财务成本设定财务条件设定平均建安工程费2项目占地m154217不可预见费基于建筑成本7%产品2楼板价元/m3700专业费用3%人民币每平方米容积率1.5前期配套费元/m2150按建筑面积计算可租售物业m2291269销售税费销售总额8.55%别墅1800商业面积m22313（开发商持有营业税及附加5.55%高层2500资本金50%土地增值税3.00%商业1500土地契税银行贷款50%4%车位15003年期贷款利率6.55%开发商管理费用（占建筑成本5%的比例）同策咨询◎Tospur·Consulting开发周期和租售期物业类型分期201120122013201420152016——2022开发期物业开发与销售进度高层销售期开发期别墅销售期商业开发期开发期地下车库出租期总计同策咨询◎Tospur·Consulting年车位数增长率租金出租率销售收入资产处臵折现201112500.0%3000201212505.0%3150201312505.0%33120.0%82687.5201412505.0%34730.0%1562793.75各物业租售收入201512505.0%36550.0%2734889.063201612505.0%38380.0%4594613.625年增长率销售率销售量售价COS销售收入高层销售收入201110.0%201712505.0%8,9004023.0%80.0%4824344.306-201210.0%30%687049,7903.0%652,432,846201310.0%地下车位租金收入201830%1250687045.0%10,7694223.0%80.0%5065561.522717,676,130201410.0%20%4580311,8463.0%526,295,829201510.0%201920%1250458035.0%13,0304433.0%80.0%5318839.598578,925,412202012505.0%46580.0%5584781.578别墅销售收入年增长率销售率销售面积售价COS销售收入201110.0%2021125012,500.005.0%4893.0%80.0%-5864020.656201210.0%13,750.003.0%-201310.0%20%20223239125015,125.005.0%5133.0%80.0%47,514,3106157221.68961572216.89201410.0%60%971616,637.503.0%156,797,224201510.0%20%323918,301.253.0%57,492,315同策咨询◎Tospur·Consulting开发商管理本期实际还资产处置价年份土地成本建筑成本前期配套费不可预见费本期贷款额高层别墅地下车库租赁税费销售税费现金流量净现值费用本付息格2011-898,159,808-65,730,223-23,132,550-4,601,116-3,286,511147,361,354000000-847,548,853-847,548,8532012-262,920,890-18,404,462-13,146,045294,471,3970652,432,846000-55,783,008596,649,837542,408,9432013-207,984,007-14,558,880-10,399,200232,942,087-596,649,837717,676,13047,514,31082,688-14,512-65,423,783103,184,99685,276,8562014-154,262,513-10,798,376-7,713,126172,774,014-358,956,720526,295,829156,797,2241,562,794-274,270-58,404,456267,020,400200,616,379201500000578,925,41257,492,3152,734,889-479,973-54,413,716584,258,927399,056,709201600000004,594,614-806,35503,788,2592,352,211201700000004,824,344-846,67203,977,6722,245,2922018000005,065,562-889,00604,176,5552,143,23320190000005,318,840-933,45604,385,3832,045,81420200000005,584,782-980,12904,604,6521,952,82220210000005,864,021-1,029,13604,834,8851,864,05720220000006,157,222-1,080,592061,572,21766,648,84623,360,014202300000000020240000000202500000202600002027000002028000202900020300000合计-898,159,808-690,897,632-23,132,550-48,362,834-34,544,882847,548,853-955,606,5572,475,330,216261,803,84941,789,753-7,334,102-234,024,96361,572,217795,981,561415,773,478?项目总成本：18.03亿2022IRR30.03%2022NPV415,773,478?自有资金投入：8.48亿元，占总开发成本50%DiscountRate10%?净收益：2022年NPV=4.16亿元TotalCost:-1,803,155,410ConstructionCost:-796,937,898?收益率（IRR）=30.03%同策咨询◎Tospur·Consulting附件：1.产品研究2.土地市场3.区域市场房地产同策咨询◎Tospur·Consulting同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究正阳世纪星城项目特点：1上海奉贤南桥板块高端住宅区之一，通过区位、景观、配臵和管理和体现高品质；2强调规划布局整体性，整个地块资源利用最大化，交通体系布局合理；3户型追求方正、大气，双流线、大面宽等。同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究正阳世纪星城?正阳世纪星城项目整体较大，由一期开发开始便已完成如中心景观轴线，椭圆形内部交通轴线，以及围绕交通动线的配套设一期施规划。?整体规划形成合理的内部环境，充分解决了交通，提高土地的利用价值。私密安全，人车分流，入口层次感。?配套设施逐步建设齐全，后期开发顺利，稳定的小区人口环境，提升整体品质。同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究正阳世纪星城整体规划充分合理使得小区公共空间上有充裕合理的延展，大面积的景观环境提升小区生活的品质，增加生活情趣和舒适度。同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究其它案例-会所?高端项目会所高私密度和高品质的独享会所，让人享受酒店式尊享的体验感受;各种功能独立设臵，保证功能的舒适性，不怕浪费面积。同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究其它案例-会所游泳池健身房商务接待网球场酒吧咖啡餐饮SPR舞蹈多功能厅桌球桑拿按摩游戏美容瑜伽壁球儿童活动阅览超市医药同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究其它案例-节能住宅理念植入同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究其它案例-节能住宅理念植入电动外遮阳技术选择具有良好的耐火、防火、隔音、隔热、保温等功能的新型材料同策咨询◎Tospur·Consulting设计目标-案例研究其它案例-节能住宅理念植入同层排水地热系统高强外保温电动外遮阳户内一键智能联动三层中空玻璃健康地板……同策咨询◎Tospur·Consulting同策咨询◎Tospur·Consulting2010年-2011年7月奉贤成交土地板块地块座落具体用途容积率可建面积（万平方米）楼板价元/平米中标单位上海新发展新团房地产开奉城港极路东侧、海杰路北侧、中横河南侧、红庄中心河西侧住宅用地（配套商品房）不大于1.512.26398发有限公司上海美尔臵业发展有限公南桥新城东至汇丰东路、南至广丰路、西至嘉园路、北至规划河道住宅用地（配套商品房）不大于1.6515.49325司上海奉贤城乡建设投资开南桥新城东至大寨河，西至规划锦墩路东侧，南至文明东街，北至规划奉浦大道住宅用地（配套商品房）1.819.761566发有限公司上海奉贤城建（集团）有南桥新城东至大寨河，西至规划金二路，南至文明街，北至规划奉浦大道住宅用地（配套商品房）不大于1.8216.931580限公司J3-1地块为东至规划金五路，西至金钱路，南至规划红星一路，北至红星港以南；J3-2地块为东至光明路，西至规划金五北路，南至规划红星南桥新城住宅用地（配套商品房）1.8621.221576上海江海臵业有限公司一路，北至红星港以南；J3-3地块为东至规划金二路，西至光明路，南至规划红星一路，北至红星港以南南桥新城东至大寨河，西至规划金二路，南至规划红星一路，北至红星港以南住宅用地（配套商品房）不大于1.7211.751579上海城申臵业有限公司上海虹桥经济技术开发区南桥新城东至大