本项目竞争圈层??全面超越全面超越基本圈层：重要圈层：核心圈层：??跟随者——基本面保证、性价比类品牌开发类万科项目跟随者——基本面保证、局部突破局部突破本报告是严格保密的。161性价比项目供应情况本报告是严格保密的。162规划规划规划特点1——注重水景资源的打造和利用，组团规划较多，外围高层缺乏大园林空间占地15万㎡，建面50万㎡海逸豪庭：外部围合，充分利用黄杨河资源，占地50万㎡，建面110万㎡注重水景资源的打造，并通过水景资源化解高容积率，营造良好的组团感；东方威尼斯：高层外部围合整个社区，但缺乏园林空间；内部以水系景观分割组团，但由于过于追求规划的整体感，朝向存在很大问题；海逸豪庭?性价比项目规划现状：注重河景资占地10万㎡，建面19万㎡源的利用，规划着重围绕水景资源东方威尼斯而展开，或围绕中央水系景观简单占地6万㎡，建面12万㎡围合，或过分强调水景资源导从而致规划排布不尽合理；宁海世纪城：规划没有充分利用黄杨河资源，仅仅打造中央景观带；旭日华庭：整个小区规划简单围绕中央水系景宁海世纪城观带合围而成；旭日华庭本报告是严格保密的。163规划规划规划特点2——高容积率下小组团围合，密度大，园林空间小，缺乏公共活动空间占地8万多㎡；建面20多万㎡占地8.2万㎡，建面25.5万㎡西江月鸟瞰图中珠上郡鸟瞰图西江月：建筑密度大，园林空间小，缺乏公共活动中珠上郡：园林空间小，号称五大主题园林，但实空间；际缺乏组团感；?性价比项目规划现状：小组团空间、小园林、密度大、部分朝向较差，缺乏公共活动空间?本项目发力点：保证南北通透+大空间本报告是严格保密的。164园林空间园林空间园林特点1——多结合水打造，但小组团的规划下园林空间较小，缺乏主题性和参与性海逸豪庭法式园林，着重水景的打造东方威尼斯是活水与泛公园园林景观，成本较高?注重河景资源的利用，将水系景观资源引入小区，打造亲水生态居住氛围；旭日华庭宁海世纪城“水文化”为主题地中海风格着重打造水系景观园林本报告是严格保密的。165园林空间园林空间园林特点2——小空间园林，参与性不强，缺乏公共活动空间中珠上郡规划园林西江月园林中珠上郡：非对称园林布局，彰显自由浪漫的氛围，契西江月：对称式简单小园林布局，参与性合其新亚洲爱情主题园林，但受其规模所限，园林空间差；小；?本项目发力点：水景大园林——主题性+参与性本报告是严格保密的。166建筑外立面建筑外立面建筑风格主要以简约现代和简欧风格为主，外立面处理较为简单，品质感一般中珠上郡：简约现代风格海逸豪庭：简欧风格西江月：简约现代风格?本项目发力点：结合水景，现代和Artdeco风格都是项目可以选择方向，通过外立面较好处理，实现品质对性价比楼盘的全面超越旭日华庭：简欧风格宁海世纪城：简欧风格本报告是严格保密的。167产品产品主要赠送阳台飘窗，本项目可在空间优化的基——80㎡左右两房——80㎡左右两房础上适当突破，小进深、大面宽，提高舒适度建筑面积76㎡建筑面积65㎡，实际使用面积70㎡2.3㎡实际使用面积1㎡80㎡2㎡7.4㎡2㎡2.2㎡5㎡1㎡中珠上郡65㎡2房：赠送阳台占用面宽，使整个户西江月76㎡2房：进深大，采光不佳；型设计过于紧凑，居住舒适度差；但其通过赠送后餐厅位置极不合理，挡住主要交通路调整户型设计方式值得借鉴；线；赠送方式：送阳台、飘窗，赠送率8%；赠送方式：送阳台、飘窗，赠送率5%；本报告是严格保密的。168产品产品进深较大，南向面宽较小，朝向较差，本项目——90㎡左右三房——90㎡左右三房通过优化可保证三房产品更好的舒适度建筑面积93㎡，实际使用面积约107㎡建筑面积98㎡，实际使用面积约111㎡20㎡2㎡1.6m20㎡5.7㎡2㎡7.5㎡6.5㎡3.4m东方威尼斯98㎡2房：赠送书房是亮中珠上郡93㎡2房：为达赠送目的，客厅、餐厅显得紧凑；客点，户型设计中规中矩；厅、卫生间开间较小，舒适度不够；赠送方式：通过入户花园、阳台、花池赠送方式：通过花园、阳台、飘窗等方式赠送，赠送率15%，等方式进行赠送，并送5.7㎡书房，赠给客户带来更高的性价比；送率13%；本报告是严格保密的。169产品产品异性赠送空间实用性较差，大进深，本项目在——110㎡左右三房——110㎡左右三房赠送的实用性和产品的舒适度上可进行提升建筑面积118㎡，实际使用面积129㎡建筑面积107㎡，实际使用面积114㎡9㎡2.61.6㎡㎡约15㎡7.6㎡飘窗赠送约10㎡1㎡1㎡宁海世纪城118㎡3房：双明卫设计，阳台可改阳光房是亮点；异形入户花园；主卧开间小，舒适度不西江月107㎡3房：户型方正；但客厅北向，阳够；台放客卧，实用价值小；赠送方式：送入户花园、阳台和飘窗，赠送率赠送方式：送入户花园、阳台，同时飘窗赠送多，在6.5%；赠送率9%；本报告是严格保密的。170产品产品大户型应保证居住品质的提升，营造尊贵感：——140㎡左右四房——140㎡左右四房入户玄关、主卧套间化等处理提升居住尊贵感建筑面积139㎡，实际使用面积167㎡建筑面积131㎡，实际使用面积142㎡8.75㎡12㎡3㎡13㎡2.4㎡10㎡7㎡旭日华庭139㎡4房：赠送多，客厅5.9米阔宁海世纪城131㎡4房：主卧套间化是亮点，无玄绰开间，户型中规中矩；关，餐厅位置突兀，户型不够方正，通透性差；赠送方式：赠送以露台、阳台为主，赠送率赠送方式：赠送以入户花园和阳台为主，赠送率20%，性价比高；8%；本报告是严格保密的。171配套配套主要以会所、生活类商业和幼儿园为主性价比楼盘配套海逸豪庭国际会所、幼儿园、酒店公寓、法兰西风情商业街旭日华庭大型音乐喷泉、休闲健身广场、运动配套、商业街东方威尼斯威尼斯幼儿园、小学、中学，中港城国际广场、写字楼、酒店等中珠上郡2万㎡社区商业配套、二期规划数千平米会所西江月酒店式会所、游泳池等相关运动配套、1.5万㎡商业、双语幼儿园宁海世纪城社区会所、幼儿园、巴士，商业街（华润万家入驻），1.3公里的世界风情岸线本报告是严格保密的。172配套形态配套形态商业以生活类业态为主，本项目可通过引入部分特色娱乐、休闲类配套形成差异化宁海世纪城社区商业海逸豪庭华润万家便利店中珠上郡规划底商宁海世纪城幼儿园本报告是严格保密的。173精装精装西江月通过精装实现一定突破，本项目通过控制成本的人性化精装引入，进一步提升产品附加值性价比楼盘均价精装宁海世纪城5800元/㎡，河景7500元/㎡无中珠上郡6500元/㎡无东方威尼斯6900元/㎡无旭日华庭7000元/㎡无海逸豪庭7300元/㎡无西江月7800元/㎡对外1500，品质较差，实际厨房厨房估计400-500元/㎡左右卫生间卫生间卧室卧室客厅客厅本报告是严格保密的。174基本竞争圈层——性价比类??全面超越全面超越??核心点——大空间、大园林、方核心点——大空间、大园林、方正户型、南向保证、大面宽正户型、南向保证、大面宽全面超越内容性价比项目本项目规划小组团、小空间大空间布局基本圈层：重要圈层：核心圈绿化为主——无主题性、参与性、性价比类品牌开发类层：万科园林主题性和参与性水景园林项目建筑外简单处理、品质立面一般细节提升朝向差、小开间朝向保证、大空间产品、大进深、小进深知名幼儿园、特色配套基本生活配套商业配套零星项目精装、精装品质一般人性化精装本报告是严格保密的。175品牌开发项目本报告是严格保密的。176规划规划市场开发现状1——规划注重发挥资源的最大价值，但——市场供应情况——市场供应情况高容高梯，密度大，缺乏大空间、大园林建面约33万，容积率3.0后续用地商业街一期保利项目：高容高梯（T6/T5/T4），楼间距小，大进深，部分朝向较差商业区医院建面约100万学校三期华发水郡二期华发水郡里维埃拉：以小组团为主，缺乏大园林空间电力家和城：高梯户比，密度大，高层缺乏园林空间本报告是严格保密的。177规划规划市场开发现状2——注重海景景观价值，但高容积率下——市场供应情况——市场供应情况低密度物业的加入，导致密度较高，高层缺乏园林空间建面约69万㎡建面约40万㎡恒基曦城：密度大，高梯户比，高层缺乏大时代山湖海：密度大，小园林空间，碟式塔楼朝园林空间向较差?规划上面注重资源景观等价值的最大化，但在高容积率之下，高梯户比产品为主，小组团小园林空间、部分项目密度较大，且朝向也受到一定的影响?本项目发力点——大空间，大园林，保证正南正北本报告是严格保密的。178园林空间园林空间多以现代风格为主，与水景资源结合展现出较好的品质——市场状况——市场状况，但多以小组团为主，缺乏主题性、参与性的大园林空间里维埃拉：巴厘岛热带风情园林，营造出较好的度假氛围时代山湖海：小组团园林，绿化处理，无风格可言?注重对资源的利用：里维埃拉、华发世纪城注重绿植与水景结合打造景观园林，但主要以观赏为主，缺乏主题性和参与性?华发世纪城：现代简约园林，与水景本项目发力点——打造具有主题性、参与性的大结合，较好的弱化高层的压迫感空间园林本报告是严格保密的。179建筑外立面建筑外立面现代风格为主，注重细节，具有较强的活力和动感，能——市场状况——市场状况够较好地体现珠海国际化滨海城市的气息里维埃拉：融合了东南亚和地中海风华发世纪城：现代风格，与水时代山湖海：统一为现代简约格，度假风情浓厚结合，展现较好的滨海气息风格，素雅但缺乏特色?建筑风格多以现代为主：华发世纪城、时代山湖海等多数项目多以现代风格为主；里维埃拉融合了东南亚和地中海风格，整体上带给人的也是现代的感觉，度假风情较浓，但气质较中庸?本项目发力点——现代和新古典风格，主要带给客户更具有品质、活力以及居家氛围的体验本报告是严格保密的。180产品产品市场