语音留言服务?烤面包机?冰箱与高星级酒店不同，服务式公寓提供了更为?电水壶丰富的厨房、娱乐、生活等设施，为租户提?玻璃及陶瓷器具及其他餐具供更具家庭生活氛围的居住空间CBRichardEllis|Page508服务式公寓发展建议?主题定位湖南首家国际标准服务式公寓产品特点：由知名酒店公寓管理公司提供尊贵服务客源特征：以长租客为主，也可不酒店一样接受短租客源；以外籍人士作为最重要的客