致：上海竹胜园地产有限公司奉贤四团镇一期启动区项目报告上海奉贤·四团镇项目启动期产品定位报告2011/08写在前面——区位及交通奉贤区位于上海南部，为上海远郊；位于奉贤东部的四团，东靠浦东临港新城，从区位上承接了奉贤与临港新城的联系地理位臵奉贤距离人民广场：40公里项距离浦东国际机场：40公里区位分析/奉贤区位四团目距离虹桥国际机场：25公里处于外郊环线上?奉贤与上海奉贤远离市区，发展相对封闭1.昆山方向位臵上海南部?2.地理位臵距离等上海远郊中心城项目位于奉贤东部的四团镇，紧靠临港新城。区位上来讲，具有重要的距离人民广场：40公里区位纽带作用虹桥机场距离浦东国际机场：40公里浦东机场?奉贤与市区的交通联系主要集距离虹桥国际机场：25公里交通条件奉贤（南桥）四团中在了中心镇南桥，轨道交通加项目强了两者联系莘奉金高速奉贤区临港快速干道A2\A30?四团则主要通过快速干道通往（A4）新城城区公路川南奉等川南奉等?四团距离11号线较远，暂不具轨道交通轻轨5号线/备良好的交通导入性同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——形象定位项目整体定位研究/形象定位依托产业整合模式和单纯住宅模式下的形象定位从产业角度而言，本项目应当成为上海产业新城的典范性住宅，全国的样板项目；从住宅开发而言，本项目需要把握住区域的环境资源，打造成为生态人居的标杆项目引领四团乃至奉贤东部的地产风向标同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——客群定位偏高端，与区域发展现状不符合客户定位/客户结构分析/职业阶层本项目立足打造高溢价的标杆物业，其客户定位应紧紧锁住区域中上层及顶层客源客户阶层分类本项目核心客源结构当地政府官员上层公务员政府官员、私营业主有一定支付能力，想融入“富中上层人”圈的本土客户国企及跨国企业管理人员本项目客户初步界定为：中上层、上层中高级白领中层公务员、事业单位、文教人员有一定实力和品位私营业主中下层一般企业员工及其他周边园区企业中的中高、层管理人员?考虑奉贤现有高端定位项目的客户结构特征，我们发现，政府官员、公务员、企业高管、私营业主等成为项目的主力购买群体；?而本项目立足打造成带动四团发展的核心引擎项目，其产品定位必然是高档次的，是四团的标杆性物业，其客户定位自然也属于区域内高端客户圈层。同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——一期产品建议回顾?改善型、舒适性为主力户型，90m2以下仅10%,且均为1房，与区域当前的首次臵业自住的整体特征不符合。?2房面积户型较大，与区域刚需市场需求尺度偏差较大，去化风险较高。同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——同策的思考：项目整体的定位把握产业新城、生态等核心方向，确立了项目的高度，准确把握住了区位的发展方向，凸显了项目的优势特点，从整体发展方向我们的意见是一致的。但是2011年上半年以来，房地产调控不断，连续政策的出台，对大户型、高端市场打压显著，引起市场结构性调整，对于即将在2012年推出市场的启动区客户及产品定位，我们认为又必要作重新的市场梳理！以2012年下半年入市为时间参考点；以启动区核心客户为核心诉求点；以财务收益最大化为立足点，从而排定可行的唯一的执行方案，是本次汇报的核心。同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——在汇报之前，请明确本轮定位梳理的核心目的：快！这是一个大盘的启动期，资金回流要求高，所以要求快速去化，才能推动后期滚动开发。好！这是一个大盘首次演出，需要确立项目市场地位，必须叫座又叫好。同策咨询◎Tospur·Consulting写在前面——经济指标：占地：154217万平米容积率：拟定1.5总建面约：23.13万平米限高：80米同策所专注的是调控频出之年，发掘市场变化趋势，重新透析和判定项目1期的产品及客户定位。同策咨询◎Tospur·Consulting报告逻辑结构——政策调控对未来2年上海土地市场临港及周康板块奉贤各板块市场的影响发展分析客户趋势研究客户趋势研究项目SWOT分析项目区位卡位项目市场卡位项目客户定位物业方案建议整体规划建议产品深化建议分期及财务分析同策咨询◎Tospur·ConsultingSWOT分市场/客户物业发展产品概念财务政策土地临港奉贤析定位建议建议分析同策对中国房地产政策调控的研判?调控期限预期?新政对上海房地产产品结构性影响?大户型公寓?经济型别墅同策咨询◎Tospur·Consulting同策观点：中共18大前调控持续从紧政局稳定调控持续性从紧过渡保持社会调控可能放松和谐?上海房地产政策继续从紧，调控已成常态化，未来2年时间内，政策不会放松。?项目2012年10月入市，仍处于调控期内，政治，而非市场，对项目走向的影响可能会更显著，对于客户及产品的思考不可不考虑政策的影响力及走向。同策咨询◎Tospur·Consulting1614121086经济健康发展4是国五条新政策出台的主要背景2决定经济%0GDP季度累计同比基础反作用2008-122009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-072010-082010-092010-102010-112010-122011-012011-022011-032011-042011-052011-06新国五条重在民生GDP:第三产业:累计同比GDP:第二产业:累计同比GDP:第一产业:累计同比GDP:累计同比国内经济形势良好，上半年GDP同比增幅达9.6%，符合政府对于经济保持一定水平增幅的要求。因此，政府具有继续出台房地产调控政策的余地。同策咨询◎Tospur·Consulting和谐社会要求调控标靶只能是房地产业–坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制；坚决遏制部分城市房2011价过快上涨势头；建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套；建立健全考核问责机制。–全面推进农村危房改造和国有林区（场）、棚户区、垦区危房改造，实施游牧民定居工程。鼓励采取多种方式将符合条件的农民工纳入城镇住房保障体系。–坚持民生优先，完善住房等保障和改善民生的制度安排，努力使发展成果惠及全体人民。十二五规划–研究推进房地产税改革。逐步健全地方税体系，赋予省级政府适当税政管理权限。–健全住房供应体系，加大保障性住房供给，改善房地产市场调控–完善监测评估制度，加强监测评估能力建设及房地产等方面统计工作今年的政府工作报告已经将房地产调控提升到了一个从未到达的高度，意味着今年也将是史无前例的调控年。政府工作报告和十二五规划纲要目标决定了中短期调控手段依旧是限购，而长期房地产调控手段为保障房。同策咨询◎Tospur·Consulting和谐社会要求民生保障提调控要求2011新国五条胡温配：以和谐社会为核心，以改善民生，化解矛2011新国十条盾为重点重归住房双轨制……200318号文件确立住房商品化江朱配：三个代表，推动1998国发[1998]23号经济快速发展跨入小康社启动住房体制改革增加会1994国发[1994]43号江李配：坚持改革开放，国务院关于深化城镇住房制度改革的允许试错决定1993中央6号文件海南房地产泡沫破灭同策咨询◎Tospur·Consulting8,9001.51208,8001.08,7001008,6000.5808,5000.08,400608,300-0.5408,200-1.08,10020房价持续处于高位使新国五条成为必然8,000-1.5%元/平方米百城住房均价以及月度环比个百城住房价格环比上涨持平下跌个数02010-2010-2010-2010-2010-2010-2010-2011-2011-2011-2011-2011-2011--20060708091011120102030405062010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2010年10月2010年11月2010年12月百城住宅价格指数:环比上涨城市数百城住宅价格指数:环比持平城市数样本住宅平均价格:百城平均百城住宅价格指数:环比下跌城市数百城住宅价格指数:环比全国百城房价统计显示同比去年6月，今年6月全国百城均价上涨了5.19%，其中绝大部分城市维持了价格上升的趋势，大部分二三线城市价格涨幅较大。市场形势逼迫中央再出政策。此外这些因素也推动了调控出台：有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。同策咨询◎Tospur·Consulting300250200150100新国八条起效但地方反弹大调控存夭折危险50万平方米京沪深各月销售面积0土地出让金2011年1-6月2010年1-6月同比北京265492-46.07%大连257322-20.13%08-0608-0808-1008-1209-0209-0409-0609-0809-1009-1210-0210-0410-0610-0810-1010-1211-0211-0411-06上海494633-21.97%全国130城75247875-4.46%北京销售面积(万㎡)上海销售面积(万㎡)深圳销售面积(万㎡)限购是堵，是限制投机投资性购买，降低各地过热的市场需求。经过限购，各地的成交量回归到了理性