江江苏伟业苏伟业科技路科技路项项目前期策目前期策划报划报告告一、宏观经济研判“人均GDP突破7000美元大关，高于西北部其他省会城市”?西安2011年GDP均增长率13.80%,人均GDP增长率16.80%;?2011年西安人均GDP45676.1元，折合为7212.41美元，根据世界银行的标准，西安已步入中上等收入行列;?西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市.2007年-2011年GDP变化情况（亿元）资料来源：西安统计局“西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主”?西安2011年GDP均增长率13.80%(GDP)宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展?2011年西安市人均GDP超7000美元人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存、改善需求兼生存需求改善需求为主改善需求为主有快速发展平稳发展，以质量超速发展缓慢发展以数量为主，数量为主，数量与质量单纯数量型综合发展型与质量并重并重资料来源：西安统计局“房地产属于第三产业，发展迅猛”?西安6年来，固定资产翻了近四番，由2006年的1066.6亿到2011年3250亿，以近400亿每年的平均投资速度增长；?三大产业，逐年都有所发展，尤其以第二、三产业发展迅速；?产业占比方面，第三产业所占比重逐年增长，增幅较大。资料来源：西安统计局“恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强”?西安人均可支配收入近几年连年保持两位数增长，2011年更是突破2万元大关，达到25981元；?西安恩格尔系数连年维持在较低水平，2010年为31.3%，根据联合国粮农组织提出的标准，西安处于初步富裕阶段。联合国粮农组织恩格尔系数标准恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%水平贫困温饱小康富裕最富裕资料来源：西安统计局“四大利好因素促进西安房地产市场迅猛发展”1.西安人均GDP突破7000美元大观，经济快速增长，西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市2.三大产发展迅速，尤其第三产业发展迅猛，房地产业属于第三产业3.西安2011年GDP均增长率13.80%,人均GDP超7000美元西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主4.2011年人均可支配收入达到25981元，西安恩格尔系数连较低，居民购买力强二、政策导向与市场分析“金融政策不断收紧开发商资金链条吃紧，限购令下购房群体收缩”金融政策一方面应对通胀压力另一方面对高房价进行打压；行业政策限购令下全面打压需求成为政府调控高房价的最后手段。加息0.25%加息0.25%上调存款加息实行一加息存款准金上调存款准备2次上调存款准上调存款准备准备金率备0.25%房一价0.25%率下金率0.5%备金率0.5%金率0.5%0.5%调0.5%2010.42010.62010.92010.112010.122011.12011.22011.52011.72011.102011.112012.22012.4二套房首付三部委首付比例提至三多地争相上调公积提至50%贷发文明成，严格执行二新国八条商品房明码标商品房预售资款利率为一确个人套房贷、三套停价政策实施金监管金贷款额度两成套房贷的房贷二贷政策地方限购令首付购房1.1倍套房认加快推进房产税不断出台定准标试点工作“政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻”?调控长期趋势国家调控由短期变成长期（住宅调控周期可能持续2-3年左右）；?调控范围扩大限购政策依旧，房产税开征范围扩大，房产税的开征将成为房地产市场发展的一项不确定因素。?资金影响严重银行信贷资金紧张，银行供给不足，资金大量外逃，普通住宅受限严重。?刚需热情削减2011年10月17日，西安多家银行等都调整了首套房贷利率。“刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大”1.首先受政策的影响客户群体发生变化，刚需客户成为市场上的主力军，加之房价制约刚需和首改产品成为目前市场上的主力产品；2.其次改善客户对产品的要求将会更高更挑剔“政策下的西安房地产整体状况”“2012年来看，商品房3月份销售量最大，4月份呈下滑趋势”1.开发商将有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源。2.在税收、信贷政策的支持下，刚需人群购房成本有所下降，观望已久的购房者近期入市意愿增强，3.4月份成交面积为82.1万平米，同比上涨31%，环比下降13%2012年4月西安市商品房销售面积走势图新国八条新国五条西安限购令94.2582.1662.79“商品房2012年前4月整体呈下降趋势，3月份有所上升”4月西安市商品房成交均价为7322元/㎡，环比下降2%，同比下降0.2%。2012年4月西安市商品房成交价格走势图新国八条西安限购新国五条令748373227338“2012年前4月住宅市场成交量整体逐步上升，4月份成交量平稳”1.4月份西安市普通住宅成交量为69.45万㎡，环比上涨2%，同比上涨49%。2.在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，西安市的刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势2012年4月西安市普通住宅市场销售面积走势图新国八条新国五条西安限购令69.468.35246.57“2012年前4月住宅市场销售均价整体逐步上升”1.4月份西安普通住宅成交均价6603元/㎡，环比上涨1%，同比上涨1%。2.开发商的价格策略依然以“以价换量”为主，但是大部分楼盘的房价依然2012保持年4稳月西安普通住宅市定或者小幅降价场销售价格走势图新国五条新国八条西安限购令660365216528“政策与市场总结”政策方面关键词：限购、限价、限贷1.开发商资金链条吃紧，购房群体收缩2.政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻3.刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大市场方面关键词：以价换量、平稳过度1.2012年前4个月商品房市场在价格下降的状况下，销量逐步上升2.2012年前4个月住宅市场量价平稳上升，三、高新区价值解读“高新区发展成熟、二次创业快速发展”“高新区发展历程”时间1991--19941995-19971998-2002-2004-2007至今200120042007阶段起步期发展期快速发展期持续发展期提出二次创业二次快速发展规模2.7平方公4平方公里22平方公30余平方35平方公98平方公里里里公里里高科大厦关键标志建筑电子信息大行政中心西安CBD打造世界一举措基础设施新纪元俱乐部厦成立立项流科技园区西部电子商城高科广场易初莲花、城市规模形世纪金花等主要交通干城市简单配套简单配套依靠房地产成，配套成大型商业进道沿线发展建设自发形成自发形成项目自带配熟套驻成熟3500-5500元/2000-2700元/㎡㎡房价1800元/㎡3000-3500元/5600元/㎡以㎡上“高新区形成三个主功能区”1.高端居住区：包括融侨城，枫林系列、紫薇臻品、莱安逸晖、高科尚都等高端楼盘聚集。2.混合居住区：已有多个中高端项目入驻，商业氛围也较浓。3.泛CBD区：管委会所在CBD区向外扩展形成泛CBD区，目前项目也在逐渐增多。多主打未来高新核心的概念。价值之一“新发展带来新机遇”09年高新管委会（都市之门）南移，新CBD形成；退二进三为区域提供更加完善的商业、居住配套。产业南移，高新一期二期生活氛围日渐成熟。价值之二“新机遇带来新企业”针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策500万创业贷款，3减2免的优惠税收政策。?引进外资企业100余家?引进中兴、华为、研祥科技等300多家通讯类企业，打造全国第二大通讯产业基地?光伏、LED、能源技术领域：吸引应用材料、陕西光伏、比亚迪新能源汽车、中石油测井等500多家?经济领域：引进中航大飞机等总部类企业，现有100多家大型企业总部?软件服务外包领域：神州数码、IBM、甲骨文、微软、英飞凌等软件与服务外包企业880多家?创新型服务业领域：聚集了100多家大型研发企业?拥有各类投资机构约291家?近2000家创意企业?平均每天成立4家企业价值之三“便捷的城市主干道和轨道交通优势”六纵四横构建完善的区域路网结构六纵：唐延路、高新路沣惠南路、太白南路团结南路、地铁6号线四横：科技六路、丈八路、电子二路、南三环价值之四“高新，西安置业及投资首选之地”1.繁华商业：高新繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。2.便利交通：高新的交通在西安市各个区域中是最发达的。3.完善配套：高新的公园绿化及医疗配套非常完善。价值之五“轨道交通伴随西安城市的飞速发展即将出现”1.随着西安城市的发展，日益堵塞交通状况对于轨道交通的需求愈演愈烈2.地铁3号线即将登场，6号线将继续提升区域交通价值轨道起止地点通车时间名称一号线纺织城-后围寨2013年2011年9月二号线西安北客站-韦曲28日三号线新筑-侧坡村2016年草滩农场-韦曲科技四号线规划中产业园纺织城火车站-纪五号线规划中阳-六村堡长安科技产业园-纺六号线规划中织城“五大价值提升高新区快速发展和扩张”?高新的发展已形成高端住宅区、休闲商务区、中央商务区、泛CBD区机遇发展退二进三高新一、二期发展更加成熟企业基地一系列的优惠政策引进大量企业交通优势城市主干道与轨道交通带来的投资潜力居住、投资成熟配套、便利交通成为居住投资首选地地铁规划地铁3号线登场和6号线规划带动区域发展四、竞品市场分析竞品项目价值点梳理莱安逸珲：品牌开发企业打造，通过一系列的（下沉式水景广场、台地景观楼位、奢华会所、面积赠送）等打造区域高端