趋稳……回暖但不疯狂的楼市市场与保障并举【2012年年度报告】河南中原投资顾问部二零一三年元月七日?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12012年，60次中央强调调控不动摇；4次提及“决不让房价反弹”；156次提到房价合理回归；2次提及问责如此高压之下，郑州楼市冬去春来、量价齐升……年末中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，明确了2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。这再次彰显了“十八大”报告所提出的未来房地产市场制度的完善方向，即住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。?CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|22012年上半年度报告主办单位：中原地产（河南）研究中心总顾问：冯建军主编：王帅执行主编：侯小朋编委：崔珍珍、赵振国、张孟华、赵纪腾张晓瑞、陈敏蕊、姜威宁、李跃洪美术指导：于吉华地址：郑州市金水区红专路82号四楼邮编：450008电话：0371-66375760/66378991传真：0371-66375761电子邮箱：wangshuai03@centaline.com.cn?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3目2012年上半年度报告录第一部分：宏观经济背景第二部分：十大热点关注第三部分：土地市场解析第四部分：整体市场运行第五部分：区域市场研读第六部分：产品结构研析第七部分：TOP50排行榜第八部分：2013市场展望?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4第一部分宏观经济背景?政策回顾?经济环境?城建规划?交通规划?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5【政策回顾】——调控政策十年历经四轮调控，除第三轮为刺激性调控，其余均为抑制性调控标国办发[2005]8号（“国八条”）国办发[2010]4号（“国十一条”）志国发[2003]18号国办发[2008]131号国办发[2006]37号（“国六条”）国发[2010]10号（“国十条”）文国土资发[2004]71号财税[2008]137号件国发[2007]24号国办发[2011]1号（“新国八条”）调控房地产市场发展不平衡，房地产价部分地区住房价格上涨过快，部分城扩大内需、促进经济平稳较快增部分城市房价、地价上涨过快，投指格和投资增长过快市低收入家庭住房困难长，促进房地产市场健康发展机性购房活跃向调加强房地产信贷管理、调整供应结改善供应结构，引导消费预期，发挥抑制投资投机性购房需求，实行差控构，鼓励普通商品住房消费，支持房税收、信贷、土地政策调节作用，规别化住房信贷政策，增加住房有效重加强土地市场调控，完善市场监管企融资需求范外资准入，加强保障房建设供给，建立考核问责机制点制度“限购令”出台；主房企申请开发贷自有资金不低于房企申请开发贷自有资金不低于35%；超过2年转卖普宅免征营业税；购买第二套房最低首付60%；要30%；第二套房最低首付40%、利率1.1倍；房贷利率7折；上海、重庆房产税试点；措增加普通商品住房供应；实施90/70增加普宅供应；首次购买普宅契税下调至1%；营业税免征年限恢复至5年；施经营性土地使用权“招拍挂”出让不足5年转卖住房全额征收营业税印花税、土地增值税免征普通住房等用地不低于总量70%2003—20042005—20072008—20092010—2012?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6【政策回顾】——调控政策房地产调控是中央与地方博弈的十年，地方对调控政策的执行情况影响调控的效果历年调控中重点政策出台与房价走势关系2007年7月深圳出台2011年各地限购细则相继“限外令”响应中央2010年中央连续发出台。政府执行力度：：文调控楼市。政府执政策。政府执行力度行力度：2005年初上海连发新政，两级调控态度一致，政府执行力度：2011年底至2012年初金融危机背景下，2009年各地纷纷展开微调，松全国自上而下展开救市，绑调控政策。政府执行政府执行力度：力度：?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7【政策回顾】——调控政策房地产调控仍将继续，“双轨制”将成为未来中国房地产市场制度的完善方向中央经济会议中共十八大?12月15日至16日在北京举行了中央经济工作会2012年11月8日，中共十八大召开，报告指议，明确2013年的主要任务：出：?一、加强和改善宏观调控，促进经济持续健康?建立市场配置和政府保障相结合的住房制发展；度，加强保障性住房建设和管理，满足困难?二、夯实农业基础，保障农产品供给；家庭基本需求；?三、加快调整产业结构，提高产业整体素质；?要解决好人民最关心最直接最现实的利益?四、积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、量；老有所养、住有所居上持续取得新进展，努?五、加强民生保障，提高人民生活水平；力让人民过上更好生活。?六、全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8【政策回顾】——调控政策房产税开征已是大势所趋，目前已明确征收方向9月20日11月20日11月27日12月10日房地产税具体深化时间可能在目前扩大房产税试点范围的房产税扩围全国将逐步推开房产税税率起征点各地应有异年底或明年初改革方向已被锁定房产税的征收，或许不再局刘尚希表示，下一步我国扩征房产税国税总局政策法规司巡视员丛?财政部财政科学研究所所限于个人房产。财政部部长时，考虑到各地居民收入的差异性，明在第五届中国企业税务管理长贾康表示，目前扩大房产谢旭人发表文章提出，认真税负必须有区别。创新大会上提出：房产税下一税试点范围的改革方向已被?总结个人住房房产税改革试具体来说，税率和房产税起征点面步将扩大试点范围，并逐步建锁定。点经验，研究逐步在全国推积，应该实行弹性政策，允许各地间立房地产税制度，房地产税具?房产税推广可能先从经营开，同时积极推进单位房产存在差异。体深化时间可能在年底或明年性物业开始，而后逐步扩展?的房产税改革。关于扩征的时间表和扩征地区，以初。到住宅。及评估征收方式、争议仲裁方式等扩征的框架性政策，均应类似于个人所得税政策，实行顶层设计，由中央统一决定。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9【政策回顾】——地方微调政策一线城市执行限购力度相对较大，限购松动主要表现为补缴社保和获得临时户口限购松动限购从紧2012宁波象山、长沙2012-05北京如果能够全款买房，就可以购买第三套甚至对伪造“绿卡”进行骗购的相关责任人进行惩罚。更多套住房。2012-05上海2012七城未婚子女单独或同他人（非父母）名下无房的，可新购一套房，已有一套及以天津、西安、三亚、佛山、长春、珠海、成上住房的，不可再购买。都，“限外放松”外地购房者可补缴社保。2012-06、07上海2012北京限购全市停止受理外地人补缴社保材料的过户工作，加强限购方面违法违规的查处可办理“北京临时集体户口”来获得购房资力度。格。2012-07全国2012海口、义乌国土部、住建部下发《关于进一步严格房地产用地管理，巩固房地产市场调控限购到期后并未延期，未出台新的限购政策。成果的紧急通知》，要求不得擅自放松调控。2012广州、佛山2012-08广州严查中介限购执行力度。代理中介和楼盘销售都可提供办理假证规避2012-08海口重申严格执行楼市限购政策，并对之前未执行限购的楼盘进限购的服务。行处罚。2012-12北京购房资格审查中将不予认可补缴社保。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【政策回顾】——地方微调政策公积金政策不会影响限购限贷的政策底线，是地方政府微调最易执行的办法房贷放松公积金放宽信贷2012.01—2012.1233城上调公积金额度2012年初多数城市：首套房贷回归基准利率。厦门、滨州、信阳、呼和浩特、蚌埠、克拉玛依、日照、南昌、郑州、武汉、芜湖、沈阳、莆田、重庆、临沂、西安、马鞍上、深圳、南充、太原、宁波、临沧、济源、2012年5月全国：工行5号起叫停首套龙岩、昆明、贵阳、阳泉、晋中、荆州、江门、苏州、株洲、大连房贷利率8.5折优惠，恢复执行基准利率。2012.01—2012.107城首付调低至两成2012年6-7月全国：两次降息，首套房贷济南、武汉、沈阳、广州、南充、贵阳、镇江下限仍为基准利率7折，下调个人住房公积金2012.04克拉玛依：为直系亲属购买住房可以申请提取公积金。存款利率。大部分城市仍执行8.5—9折的优惠。2012.05杭州：放开了20年以上二手房的公积金贷款。2012年7月全国：工行首套房贷利率2012.08成都：开通“现房”住房公积金贷款。“基准利率”到最低8.5折。2012.10深圳：父母可每年提取一次公积金余额为子女偿还公积金贷款。2012年8-12月全国：部分中小银行收紧首2012.10镇江：可用于自住住房物业管理费；新就业人员父母可成共同还款人。套房贷利率优惠，四大行除中行外，仍执行首套房贷最低八五折优惠，但放款速度变慢，心2012.10武汉：异地购房可提取公积金还贷。广东公积