资金回笼计划2013年2014年销售指标9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月一期总销售额1.8704亿元一期销售目标40%30%10%5%5%5%5%回笼资金0.750.560.190.090.090.090.09累计回笼资金1.3991.311.501.591.681.781.87一期总销售额4.5716亿元二期销售目标50%25%10%7%5%3%回笼资金2.291.140.460.320.230.14累计回笼资金2.293.433.894.214.434.57自2013年9月开盘日期，12个月内，累计回笼资金6.442亿元。中原渠道优势“2+3”模式的成功经验借鉴”即2级市场盘源结合3级市场客户资源的营销模式。中原上海、苏州、昆山、太仓、无锡等地所代理的项目均采取了这种模式，效果非常显着。其中以上海金地未未来、金地湾流域、金地格林世界、万科白马花园、万科燕南园、盛高东方庭院、盛高康桥名郡等最为34著名，中原又一次成为沪上地产代理行业新营销模式的创新者与引领者。上海苏州无锡昆山太仓强大的二三级市场联动优势全国数千家分行网络强大的网络渠道，带来众多的客户资源。数千家门店-达到同时同步信息推广-众口铄金，炒作项目，快速去化长三角网络最大市场占有最大人员规模最大2010年中原全市门店达260家左右，中原地产的网络迅速扩张，为“渠道营销”奠定强大的基础。强大客户导入—中原客户池，客户量大/快/准！10000组准客户逾千家门店遍布长三角遍布全中国26省市网络群核心客户主力客户全中国客户本地客户中原区域网络外地投资导入优质客户中原客户池港澳台客户香港中原深圳中原北京中原东莞中原户外广告封杀区域客千家门店数十个豪宅珠海中原部商业部共同导入中山中原广州中原佛山中原福州中原中原客户池重庆中原（高端住宅与商业）每个门店都是售楼更多中原网络…处中原各门店高度配合（免费渠道）门店LCD门店海报门店灯箱门店吊旗易拉宝中原地产硬广投放：平台资源搜房房产二手房首页大旗帜中原网站二手房首页点击搜索页面立柱TV豪宅之窗搜房/豪宅之窗/二手房首页大旗帜中原看市上海首页小旗帜焦点焦点房产二手房首页大旗帜二手房首页点击搜索页面立柱传统报头上海中原公司外网上海中原公司外网中介部首页《新闻晨报》《东方早报》等软文投放：1、租售情报：http://www.myliving.cn/article/124/2008-11-17/37677.htm2、网易房产：http://sh.house.163.com/news2/081114/9/461869-1.shtml3、焦点图片新闻：http://sh.focus.cn/news/2008-11-17/566313.html4、搜房图片新闻：http://esf.sh.soufun.com/newsecond/news/2225191.htm项目销售现场组织框架一“铺”两组竞争一驻模策二场式划手置置置置置置策+经联销业业业业业业理划动售顾顾顾顾顾顾服问问问问问问专务员专员营销支持专业操作—专业策划配合/系统运作营销每个项目配备资深项目经理、策划经理、2—3名专业策划，运作营销、配合支持销售日常监控系统周一周二周三—周日宏观信息监控系统下周策略建议高档公寓市场动态项目例会市场预期判断销售计相关经济政策动态划策略讨论确定执行落实?推出产品开发商竞争分析系统组合在销竞争楼盘监控竞争对手动态变化?价格竞争对手应对?销售目标广告公司重点楼盘动态监控精准定位销售动态分析系统客户执行方案来访成交分析推广渠道评估推广渠道周末驻场来客渠道分析策略项目踩盘成交客户分析成交客户特征二三级意向客户梳理联动价格接受程度退定客户分析活动效果评估现场活动分析现场包装活动改进现有库存PART-06测算篇陆本篇重点讲述项目静态经济收益分析（土地成本除外）。?投资成本分析?项目销售收入预估?小结投资成本分析项目总投资估算表序号项目金额(万元）可售面积单方成本占总投资比例一土地出让金（含契税）17,1551881.929.70%二前期费用1,839201.73.18%三建安费用23,5012578.040.68%四基础设施费4,416484.57.64%五各项规费1,893207.73.28%六不可预见费31634.70.55%建设投资成本合计49,1205388.585.03%七销售税金3,729409.06.45%八营销费用2,034223.13.52%九管理费用89397.91.55%十财务费用1,990218.33.45%十一费用合计8,645948.414.97%总投资57,7666336.9100%项目销售收入预估总销售收入67,796建设投资49,120税前利润10,030税后利润7,523财务费用1,990财务指标汇总税前销售利润率14.79%税后销售利润率11.10%税前投资利润率20.42%税后投资利润率15.31%项目销售收入预估项目损益表单位：万元项目金额备注一、销售收入高层住宅收入58,218商业8,288车位1,290销售收入合计67,796减：销售税金3,729销售收入5.5%减：建设投资成本49,120二、主营业务利润14,947减：营销费用2,0343%管理费用8933%三、息税前利润(EBIT)12,020目前一年期贷款基准利率为6.65%，融资减：财务费用1,990成本15%，贷款资金50%四、利润总额10,030减：所得税2,50825%五、净利润7,523税前利润率20.42%税后利润率15.31%小结：从目前市场形势分析，该项目税后利润率15.31%，赢利空间较为可观。同时因周边住宅大量开发给项目带来竞争的压力，且商业气氛尚不够浓，为防范市场风险，制定合理的营销策略，使项目成功销售，获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。PART-07企划篇柒本篇讲述项目企划包装及秀稿展示?案名及LOGO?秀稿展示关于案名的思考一个标志性的楼盘要有一个标志性的名字?上世纪20，30年代至上世纪上半叶，正是西风大举东进的时候，融合中西建筑艺术，公馆达致鼎盛时期，那时的公馆大多始之于各国使馆，无论是南京的颐和路，天津的五大道，还是上海的徐汇区，起先都是使馆聚居，而后公馆林立，成为今日城市中最耀眼的高尚居住区。?100多年前的中国，公馆即是名片，公馆华丽的背景，历来是一个家族钟鸣鼎食的人生现场。?“公馆，理所应当的就是应该在那些城市的深处……”“每个公馆都经过了相当长的年代，或是更换了几个姓。每一个公馆都有它自己的秘密。大门上的黑漆脱落了，又涂上新的，虽然经过了这些改变，可是它们的秘密依旧不让外面的人知道。”——巴金笔下的公馆在世界各国，公馆都享有盛誉。作为一种源于古代的建筑类型，多为官邸或权贵宅府，是身份、地位与权力的象征，被称为“古代艺术与现代风格的完美结合”、“人居建筑史上的重要贡献之一”，许多闻名遐迩的社会名流都与公馆有着深厚的渊源。公馆作为特定历史时期的建筑形式，更是在人们心中凝固和保存了许久的回忆。公馆·沪上?在中国，公馆这一居住类型和称谓，20世纪初兴盛于上海。公馆是历经百年沧桑，承载着历代名门望族盛世春秋的历史建筑。你会发现它已不仅仅是简单意义上的房子，而是尊贵的象征、历史的见证以及普通人无法想象的居住理想……高乃依路（皋兰路）1号张公馆上海汾阳路150号白公馆愚园路1136弄31号汪公馆公馆·金陵?南京民国建筑，以颐和路历史文化街区最为集中，拥有外国公使馆、名人旧居等民国建筑225处。如今，这些公馆大多属于“公有”，有的“半公半私”，只有极少数属于“私有”，在繁华喧闹的都市中心，这是一处宁静幽雅的所在，透着神秘的气氛和浓郁的文化气息。南京大学内的何公馆北极阁1号宋子文公馆颐和路9号阎锡山公馆公馆·津门?五大道汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式风貌建筑230多幢，名人名宅50余座，使这里成为“万国建筑博览会”。五大道地区，作为天津租界市政园林和民居建筑的典型代表而别具特色：第一，它形成了姿态万千的西式建筑群体景观；第二，建筑的私密性构成了深幽寂静的街市风格；第三，近代许多政客买办、达官显贵居于此，使五大道成为近代名人荟萃之地。?马场道张绍曾公馆?睦南道20号孙殿英公馆?天津八大家之一的李公馆公馆·川渝?在抗战时期及解放战争时期的重庆，“周公馆”、“白公馆”等都是大名鼎鼎，蜚声中外。因此，也就从那时起，“公馆”给人的主要印象，就不是一般人所能住的。作为陪都文化的遗产，公馆一直成为普通人心头的神秘之地。南温泉虎啸泉旁孔祥熙公馆重庆曾家岩50号周公馆安仁陈月生公馆公馆·湘鄂?从1953年到1955年，有三年的时间，胡榴明的家住在胜利街85号：一栋老公馆。“那样的一种建筑格局：两层楼的砖砌房，一楼大厅，两边起居室、餐厅、小客厅、卫生间；二楼是卧室、起居室、书房和弹子房；对着街的是宽敞的大门，大门外是长长的石阶，还有屋子周围水泥墙围成的院落，”胡榴明细细地回忆。“那样阔大的房间只能是用来举行酒会和舞会的。”昙华林141号徐源泉公馆叶凤池公馆《武汉老公馆》作者胡榴明女士一座城市的历史，一座城市的故事，离不开一座城市的老建筑。每一幢老建筑都披着岁月的沧桑、兴衰、荣辱和哀乐，渗透到每一块砖石每一根梁木每一颗泥沙里去，将流逝的日子融化其中。而其中的公馆，印记了消逝岁月的上层居住文明……“君子之泽，被于三代”，是对公馆的最佳注脚；上奉父母，下荫妻儿，在公馆的华丽背景下，是一个家族钟鸣鼎食的人生现场。公馆主人住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活，上演个人与家族的传奇…“离热闹