怀贤商业街策划推广报告2012.5报告形成思路项项目解目解读与读与分析分析项项目操作目操作难难点解析点解析营销营销推广方案推广方案前言/项目所在城市概况/?怀仁城市性质：怀仁县城是全县政治、经济、文化、信息中心，是以陶瓷、建材、及高科技新型产业为主的现代化生态园林城市。?怀仁县城发展战略：以“人文、城市、生态”为主题，以可持续发展为目标，科学规划，分步实施，构筑社会、经济与环境协调发展的和谐社会。?具体包括五个方面：?第一，发挥区位优势，培育支柱产业。重点培育商贸流通、科技信息、陶瓷、建材、制药、乳品等；?第二，“教育为本，科教兴县”，不断提高国民的文化素质；?第三，优化县城空间布局；?第四，塑造城市特色；?第五，减少污染，增强县城自净能力，创建园林城市。前言/项目现状与开发商需求/?项目处于怀仁县核心位置，与县政府隔路相望，位于政治、经济的核心区域内；?县城内客群（购房客群、部分经营客群）十分认可项目地段；?开发商目标以全部销售（住宅、商业）为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；?开发商需求好的策略及手段将处于地块中部的集中商业、酒店、写字楼尽快出售。前言/项目目标/尽尽可能降低可能降低项项实现较实现较快的快的销销目的市目的市场运场运作作售速度和售速度和较较高高风险风险风险最小赚钱最快的的销销售率售率塑造塑造塑造塑造经经经经典—打造“典—打造“典—打造“典—打造“怀怀怀怀仁”建筑航母，仁”建筑航母，仁”建筑航母，仁”建筑航母，开开开开达到创创创创““““怀怀怀怀仁“新仁“新仁“新仁“新目标纪纪纪纪元元元元实现实现土地价土地价值值塑造精品塑造精品项项目目利用和利用和发发展商展商利润最大品牌价值形象，造就最形象，造就最利利润润最大化最大化大品牌价大品牌价值值目录/项目基础数据/项目解读与综合技术经济指标分析序号项目数值单位1规划用地面积77743.4平米?项目解读2总建筑面积366648平米地上建筑面积309852平米住宅建筑面积161608.6平米其?项目分析3商业建筑面积146651.4平米中幼儿园面积1592平米操作难点解地下建筑面积56796平米　基底面积35087.1平米析　　总户数1908户　　总人数6105人营销推广　　户均人口3.2人/户　　容积率3.99/　　建筑密度45%　　停车位2000辆　　绿地率13%根据规划指标来看：本项目是集住宅、集中商业、写字楼办公、酒店于一体的综合性项目。目录/项目解读-周边交通与展面解析/项目解读与外部交通:分析本项目北至怀贤大街，东金伯利钻石?项目解读0.8公里县委县政府万人商厦旗舰怀贤街至仁人路，西至怀仁县文怀仁县火车站德克士?项目分析县文化馆开元大厦化馆，南至云中西街。此目本天丰商厦项地段是怀仁县的繁华区域操作难点解康达体育城析东源购物中心，不仅形成成熟的居住氛仁云中西街里3.3公里围，还是本县的商业聚集营销推广路（仁人民公园原人地。临近火车站，前往高新路建（速也十分方便。路原）新商业展示:华高速收费站路怀安大街（原迎宾大街））本项目商业街有三个道路4.6公里主进出口，展示面相对较好。目录/项目解读-所在县城总体规划/项目解读与分析?项目解读?项目分析操作难点解析数据来源：怀仁县《2012年政府工作报告》营销推广突出功能提升，加快实施“大县城”战略，打造华北最美县城坚持高起点规划、高水平建设、高效能管理，全面提升县城建设档次，力争年内成功创建国家卫生县城，向华北最美县城大步迈进。高起点规划城市。聘请国内一流专家和知名机构编制城市规划，提高规划的科学性、前瞻性和可操作性。在新修编的《怀仁县城市总体规划》指导下，认真做好城市道路、供水、排水、消防、绿化、环卫、抗震防灾等专业规划。投资100亿元，实施城市建设工程。重点抓好投资42亿元的金沙滩国际五星级酒店、仁和商业步行街，以及怀义街、人民医院东区、一中西区等九大棚户区改造，建设经典工程，促进县城向都市化方向大步迈进。目录/项目解读-市场现状/项目解读与分析中国海宁怀仁皮革城金伯利钻石县委县政府万人商厦旗舰?项目解读怀贤街水榭花都商铺怀仁县火车站德克士开元大厦?项目分析目本天丰商厦中中国国海宁海宁怀怀仁仁皮革皮革城城由由北北京京奥森源有限公司、浙江温州项康达体育城奥森源有限公司、浙江温州操作难点解仁皮革皮革商商会会、、浙江海宁浙江海宁圣圣盾服盾服东源购物中心德饰饰有有限限公公司司、、山山西西森泰皮革森泰皮革析仁云中西街里路有有限限公公司司等等共同投共同投资资建建设设，，路原（于于去去年年77月月88日日在在怀怀仁仁县县正正营销推广（仁人民公园长式奠式奠基基开开工工。。项项目目占占地面地面积积原人新征500500亩亩，，规划总规划总建筑面建筑面积积3030路街建万平方米，万平方米，现现一一期期市市场约场约1313原（）路万平方米商万平方米商铺对铺对外外招招商。商。项项）新目以打造“目以打造“华华北第一、全北第一、全国国一一华高速收费站路怀安大街（原迎宾大街）流”的大型流”的大型皮革皮革、、皮草皮草商品交商品交）易易中心中心为为目目标标，，已被山已被山西西省省旅游旅游局局确定确定为为山山西西省省5A5A级购级购物市物市场场，，并并已申已申报国报国家家4A4A级级旅游景旅游景区区。。目录/项目解读-政策环境/项目解读与住宅住宅开发开发------与国与国八八条条有有关关精精神保神保持高度一持高度一致致分析?按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买?项目解读多套房产的客户和外地炒房客户。?项目分析?首套房置业，首付款比例不低于40%，贷款利率为基准利率的0.8倍；?操作难点解二套房置业，首付款比例不低于60%，贷款利率为基准利率的1.1倍；析?三套房，不提供按揭。?其中，外地客户必须提供在怀仁县本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法营销推广办理商业贷款。?一次性付款不受限制。投投资环资环境境------大力大力调调整整产业结构产业结构，，转转型型发发展展取得取得新成效新成效?依托“三区八园”，开工建设重点工程41项，为转型跨越发展奠定了坚实基础。煤炭产业集约化发展，全县所有矿井全部推行了机械化综采，柴沟、砂石矿达到一级矿井标准，芦子沟、峙峰山达到二级矿井标准。金沙滩煤炭物流园基本建成，入园企业已达21家。?投资商铺类商业贷款首付比例为50%目录/项目解读-小结/项目解读与分析项目解读小结政策环境项目自身优势?项目解读抓住项目位于政府规通过对项目价值点?项目分析划和支持的先天优势的挖掘，形成项目卖点推向市场，引操作难点解，借势进行项目推广。领市场投资风向标析。营销推广市场环境抓住本项目处于怀仁县核心地段（大众认可地段），尽快入市，避免与其他项目直接竞争。目录/项目分析-SWOT分析/项目解读与?处于繁华商业区内分析?项目位置良好，怀，居住环境较为嘈杂仁县的核心地段；；?项目解读?项目周边现有居民劣势?项目拥有一定体量众多，潜在消费者多优势的写字楼和酒店，此?项目分析；类产品市场容纳性未?项目周边路网密布操作难点解SW知；，交通通达性好。?商业体量较大，开析发商希望在短时间内全部销售。销售压力营销推广?本项目地处成熟商大。OT?业区，本土商家认可威胁周边有众多中低档此地段，项目的开发机会商家，新进入商家未将为本项目带来大量来经营压力大；购房者和经营者；?项目东侧一公里有?本区域整体商业形规划大体量商街，易象获得提升。造成投资者和经营者争夺情况出现。目录/项目分析-SWOT分析/项目解读与分析?充分利用政府规划和相关政策支持，提升整体项目影响力，打造全县标?项目解读发挥优势杆性项目；规避劣势?发挥周边路网通达性以及未来客群丰富度，提高项目辐射范围（辐射周?项目分析边县市）；操作难点解?采用良好的市场策略，掌控开盘节奏，根据市场接受程度分时段推不同析S类型的产品。W营销推广OT?利用项目良好地段的先天优势，深度挖掘项目价值点。完成市场接受与快速销售的目的；把握机会?适宜以目标和主题定位此项目，达到怀仁县尚未出现，但其他城市已具避免威胁有成功案例的可模仿项目，减低项目操作的风险性。?把握开发时机，与在竞争项目规划之前抢占市场，；目录/项目操作难点解析/项目解读与分析?项目商业体量偏大，开发商希望在短时间内全部销售，销售压力大；?项目写字楼和酒店产品市场容纳性未知；?项目解读?相关限购政策影响了一部分的住宅销售；?项目分析?项目价值点尚未梳理，推广内容与推广周期不明确。操作难点解析营销推广目录/目标客群研判依据/项目解读与分析?初期初期市市场调研场调研?晋晋北地北地区区市市?项目解读场场特性特性?项目分析研研判依判依据据操作难点解析?人口人口结结?怀怀仁城仁城营销推广构与构与消消费费市市印印象象?目标客群来特性特性源及分析?营销推广从从四四个个方面方面整整体考体考虑虑目目标标客群的客群的来来源源与与特性特性目录/目标客群分析/项目解读与分析基于整体市场，按照置业驱动整体因素，将客户分为以下两大类，梳理客户需求?项目解读。?项目分析操作难点解析住宅产品—购房人群营销推广商业产品—投资客群?目标客群来源及分析?营销推广通通过过市市扫扫描梳描梳理客理客户户，，把握把握本本项项目目吸引吸引的客的客户类户类型，型，从从而直而直接接指指导导到到营销营销推广推广时时的主的主针对针对人群。人群。目录/目标客群—购房客群/项目解读与客户分析刚性需求----（常见的：刚性需求客户对项目价格敏感，满足基本的置分析业需求下更易妥协，对新区域项目接受能力强。）本项目的刚需客群是对本区域有?项目解读归属感的客群，如拆迁