呈：苏州绿洲弘业置业有限公司绿洲弘业萧林路项目策划方案目录一环境篇----------------------------------------------------------3二项目篇----------------------------------------------------------19三定位篇----------------------------------------------------------42四规划篇----------------------------------------------------------59五营销篇----------------------------------------------------------90六测算篇----------------------------------------------------------131七企划篇----------------------------------------------------------136PART-01环境篇壹本篇重点讲述项目所面临的整体市场环境。?宏观经济环境分析?城市发展规划分析?房地产政策影响分析?昆山房地产市场分析?小结宏观经济环境分析昆山城市经济背景—GDP及人均GDP昆山地区历年国民生产总值近年来昆山人均GDP（单位：300030.00%元）400000250025.00%350000200020.00%300000250000150015.00%200000100010.00%1500001000005005.00%5000000.00%004年05年06年07年08年09年10年11年2008200920102011GDP（亿元）570730932.011151.81500.2175021002530人均GDP220000253256304174361428GDP增长率24.50%24.10%24.90%20.50%15%17%20%20%?昆山总体经济持续保持稳定发展，为房地产?昆山2010年人均GDP（按户籍人口计算）超行业的发展提供了良好的宏观背景；过30000元，按常住人口计算的人均地区生?昆山国民经济年平均增长高达22%，远高于产总值达14.45万元（按现行汇率折2.18万美江苏省的增长率。2010年全市地区生产总值元），位居全国各县（市）之首。达到2530亿元，按可比价计算，比上年增长?2011年昆山人均GDP超过23000美元。20%。宏观经济环境分析昆山城市经济背景—人均可支配收入2005年—2011年城乡居民人均可支配收入及增速4000018%3500016%3000014%12%2500010%200008%单位：元150006%100004%50002%00%2005200620072008200920102011城镇居民16809190162192724808276093092335190农村居民9218105081216813987157261764520212城镇居民12%13.10%15.30%13.10%11.30%12%13.80%农村居民16.20%14%15.80%14.90%12.40%12.20%14.50%?随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。2011年昆山人均可支配收入超过3000美元，居民购买力强。宏观经济环境分析昆山城市经济背景—固定资产投资?2011年昆山固定资产投资增速呈平稳放缓态?从投资增幅看，2011年，昆山全社会固定资产势，全年完成全社会固定资产投资646.15亿元，投资增幅总体平稳，呈现先扬后抑态势。比去年增长21.8%。?2011年，在房地产领域1—4月份呈现一个明显的?2011年，各月工业投资和房地产投资总量比上涨趋势，4月更是达到了一个全年的最高点，较接近，前十个月度房地产投资总量略高于4月之后全市房地产投资明显放缓，下降幅度比工业投资，后两月工业投资完成总量开始反较明显，这和国家对整体楼市的调控息息相关。超房地产投资。城市规划发展分析昆山从整体上划分为三个片区昆山从整体上规划划分为三个片区，北部阳澄湖景观分别为：休闲片区?北部阳澄湖景观中部中心城区集休闲片区聚发展片区?中部中心城区集聚发展片区?南部水乡古镇旅南部水乡古镇旅游片区游片区房地产政策影响分析近年来楼市政策回顾房地产政策影响分析相关新闻回顾总理五提“房价需合理回归”，短期内调控以巩固为主导思想2012年房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2010.02.272010.12.062011.05.012011.11.062012.01.31时间节点温家宝在温家宝在温家宝在温家宝视温家宝31俄罗斯圣彼得堡发表谈话中接受中国政府网专中央人民广播电台察北京保障房，重日上午主持召开国务院第六次全体会特别强访与网友在线交流与听众交流时二次申使房价回归合理议，调，对于房地产一时表示，本届政府提及。称，在任期水平。他提及，中再次提及促进系列的调控措施，有信心使房价能够内，一定要使房价央十分重视保障房房价合理回归。会没有丝毫的动摇，保持在一个合理的保持在合理的水建设。提出：保持议要求，巩固房地目标是要使房价回价位。平，还要为实现这房地产价格基本稳产市场调控成果，归到合理的价个目标而努力，决定、促进房地产业继续严格执行并逐格。”不退缩。健康发展的决心是步完善抑制投机投坚定不移的；将一资性需求的政策措些地区过高的房价施，促进房价合理降下来、使房价回回归。归合理的决心是坚定不移。房地产政策影响分析最新政策出台国家调控的方向没有变化，调控手段多管齐下，但调控政策已有微调?贾康：房产税试点将扩大?京沪获批集体土不排除广州南京跟进地建公租房部分?住建部：个人住房信息系省会有望试点?新华社:房价?2012年楼市调统6月末实现40市联网?国土部:中国多项?我国房屋建筑被下跌范围扩大控政策不会放?非户籍人员购房障碍有望土地制度改革试折寿委员:压缩今年调控仍将松，但会更加消除点今年浮出水面合理工期是罪魁持续给力灵活01.0501.0601.0801.1001.1101.1201.1601.1901.2001.2101.31时间节点?8353套廉租房整?今年土地投放?贾康：今年房产?温家宝发表文章?地产调控精细?住建部倡导购买改违规租售采取指标从严保障税改革是重头戏强调不得侵犯农民化首次购房家绿色建筑或可享清退收回处理房用地将单独或成财源支柱土地财产权庭贷款望获优房贷利率优惠?《住房保障法》申报?政策从严基调不?新土地管理法有望先保证?国税总局：今年呼之欲出提出和变微调措施仅支今年出台，大幅提不会推动扩大房政绩挂钩持刚需高农民在集体土地产税试点增值收益中的分配?温家宝再谈抑制比例楼市投机巩固房地产调控成果2012年最新房地产政策表明：一是政府在坚持限购不动摇这一原则的基础上没有改变；二是相关政策在政府执行过程中进行微调，将采取更加灵活的策略进行调控房地产政策影响分析新政策解读五大新变化，严格执行调控方向，但释放政策的微调空间征收房地产税的试点国家允许在农村集城市不会扩大体土地上建设公租房项目保障性住房的建设速度回归理性北京、上海等城市纷各地金融机构将首套房贷款利率回归到基纷提高了普通商品房准利率标准房地产政策影响分析货币政策分析前景预判：稳健的货币政策，适度微调，但非单纯在货币层面进行2012年国家货币政策放松的力度可能低于市场预期，不会出现此前传说的“前紧后松”，取而代之的是非货币领域内的预调微调，而非利用货币幻觉来实现保增长。春节前期春节后2011.03.05时间节点央行采取公开市场逆回首先，节前逆回购的到期没3月5日上午9时，第十一届购的方式，向市场投放了有在银行间掀起大波澜，相全国人民代表大会第五次会议逾3520亿元的14天资金，为反，SHIBOR利率继续走低；在人民大会堂开幕，听取国务银行利率保驾护航。考虑其后，贸易数据的公布，1院总理温家宝作政府工作报到当时信贷破万亿、外汇月顺差272.78亿美元远超预期，告，审查年度计划报告和预算占款持续减少的市场预大幅改善了市场对基础货币投报告。期，央行的这一举措实际放的看法；1月的物价水平与新温家宝说，2012年，我国将上蕴含着一定的政策考增信贷数据表明，1月CPI上涨继续实施积极的财政政策和稳量—2012年货币政策放松的为4.5%，大幅高于4.1%的市场健的货币政策，根据形势变化力度，可能会低于市场预预期，而新增信贷仅7381亿元，适时适度预调微调，进一步提期。远逊预期的1万亿。高政策的针对性、灵活性和前瞻性。房地产政策影响分析金融政策分析宏观调控的预调微调，对房地产市场的入冬趋势已基本确立宏观调控的预调微调将更多体现在行政领域，比如要求银行更多地向小型企业倾斜、放宽对一些金融创新的管制等。在房地产调控及外围需求减弱的背景下，货币层面的放松无法有效转化为拉动经济增长的动力，只可能转化为通胀，令中国的宏观经济条件更趋复杂。因此，这种预调微调更符合现今中国经济调结构的现实。房地产政策影响分析房地产政策影响分析总结?整体政策：2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的，房价上涨基本得到控制。2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。?金融政策：2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，2月24日存款准备金的下调对房地产市场有好的一面，但利好效果不会反应