1《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net天安城市花园一期营销执行报告意见稿《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net我们的目标目标分解：形象树立天安城市花园高尚居家样板形象均价力争达到6500元/㎡的现售价格速度均价速度8个月完成推售量80%的销售速度3思维导图Contents提出目提出目标标面临问题1实分析问题2现判断市场、自我目剖析和寻找机会市场分析市场分析竞争分析竞争分析产品分析产品分析标解决问题营销突破，实现项目价值推广策略推广策略价值挖掘价值挖掘营销破局营销破局资源整合资源整合价值分析价值分析资源整合资源整合推广渠道推广渠道客户群体客户群体体验营销体验营销推广费用推广费用4市场分析市场分析成功的策略不是建筑在流行上而是建筑在趋势上我们需要对未来市场进行做专业的研判，并我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此以此为依据制定具备前瞻性的项目营销策略，确实我为依据制定具备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。们的推售时机与推盘价格。我们需要研判的市场问题——120132013江阴地产走向如何？江阴地产走向如何？2整体市场格局如何？整体市场格局如何？3天安数码城项目发展方向如何？天安数码城项目发展方向如何？5市场趋势市场趋势供求关系成交套数12725套，较去年同期增加2515套，同比涨市场呈供大于求状态，为幅24.63%；买方市场171.0920.04成交面积万㎡，较去年同期增加万㎡，同2012年全年江阴商品房新增13.27%比涨幅；供应257.03万㎡，同比下降7509/666/成交均价元㎡，较去年同期增加元㎡，同11.36%；2012年商品房成9.73%()比涨幅分形态见上表；交171.09万㎡，同比上涨128.4825.11成交总额亿元，较去年同期增加亿元，同13.27%。供求比1：0.67，24.29%比涨幅。明显供大于求。市场趋势市场趋势成交面积、成交价格从以上图表我们可以看出：?2012年市场中大户型需求客户在波动中逐渐减少；?区域客户对成交单价接受度下半年已基本达到6000-7000元/平米；?市场畅销户型主要为中三房产品；推盘市场推盘市场楼盘布局全线开花，产品丰富，选择多样各具特色市区配套盘?23个?项目有：弘建一品、君邻世家、蓝天华庭、虹桥大厦、中央金座、外滩名门、汇金公馆、水墨江南等景观资源盘?11个?项目有：敔山湾花园、蟠龙湾、藏品、东方大院、东方王府、爱家名邸、爱家尊邸、首创瑞府、金众香颂里、山湾水榭、玫瑰庄园产品形态丰富：高层、多层及别墅；户型多样：主流80-140平米，二房-四房。市场趋势——预测江阴地产市场继续保持稳定增后后市市预测预测长1整体地产政策加重，一、二线城市将受到打压，三、四线城市将成为投资者第二战场。2金融政策带动的抑制及观望情绪，开发商将在二、三季度凸显资金吃紧，价格战或将重燃3市场产品供应丰富，刚性需求消费比重将加大。4价格市场趋于平稳增长，预计将呈现量减价小升的态势。5贷款持续收紧，销售压力加大，销售周期将拉长，资金回笼放缓。6投资性需求受到持续压制，或将转向政策相对宽松的商业地产项目9东郊片区形象将于2013年将实现平稳增长区域市场区域市场的局面。各区域供应面积各供应价格由此可见，2013年的价格呈现小幅度增长。www.fdc01.com房地产智库10当前江阴东区在售项目均价主要分布在东东区楼盘地图区楼盘地图6000—7000元/㎡。大长山道敔山湾花园藏品敔山湾东方大院东方王府领秀瑞爱家名邸、府尊邸山湾水榭香颂里玫瑰庄园www.fdc01.com房地产智库11在售项目竞争环境竞争环境项目辐射区域内在售楼盘信息片区内产品多样化，面积跨度大。资源盘与非资源盘价格已形成明显差异化，竞品楼盘均价基本已达6400-6700元/㎡。片区内竞争剧烈，景观资源盘供应明显过剩，且在高价位搏杀。www.fdc01.com房地产智库12项目属区域内配套成熟的大户型产品，以山观成熟配套和精装修为蟠龙主要卖点。项目三期小高层累计销售216套。湾项目名称蟠龙湾开发商鼎阳置业开发体量　约50万㎡建筑层数13层高层销售表价高层6700元/㎡　蟠龙湾已经开发3期，二期三期共同销售，目前低销售现状层住宅销售均价15000元/㎡，高层住宅6700元/㎡，多层住宅9000元/㎡www.fdc01.com房地产智库蟠龙湾产品集中在150平米以上的大户型，坐拥山观镇成熟配套。名称（㎡）套数(套)配比(%)二房（90-109）14810.5%三房（140-160）76154.2%四房（190-220）32523.1%多层（200-249）322.2%别墅（300-402）13910%三房两厅138平米三房两厅151平米四房两厅204平米二房两厅90平米蟠龙湾客群分析置业顾问访谈：别墅以市区客户为主，比例超过80%；高层以周边镇区客户为主，包括山观（20%）周庄、长泾、云亭等地区。www.fdc01.com房地产智库蟠龙湾价格分析19栋蟠龙湾的定价体系：高层单元的垂直层差为30元/m2；攀升叠加，其中顶层比12层便宜30元/m2。根据市场调研及竞品项目价格提来分析：江阴楼盘定价垂直层差大约30-50www.fdc01.com房地产智库元/m2蟠龙湾推售分析开盘日期：2013年1月11日三期5#、6#、7#高层，累计销售216套销售政策：开盘表价均价6700元，一次性97折，按揭98折车位销售政策：目前车位售价7万元/个756www.fdc01.com房地产智库金科王府项目名称金科东方王府王4开发商金科置业53府开发体量　约28万㎡21大建筑层数低层住宅、30层高层院装修标准无销售表价7200元/㎡　金科王府目前主力在售5栋高层，均价7200元/㎡销售现状　。www.fdc01.com房地产智库金科王府产品集中在90-150平米以上的三房，项目配套完善之中，双语学校、医院、商业街等。名称（㎡）套数(套)配比(%)两房（90-119）55426.3三房（123-149）129061.3四房（200-249）1205.7低层（270-500）1356.7二房两厅90平米三房两厅123平米三房两厅138平米三房两厅151平米www.fdc01.com房地产智库金科王府客群分析置业顾问访谈：市区客户与周边地区客户各占50%，其中市区客户大部分从芙蓉大道到达项目；周边地区以云亭、长泾镇区前往市区的客户为主。www.fdc01.com房地产智库东方王府定价体系33栋报建价格垂直层差50东方王府的定价体系：高层单元的垂直层差为50元/m2；层次段攀升叠加，其中30层与29层比28层下调50元/m2。该定价体系适用于超高层房源，利于高区去化，层差较小。东方王府市场推售推盘节奏：湖山五栋高层开盘时间：2012年8月18日销售政策：公示均价7200元/㎡，一次性付款96折，按揭公积金98折。车位销售政策：车位目前售价7万—8万元/个www.fdc01.com房地产智库嶺秀项目名称敔山湾嶺秀开发商杉杉地产开发体量　约14万㎡建筑层数低层住宅、24层高层装修标准无销售表价7600元/㎡　尾盘销售。销售现状www.fdc01.com房地产智库敔山湾嶺秀的产品集中在180-360平米以上的大户型，项目作用敔山湾一线湖景，周边医院、学校、会展中心，配套日趋完善。名称（㎡）套数(套)配比(%)四房（183）20669.8六房（389）4816.3别墅（470-590)4113.9合计295100%四房两厅183平米六房两厅389平米www.fdc01.com房地产智库嶺秀客群分析市区以及周边地区高端客群，在敔山湾板块乃至整个江阴市场都有比较高的知名度和美誉度，产品定位纯高端，客户群与本案无冲突。www.fdc01.com房地产智库市场总市场总结结?供应量：2013年市场供应量小幅上升，但供不应求仍将持续；?价格：2013年价格将平稳上升，整体呈量减价小升态势；?户型：品质明显提升，畅销户型面积转小，中大户型市场份额减缩；?环境：资源盘与非资源盘价格已形成明显差异化；资源盘供应过剩，且在高位搏杀；?客群：同中有异。分为地段价值驱动、环境价值驱动、产品价值驱动；?竞争：片区竞争激烈，资源盘仍然是未来市场竞争的生力军；?形势：房产政策持续收紧，未来形势不容乐观，需求抑制将进一步加重；市场前景不容乐观，产品质素提高，量减价小升；未来竞争激烈，中大户型份额减缩。www.fdc01.com房地产智库26竞争分析竞争分析区域内竞争：城东项目虽不多，但区域项目体量较大，供应产品线丰富；本项目将面临激烈的区域内竞争；大盘竞争：2013年均有大批量新增或加推供应，牵动整个东区市场消费者目光，对各片区客户都将形成分流；资源之争：现有板块资源盘达5个；资源之争异常激烈；面对三重竞争，我们如何胜出？www.fdc01.com房地产智库27思维导图Contents提出目提出目标标面临问题1实分析问题2现判断市场、自我目剖析和寻找机会市场分析市场分析竞争分析竞争分析产品分析产品分析标解决问题营销突破，实现项目价值推广策略推广策略价值挖掘价值挖掘营销破局营销破局资源整合资源整合价值分析价值分析资源整合资源整合推广渠道推广渠道客户群体客户群体体验营销体验营销推广费用推广费用28指指标标项目指标用地69225㎡容积率1.94总建筑面积196075㎡地上134456.77㎡其中专家楼12892.38㎡高层111290.1