SWOT分市场/客户物业发展产品概念财务政策土地临港奉贤析定位建议建议分析?奉贤区规划对本案的利好因素发掘?奉贤区房地产格局对本案定位的启示同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤-产业及城市化资源布局对项目的辐射有限未来5年，奉贤区无论是产业布局，还是城市化的重心都集中在南桥新区，而项目所在的东部组团更多要依托临港资源，同区资源依托有限，辐射有限。奉贤区十二五规划指出：以组团式发展推进城镇体系建设。发挥规划引领作用，推进南桥新城、东部区域、海湾区域三大组团联动发展，形成“一核心两个扇面”产城融合发展框架（即：以南桥新城为核心，海湾区域接受新城辐射拓展为滨海新城，东部区域接受临港产工业辐射发展为制造业基地）。同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤-侧重对外交通改善，区内通勤便利性差（市区）在建及规划干线公路：1.A3高速（A20~A4）2.虹梅南路~金海路越江通道3.昆阳路~浦卫公路越江工程（闵浦三桥）（上海市区）4.沪闵路~沪杭路越江工程（闵浦二桥）（临港产业带）在建及规划干线公路：1.林海公路（南汇区界~平庄公路）（临港新城）2.瓦洪公路（平庄公路~随塘河路）本案3.两港大道（南汇区界~新四平公路）（金山/浙江）同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤-城市生活配套集中于南桥板块，且土地量大，对本案辐射有限生活配套完善，生态新城吸纳区域客户为主依托5号线吸纳闵行等外部客源海景、度假板块上海投资+度假型客户同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤-海湾高端住区板块日渐受到泛上海高端客户认可，但土地开发已过半，别墅稀缺需求推动大海湾板块概念辐射，有机会引导高端客流北移奉贤海湾板块2003年开始出让低密度住宅土地，截至2006年底，共出让129.73万平米，2006年以后该板块已无住宅用地出让，后期仅存量供应，地段稀缺价值日益凸显。而本案所在四团板块与其紧邻，具有承接大海湾板块北移高端客流的机会。140129.731201008068.71总供应61.0260成交量存量40200其中成交量占供应量52.96%，存量占总供应量的47.04%。2003-2011年6月同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤市场分析—南桥板块聚贤煌都御景苑南郊名墅S4南桥新城板块所处的南桥镇是奉贤区政治、经济、文同盛南桥花园恒盛湖畔豪庭化、信息中心，奉贤区政府所在地。受城市规划建设汇贤铭邸鼓舞，南桥新城楼市近年保持着供销两旺、价格稳步绿地观邸上扬的走势，消费客群以本地中高端收入者为主，来正阳世纪星城南桥百联阳光春城自上海中心城区的自住和投资客群均较为有限。上海绕城楼盘名称体量容积率物业类型主力户型主力客群恒盛湖畔豪庭4500001.5高层、小高层联排二房83-96平米（60%）南桥本地客户，少部分上海市区客户（闵行区域）正阳世纪星城4300001.34多层、小高层、高层、联排二房（30%）、三房（40%）南桥本地人，部分是拆迁户绿地观邸523522.69高层二房90平米南桥本地客户（政府官员、私营业主、企业高管）南郊名墅602000.54独栋、双拼360平米双排南桥本地人居多同盛南桥花园796611.80高层二房（40%）、三房（30%）南桥本地客户，少部分上海市区客户同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤市场分析—海湾板块明城海湾新苑奉贤海湾版块拥有全长约100公里的海岸S4海尚墅林苑线中，是上海唯一以房地产、旅游作为第三产业发展方向的板块。目前板块内主要上海师范大学世茂爱马尚都华东理工大学推出的是别墅产品，但该区域内房源空臵海韵馨苑海湾艺墅率较高，主要是一些上海市区客户做投资佳兆业.珊瑚湾绿地海语墅兼自住用。旭辉圆石滩棕榈滩海景城楼盘名称体量容积率物业类型主力户型主力客群佳兆业珊瑚湾325001.20高层、联排联排：196-223，公寓：二房上海市区客户和南桥为主（60%）人占70%左右棕榈滩海景城6695990.69小高层、高层二房为主（90平米）上海市区客户为主海湾艺墅302390.30独栋、双拼、叠拼独栋：345-357上海市区客户为主双拼：264-286旭辉圆石滩1500000.66独栋、联排173—257平米合院别墅上海市区客户为主绿地海语墅3130000.82小高层、别墅联排：125—180，公寓：一房、上海市区客户为主二房（62-84平米）为主同策咨询◎Tospur·Consulting奉贤市场分析—奉城板块奉城板块位于奉贤区的东区，目前在售项目仅有3个，包括奉城镇的东方马德里、奉德苑，以及四团镇的平安富邸，物业类型奉德苑东方马德里分别为别墅、多层和高层，普通住宅单价平安富邸在万元以下，是上海郊区中的价格低洼板本案块。楼盘名称体量容积率物业类型主力户型主力客群平安富邸881001.65高层一房64-66平米（30%）、四团当地人及四团镇厂区的中高层二房84-98平米（60%）人员东方马德里叠加、联排联排：180-230平米；叠加：四团本地小老板、政府官员437390.61200-250平米奉德苑400201.29多层三房为主（110-130平米）三分之一当地拆迁户，另外基本都是四团本地人同策咨询◎Tospur·Consulting区域评价与启示?从产业和城市生活配套发展上来看，中短期内（根据奉贤十二五规划）奉贤产业及城市化资源布局对本项目的辐射有限；?从客户群来看，南桥板块客户以南桥当地为主，主要是自住，海湾板块客户以泛上海市区人为主，这些人购房主要用于投资兼自住；?海湾板块的高端形象逐渐确立，升级板块客户层次。但是后期无底的困境必然推动板块北向推进，大海湾板块高端资源的资源的整合性营销为本案高端产品打造创造空间和机会。中短期同区辐射有限，对本项目初期缺乏支撑！大海湾板块的北向辐射，高端物业的潜力凸显！同策咨询◎Tospur·ConsultingSWOT分市场/客户物业发展产品概念财务政策土地临港奉贤析定位建议建议分析?优劣势分析与发展战略选择?地块区域卡位建议?地块形象定位建议?地块客户定位建议同策咨询◎Tospur·Consulting地块发展策略-WT策略威胁（T）劣势（W）?政策从紧，高端投资受打压?陌生区域，无生活配套??优势（S）奉贤方向：南桥、海湾中高端客户初期对外交通不便利??紧邻临港新城，享受新城配套分流周边以动迁房为主，形象差???临近海湾板块，享受生态资源临港方向，刚需及投资客户分流南桥方向交通规划差，客流导入难?地处价值潜力板块，价格低S-O战略W-O战略依托资源及配套优势延迟入市机会（O）?16号线预期延伸至奉贤风抢占区域中高端需求市场等待政策及区域成熟险?产业新城“双定双限”加快人高去化口导入，推动板块成熟周建?期大浦东庞大高级产业白领刚需长S-T战略议W-T战略?区域庞大的产业人口基础规划借助临港配套优势，依托临港，立足产业人口需求市场?四团及周边区域中高端客群基础深耕奉贤市场提升产品品质?海湾板块高端物业日益稀缺发掘中高端需求市场塑造差异化形象同策咨询◎Tospur·Consulting地块区位卡位：南上海，产业新城板块，大型住区具有自身独特景观优势享受临港完善生活配套百万级.花园住区?碧海金沙：全国最大的黄金海岸游乐?公共交通：16号线?总占地1000余亩超级大盘园?医疗：第六人民医院?低密度社区?上海海湾国家森林公园：全国最?教育：大学城大的人工生态公园?生态景观：滴水湖等?产业其他配套大海湾特色产业集聚性同策咨询◎Tospur·Consulting地块形象定位：新都市主义，人文社区生态活力宜居?海景???沙滩新型产业白领生活配套完善??运动社区?完善公交湖景??森林地铁轨交同策咨询◎Tospur·Consulting客户定位——When&Who刚需自住客户为主——以浦东为核心新上海人，鲜明产业集聚性项目开发竞争区域——临港新城、周康竞争者初期（1-2年）区域特征——产业新城开发初期，高起点规划，价格低谷项目开发高端臵业客户，自住+投资——产业区高管，泛上海客户竞争区域——临港、海湾及其他奉贤板块中后期（3-5年）区域特征——大海湾板块形成，产业高管臵业需求凸显同策咨询◎Tospur·Consulting客户演变趋势【客户发展曲线】：项目的客户随着区域的发展与项目的发展是一个不断演变的过程，初步发展期区域产业客户自住为主，随着交通的改善、配套的完善，以及资源的日益稀缺目标客群逐步扩大到高端客户群体，高端宜居生活住区形成阶段规划期初步发展期快速发展期成熟发展期纯投资产业白领刚需为主产业高管需求凸显大型企业厂区规划项目海湾板块开发成熟建设大学入驻轨交开通市级产业新城规划商业规划海湾板块北向辐射医院规划大量产业白领导入产业新城日益成熟，客户区轨交规划商业开业、完善域性进一步细分客户新城规划潜力新城规划潜力生态型产业新城高端宜居生活特征占据稀缺资源投资客、动迁投资客+刚需自住高端产业人口导入时???泛上海间来源地泛上海投资?浦东为主浦东??浦东区比重较大?泛上海泛上海同策咨询◎Tospur·Consulting地块初期主流客户细分以首次臵业的新上海人为主力客群，兼顾投资需求选择竞争区域选择目标客户高规划低总价高品质超大盘自然资源占有型财富阶层准财富阶层便利的公共交通亲地生活向往型中产阶层高级白领、区域公务居住品质提升型员、高管（改善型）中级白领（首次或改善型）刚性需求型普通白领（首次置业）同策咨询◎Tospur·Consulting62地块初期主流客户细分以首次臵业的新上海人为主力客群，兼顾投资需求?投资价值：投资其他客户泛上海投资客?临港新城高起点规划重要客户?未来大量产业