营口泰晤士城阜新兴隆大家庭项目商业项目定位营销执报行策告划方案沈阳德置行PART1.PART1.PART1.PART1.项项项项目本体目本体目本体目本体条条条条件件件件PART2.PART2.PART2.PART2.营营营营口市宏口市宏口市宏口市宏观观观观市市市市场场场场分析分析分析分析PART3.PART3.PART3.PART3.营营营营口市典型商口市典型商口市典型商口市典型商业个业个业个业个案分析案分析案分析案分析PART4.PART4.PART4.PART4.营营营营口市商口市商口市商口市商业业业业客客客客户户户户分析分析分析分析PART5.PART5.PART5.PART5.对标对标对标对标商商商商业项业项业项业项目案例借目案例借目案例借目案例借鉴鉴鉴鉴PART6.PART6.PART6.PART6.本本本本项项项项目商目商目商目商业业业业初步定位初步定位初步定位初步定位PART1项目本体条件分析地块基本信息概述商业部分地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。本案住宅区住宅区大学城沿海产业园住宅住宅区区学校用地河道奥体本案住宅区大学城项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.经济技术指标分析商业部分规划用地面积:117967平总建筑面积:337324平容积率:2.5住宅面积:232938平酒店:35000平幼儿园:2000平会所:942平会所商业:23899平已开发幼儿园商业待开发大学城状况分析本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。237206229交通道路分析净水厂站民星河桥站237项目所处营口沿海开民星河广场站项目发区，多为新修宽敞地块大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发201229大学园站达，易于规划商区。地块功能定位与规划重点地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。项目SWOT分析优势劣势?城市未来发展方向?市场客流量不足?大学城,奥体云集?周边商业氛围尚未形成?大量的入驻客群提供消费场所?周边消费能力较低机会危胁?市场竞争不充分?其它成熟商圈分流部分客群?大学城资源有待充分挖掘?市场竞争项目上市快于本项目?先入为主的市场机会?消费者心理预期较低PART1PART城市1属宏性分析观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。?位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；?因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；?是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；沈阳?是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；天津?一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。?营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具烟台有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之威海一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北青岛最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。老边区站前区西市区大石桥市行政区面积（平方千米）站前区70西市区20老边区305盖州市鲅鱼圈区268盖州市2928鲅鱼圈区大石桥市1379数据来源：营口市统计局营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。?营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；?营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；?营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；?营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。滑雪场熊岳温泉金泰五星酒店18洞高尔夫营口港作为东北的第二大港，2011年吞吐量达2.5亿吨，2012年达到3亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。?港区简介——营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；?距东北腹地最近的海港，东北第二大港口——我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；?港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。交通方式路线沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公公路路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场?营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大营口连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。市府路盼盼路新兴大街渤海大街渤海大街金牛山大街盼盼路青花大街PART1PART城市1属宏性分析观市场研究1.城市环境认知2.城市发展规划营口市城市总体规划（2010—2030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。本规划分市域、城市规划区和中心城区三个层次。老城区（站前区、西大石桥城区市区、老边市域规划范围：营口市行政辖区范围，面积5399.8平方公里区）城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区、沿海产业基地、鲅鱼圈区、盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围、盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围。盖州城区总面积约971.7平方公里。中心城区范围：指城市规划区内的城市建设用地范围。老城区：主城区（站前区和西市区）和老边城区合二为一,新城区扩大老城区（鲅鱼圈区）新城区：鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区大石桥城区：大石桥市及周边乡镇盖州城区：盖州市及周边乡镇营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。?老边区重点推进营东新城建设，加快城中村改造，逐步实现城乡一体化。?西市区推进平房区改造和河北片区开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣。?站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造老城中心区新形象。?沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打造具有国际影响力的新城区。营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高的现代化主城区，未来营东新城规划定位为营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团