银座中心2010年度总结报告?报告提纲一市场背景回顾二营销回顾三成交客户分析四销售业绩回顾五营销费用回顾六总结和2011年营销策略一、市场背景回顾政策影响PoliciesEffects房价持续高涨的情况下严厉政策持续出台住建部、央行和银监会联合发文?《关于规国土资源部再次出台了19年新增信范商业性个人住房贷2010将条土地调控新政，即《关于贷7.5万亿，银款中第二套住房认定加强房地产用地供应和监管标准的通知》，明确行业将合理控制有关问题的通知》，该通知信贷增量，做到规定第二套住房的认首批十城市国土部住建明确规定开发商竞买保证金四部委全面有保有控，继续定情况，二套房的认土地规划规部出重拳最少两成、1月内付清地价102叫停第三套扩大首套自住型定在以家庭为单位的划获批闲置土地一50%、囤地开发商将被“冻住房公积金住房等消费信贷基础上，执行“认房又市须上报总年以上禁拿结”等19条内容贷款。认贷”。体规划。地11。。212133。。101099。。272766。。4499。。4411.311.311月月22月月33月月44月月5566月月7788月月991010月月1111月月99。292911。。101022。。111144。。151544。。月月2020月月77。。1212月月99。。1818。2010年国务院办公国务院出台具体措施，要住建部：未获银监会：严李克强：加快中国出台措广义货厅关于促进求对贷款购买第二套住房预售许可项目格执行差别公租房建设，施巩固房地币供应房地产市场的家庭，贷款首付款不得开发商不得收化房贷政策坚决抑制投机产市场调控量将增平稳健康发低于50%，贷款利率不得取定金，不能动摇性需求成果长展的通知低于基准利率的1.1倍。17%。“国十一条对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%国庆前严厉的政策出台后,市场观望气氛遍布全国,济南也不例外济南表现:开发商率先调整策略，通过加大优惠额度变相带动价格下降。调整前价格均价（元/㎡开盘项目时间优惠策略（元/㎡））销售率?3万抵5万银座花园三期10.10120001000044%?一周内签约，每平米优惠300元?前期“团购客户”（交5000元）开开盘当日开盘当日盘享受8.8折优惠丁豪蓝调国际10.166800660070%?开盘次日，折扣“8.8折”改“9.6次日7500次日7200折”10.16?30万抵50万80%中海·奥龙官邸------1030010.17?3万抵5万，中海会员优惠0.5%66%?23绿地新里卢浮宫10.23万抵万------890074%馆?一次性付款98折，按揭99折?1万抵2万鲁商国奥城10.23?一次性付款优惠400元/㎡------1380049%?置业会会员享受千分之二的优惠?成交客户可享受认筹98折优惠，另在七日内签订合同并缴纳首付款可享受保利大明湖10.23总房款10000元优惠------1400071%?一次性购房客户可享受额外99折优惠发展商迅速调整价格策略，通过较高的开盘折扣的策略，应对政策影响。新政下济南市场成交量下跌,市场出现萧条济南市自3月份成交套数和面积持续下滑，7月开始回升，并渐趋平稳，9月份出现小高潮；各月成交套数波动幅度较大大，下半年成交量明显减少。济南市场Jinanmarket济南市公寓均价3月均价7229元/平方米，但从4月份开始持续上升，并渐趋平稳；各月成交均价波动幅度较大大。西部整体状况平稳，因入市项目少，且作为商业地产受新政影响较小，量跌价升，市场比较理性状态。淡市中的表现：大面积高价滞销,中低价中小面积畅销推货时间项目名称推货量均价（元/m?）备注毛坯7400，价格在济南，相关国家政策出区间7100～880010-5-29连城水岸144套元/平㎡开盘销售率27%台后，成交量也开始下跌的时候，有项目开盘销售情况依然10-6-19盛世名门132套毛坯8500开盘销售率39%火爆，这些项目呈现如下特点10-6-26天鸿万象新天218套毛坯5700开盘销售率83%精装4180元/㎡：起价，价格区间1、产品发力，附加值高的项目10-7-11恒大绿洲1400套4350~6550元/㎡开盘销售率80%价格区间7900-；10-7-17祥态森林河湾570套8100元/㎡开盘销售率40%2、体现营销价值（例如带精装均价12000-1250010-7-17万达广场252套元/㎡开盘销售率24%修）的项目。价格7500-8200元3、中小户型项目/㎡，均价约790010-7-25泉景天沅320套元/㎡开盘销售率45%精装6200元/㎡4、豪宅中的中小户型项目起价，价格区间6500元-7200元/5、均价在8000元以下的项目10-8-1恒大绿洲1152套㎡开盘销售率62%6、稀缺产品（如银座中心）10-10-精装公寓13800元23鲁商国奥城150套/㎡开盘销售率49%10-10-毛坯13000-30银座中心180套14000开盘销售率94%价格走高后,高总价高单价的大平面商业需求相对减少,面临巨大的市场压力,市场风险加大投资客户并不像首次置业者在短期内有迫切的置业需求,在市场信心不足的情况下,普遍处于观望态度,当前的市场表现是大面积公寓普遍销售率较低,销售速度缓慢,如鲁商国奥城;说明高总价高单价的户型,在未来面临巨大的销售压力.部分市场表现:?10月23日（周六），位于奥体中心对面的鲁商国奥城推出6#精装公寓。公寓总计26层，1-3层为商业，4-13层为本次出售部分，14-20层为之前团购部分（国电等单位）。21-26层为LOFT产品暂时未出售。4-13每层15户结构，可出售房源共150套，当天去化74套，开盘销售率为49%，均价13800元/平方米。6#公寓精装标准为全装修3000元/平方米。?10月21日（周四）名士豪庭推出二区6#楼，18层，三个单元，面积141平米的三房、183平米的四房，共108套房源，均价9500元/平米，当天去化50套，当天销售率为46%。宏观大势：市场将重新回归到对产品、对服务等客户价值的追求–此次房地产调整的时间落点将取决于宏观经济的走势，由政调整周期府主导的政策开始转向由宏观经济引领下的消费预期所主导的理性市场，预计调整周期会再持续1～2年时间–市场需求会在较高程度受到抑制，对后市看淡的预期将使得市场影响持币待购现象突出，需求萎缩将是市场直接体现，新政在一定程度上缓解房市下行预期，但这个过程需要积累–企业在此有四种选择：放慢开发节奏观望市场、降价促销积开发企业行为极回笼现金流、项目的转让或者收购、多元化发展（如综合性物业开发及运营）平衡住宅市场调控风险此次房地产行业调整是供求关系决定价格这一基本经济规律战胜非理性的市场行为一次例证，同时也是对前几年狂飙的房地产行业的一次理性的洗礼，房地产企业汰弱留强的进程已经开始，喧闹过去后，市场将重新回归到对产品、对服务等客户价值的追求商业地产CommercialRealEstate住宅投资受限，投资更多地流向商用物业等收益性不动产首套住宅首付首套住宅首付从从30%30%翻番翻番提高到提高到50%50%，三套房全，三套房全额额，住宅、商，住宅、商铺铺商住杠杆效应同化、、写写字字楼楼的的杆杠效杆杠效应应就就被被同同化了，在化了，在这种这种情情况况下，租下，租赁赁回回报报更更高的高的商商铺铺、、写写字字楼楼的的吸引吸引力力就就会会比住宅大比住宅大国务国务院要求的“二套房房院要求的“二套房房贷贷利率利率严严格格按照按照风险风险定价”的定价”的规规定，定，使使投投资资住宅财务客客们们不能再不能再享享受到受到77折的利率折的利率优优惠了，惠了，同同时时加加息息，，这样这样一一来来，，贷贷款的款的成本上涨30%财务财务成本成本就就上上涨涨了了30%30%。。。。限限购购令令：：房价上房价上涨涨最快的最快的深厦深厦沪沪三地迅速出台三地迅速出台贯彻细则贯彻细则，地，地方政方政府府““临时临时限限购购令令””频频频频出台，出台，其他其他房价上房价上涨过涨过快城市快城市纷纷纷纷效效仿仿，目前商品房，目前商品房限限购购城市城市数数升升为为十四十四个个。。严税严税收：收：增加房增加房屋屋购购置置或或持有成本，持有成本，阻止阻止购购房者房者进进入市入市场场或或增加增加存存量房的供量房的供给给，，局局部投部投资资比例比例较较高的城市率先高的城市率先试试点房点房产税产税，，尚尚不具不具备备全全国开国开征征的的条条件件。。紧紧信信贷贷：：银银行行按揭按揭首付比例再度提高首付比例再度提高至至三成，三成，预预防防市市场场成交成交继续继续回回暖引起暖引起政策政策失效失效。。济南公寓市场70%以上为投资；其中50%以上买家有商务办公之需求或定向于投资商务办公。产品类型项目名称产品情况客户情况万达达人界40-50㎡户型为主投资65%，自用35%玉兰公寓面积区间在73平米-208平米之间自住33%、投资62%正大时代广场30-60㎡一室户型为主客户以办公、投资型客户为主中齐未来城40-50㎡一室户型为主主要为首次置业的年轻人，以自住为主香格里拉60-90㎡两室户型为主客户以办公、投资型客户为主平层公寓香港国际40-50㎡一室，70-90㎡两室自用型客户约70%，投资客户30%办公、投资客占65-70%，自住客比例较小，约发祥巷1号公馆40-50㎡一室，90㎡以上两室30%彩世界30-60㎡一室户型为主首次置业者占55%，投资客户占40%首次置业者过度型客户，以自住客户为主，占鑫苑金座40㎡一室户型为主到65%九城尚郡30-60㎡一室户型为主办公自用型客户为主，约为60%5.2、5.