集团广州运营公司战略研讨集团广州运营公司战略研讨演练地产攻坚战打造百员军官团广州运营公司14／8／16战略研讨思路导读一、市场调研：宏观市场：史上最惨金九银十诞生，这一次有可能是史上最冷的冬天。1、佛山住房限购松绑政策朝令夜改，显政府调控决心2、大幅缩水的成交量。开发商降价幅度达到10%-20%，但这一幅度并没有带来成交量的大幅上升3、银根紧缩，信贷趋紧，房地产企业融姿难度加大。4、全国房地产市场未来供应量将持续增加，库存量加大，竞争越趋激烈！5、民意调查显示，购房意愿持续下降。1微观市场：1、广州房地产市场：政府控制房价决心坚定，中心六区（天河、越秀、海珠、荔湾、黄埔、白云）土地稀缺，市场货量有限，价格坚定；而广州成交大户番禺、花都、增城、从化区域受政策影响客户观望气氛浓郁及后期供应的持续放量，将进入竞争白热化，市场价格将有所下降；2、南沙房地产市场：南沙房地产市场面临区域热点利好的同时市场供应量持续放量增大和政策调控对市民购房积极性的打击，故南沙房地产市场价格将以维稳为主，但成交量必将逐步提高；广州运营公司战略发展方向：演练地产攻坚战，打造百员军官团1、战略目标实现销售目标的同时塑造集团品牌的行业权威，在三年内实现广州地产销售业绩30强目标22、广州运营公司SWOT分析3、广州运用公司发展四大战略经营发展战略、品牌塑造战略、土地拓展战略、团队建设战略基于集团广州发展战略研讨之下的几个思考：1、在房地产市场环境日益严峻的情况下，集团经营发展战略作何调整，是趁势增加土地储备，为后期快速发展奠定基础，还是保持稳健开发为主？14／8／1632、业务拓展方面，是拓展一二线城市市场为主还是开发三四线市场为主？3、除了固有的拿地方式以外，是否应该开拓新的拿地方式？4、基于公司业绩考虑，是否设置专项奖励计划，调动公司员工激情？宏观市场14／8／16宏观政策?基调不变，巩固房产调控成果——调控政策不放松?10月21日至22日，温家宝在南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，要求进一步巩固调控成果。14／8／16宏观政策?政策调控不变，决心坚定——佛山住房限购松绑政策朝令夜改，显政府调控决心14／8／16资金信贷?行业信贷继续趋紧，资金压力加剧——房地产开发投资维持高位，资金需求量大?2011年1-8月全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。?同比增速虽有所下滑，但仍呈现高位趋稳的态势，全行业资金投入量巨大。2008---2011.8年全国房地产开发投资月度累计情况14／8／16资金信贷?行业信贷继续趋紧，资金压力加剧——银根紧缩，房企“自谋生路”2004---2011.8年房地产开发企业资金来源比重表国内贷利用外资其中:外商直接投资自筹资金其他资金年份款(亿(亿元)(亿元)()(亿元)元)亿元20111-8年16.24%1.16%\40.65%41.95%月201017.14%1.09%0.93%36.50%44.35%200919.63%0.82%0.68%31.13%47.74%200818.71%1.87%1.66%38.88%38.88%200718.44%1.72%1.33%31.18%47.34%200619.37%1.45%1.09%31.60%46.49%200517.97%1.18%0.79%32.99%47.06%200418.26%1.32%0.82%30.10%49.50%?银根紧缩，银行贷款比重明显下降，2010年国内贷款比2009年下降了近2.５个百分点，2011年前8个月国内贷款近一步萎缩，房地产自筹资金比例持续提高到40.65%，达到历史14／8／16高位，超过2008年的萧条期；其他资金来源亦保持在高位。资金信贷企业负债率滨江集团81.00%?行业信贷继续趋紧，资金压力加剧保利地产81.40%——万亿债务压顶，近期偿还压力巨大万科集团78.00%莱茵置业荣盛发展?广发证券统计资料显示，A股上市房企资产负债率为凤凰股份资产负债率在70%至80%75.3%，位于近5年来的高点，财务压力正在加大。嘉凯城之间的房企广宇集团?上半年，上市房企整体负债总额突破万亿元，达到绿景控股10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，流动负债已占北京城建负债总额的70.62%，同比上涨53.88%；短期借款和一年深振业资产负债率在60%至70%招商地产内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%，达之间的房企深物业到669.61亿元和980.37亿元。过去的巨额举债已到归还华丽家族之时！银基发展渝开发资产负债率在50%至60%陆家嘴之间的房企14／8／16卧龙地产资金信贷银行业可承受房价下跌40%2011年10月19日，银监会主席刘明康表示，即使房地产价格下跌40%，中国银行业的风险覆盖率仍高于国际通行水平，房地产贷款风险总体可控。他称，从债务结构看，10.7万亿元的地方政府性债务中确有80%来自银行贷款，但全国财政收入继续保持高速增长等因素提高了偿债能力。14／8／16资金信贷银根紧缩，信贷趋紧，房地产企业融资难度加大！14／8／16存量市场存量大增，价格调整预期加强——主要城市库存大增?9、10月，上海新增楼盘达到102个，带来300万㎡的新增供应。10月住宅总供应量有望达到1000万㎡，为金融危机时期的库存高峰。上海?截至9月中旬，北京市的可售住宅的库存?截止9月上总量已经突破11万套旬，广州新房库大关，达到11.22万套。北京广州存37523套，在按照9月上旬的消化速一线城市中，仅度，消耗需要超过25次于北京和上海。个月。十一?¨前后，整体可售货量预计达到4.9万套。深圳14／8／16?深圳的楼市库存也攀升至高位。截至9月13日，一手房库存达到2.17万套，约206万㎡，如果按照9月份以来的成交速度，预计消化这些库存需要13个月。数据来源:搜房网综合整理存量市场存量大增，价格调整预期加强——万、保、金、招四大标杆周转率同时下滑?中报显示，万科、保利、金地和招商四大巨头存货分别同比增长53.65％、48.48％、33.57％、34.56％。上市公司存货周转率快速下滑。?按照申万一级行业分类，133家上市房企中今年中期有82家存货周转率同比下滑。14／8／16存量市场存量大增，价格调整预期加强——价格调整为大势所趋?莫尼塔9月的调研报告显示，预期房价上涨的开发商比例从8月的23%回落至9%，而预期房价环比下跌的受访开发商比例从8月的54%大幅上升至73%，达到莫尼塔调研历史（09年5月以来）的最高水平。?尽管需求的支撑因素仍然在一定程度上存在，同时开发商也预期交易量在9月会环比回升，但政府压力、供给增长和库存增加这几方面因素的叠加仍然导致了开发商在定价策略上的一致性行为。14／8／16存量市场小结全国房地产市场未来供应量将持续增加，库存量加大，竞争越趋激烈！14／8／16国庆后各地房地产市场表现北京、上海、深圳在售楼盘有明显降价迹象，个别楼盘降价幅度达6000元/平方，其中广州暂未显降价现象。14／8／16国庆后各地房地产市场表现国庆八城楼市同比大幅度下跌，楼市十月旺季遭遇寒冬进入十月，楼市持续走低，传统房地产销售“金九银十”已难达成，从2011.10.17-2011.10.23对全国35个城市监控数据显示，28城市楼市成交量同比下降，其中14城市跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达到79.79%，广州跌幅达65%。14／8／16居民购房意愿调查?央行发布第三季度储户问卷调查结果显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。?未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4个百分点。?某网站民意调查显示85.4%受访者表示楼市价格还将下降，80.58%表示受楼市影响，暂无购房意向。居民购房意愿持续下降14／8／16数据来源:央行网站市场专家对房地产走势看法：?中原地产高级研究经理刘渊：从目前的市场情况看，单个项目的降价幅度，有可能要达到20%~30%以上，成交量才会有根本性的好转。?上海同策上海同策咨询顾问咨有限公司询顾问研究总监张有限公司宏伟：研究总监张宏伟10%的降价幅度，已经可以让部分楼盘成交量有起色。?上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭：至少在明年二季度前，房价很难止跌。降价底部在何方，何时由降转升？14／8／16宏观市场小结：1、佛山住房限购松绑政策朝令夜改，显政府调控决心2、大幅缩水的成交量。开发商降价幅度达到10%-20%，但这一幅度并没有带来成交量的大幅上升3、银根紧缩，信贷趋紧，房地产企业融姿难度加大。4、全国房地产市场未来供应量将持续增加，库存量加大，竞争越趋激烈！5、民意调查显示，购房意愿持续下降。史上最惨金九银十诞生，这一次有可能是史上最冷的冬天。14／8／16微观市场14／8／16广州房地产市场调研分析14／8／16广州房地产市场调研分析之供求环比市场货量处供不应求阶段，环比供应量处历史低位，成交总体低迷从2011年半年度供求情况的走势来看，经历了2009年市场的火爆之后，房地产调控一系列政策接连出台，使得2010年上半年市场成交量萎缩非常明显，虽下半年市场有所回暖，成交量攀升至历史高位，但供应也因超大盘亚运城的入市及大批项目的集中推货攀升至高位，在这一系列背景下，2010年上半年和下半年均出现供不应求的情况。但在今年年初，虽然史上最严的第三轮调控在年初出台，但今年上半年依然是供不应求，供应量虽处历史低位，但成交量同比2010年上半年却有所上涨。供应方面主要是因为2010年亚运