池州池州龙龙登房地登房地产开发产开发有限公司有限公司··凤凤凰城凰城20122012年下半年年下半年营销营销策略策略报报告告2012.6.162012.6.16前言国内楼市调控依旧，三四线城市刚性需求已开始逐步释放，产品及售价已成为当今市场取向的重要砝码，各家开发公司均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌…如履薄冰的行业背景，如此纷繁杂乱的市场激战，挑战与机遇并存，我们如何破出重围？！目录Part1：项目市场研析Part2：项目营销诊断Part3：营销推广策略Part4：后期销售计划Part5：阶段执行计划Part1项目市场研析一、宏观市场简析Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划池州市目前楼盘比较多，在建在售项目参差不齐，市场尚未完全规范，以牺牲价格换取销量的操盘手法仍屡见不鲜。目前，整体市场呈现如下特点：?近期所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在80——130㎡之间，从各月统计数据来看，90—110平米之间的小三房销售情况比较好。购房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领、企业中高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企业普通员工等刚性需求的中低端客群；?由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。?未来市场供应趋势简析：主要集中在城东区。随着经济开发区的发展，池州市“十二五”计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民对此片区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力也会加大。城西的超级大盘“万成·香格里拉”不管物业档次还是目前4000元/㎡的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府一些政策的变化，池州国土和规划的政策调整，并提出“开发沿江一线，保护腹地一片”和“池铜一体化”脚步的逐步加快，决定了未来土地必将按此思路供应，城北往东方向将会是池州地产市场的发展方向。2012年池州市1—5月份住宅成交量一览总体而言，市场成交情况欠佳，虽整体楼市无大的波动，但市场各盘暗线竞争较为激烈，均希望抢占相对有限月份1月2月3月4月5月的市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中销售量200550440450490（套）…二、地方微观市场Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划2012年上半年市场销售状况分析1月2月3月4月5月总计推量（平方）5500020000450007480068000约80万方（加上去年总剩余量）去化量（套）2005504404504902130库存量（套）58万平方米（4673套）价格（元）47304480441043404450由上述数据可看出2012年上半年池州房地产市场推量在不断的增加，去化量趋于平稳，由于3月、2012年上半年市4月份站前区碧桂园、高速地产推盘大量的小高层推向市场，各发展商为争夺客户都以价格带动销场小结售。6月份由于开盘项目较多预计市场将增加700左右套新的房源，物业类型以小高层为主，面积主要集中在80—110㎡，实际成交均价预计4300元/㎡。池州市6月份即将开盘项目由于2、3、4、5月成交量平稳，6月约有4个项目计划开盘推出新房源，这些项目均经过了较长时间的蓄客。据池州房地产交易网初步统计6月份有开盘计划的项目多达8个，6月份的池州楼市又将上演各开发商疯狂抢客的局面。6月新推盘项目汇总，如右图。：???三、竞品楼盘细述Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划贵池区水木清华项目诊断：该项目销售中心设于青阳路上，人车流量较大整条街的沿街大牌对项目宣传起到一定的帮助项目位置优势明显项目名称：水木清华地址：百牙中路9号建筑面积：10万㎡物业形态：小高层、多层开发商：池州科缘置业有限公司物业：深圳市城投物业有限公司池州分公司均价：小高层：约4800—5500元/㎡，多层：约5600元/㎡当期优惠：一次性付款98折，按揭付款99折。销售情况：2栋多层于2011年7月开盘，已于当年去化完毕，现在售小高层；12月份开盘在售1#（6+1多层）、2#（9层）楼90—130㎡房源，共计60多套，剩余20套左右项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。三、竞品楼盘细述Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划贵池区滨江名城项目诊断：项目户型比较好，地理位置一般，周边小高层为主附近政府事业单位云集，项目自建小学、幼儿园。项目均价偏高优势不突出加上推广力度不够导致项目滞销。地址：位于主城区的北部，东至金融大厦项目名称：滨江名城建筑面积：14.75万㎡，南临清风路物业形态：高层、商业开发商：池州永华房地产开发有限公司物业：华景物业均价：高层约4500元/㎡当期优惠：按揭付款：享总房款98折；一次性付款：享总房款97折；成功订房送价值4000元笔记本一台（可以冲抵房款）销售情况：3月18日，永华滨江名城5#楼开盘，共推出90套房源，户型面积为86㎡和115㎡两种目前销售20套左右。项目简介：滨江名城项目位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路，西至城十四路（规划），北至三台路，项目总用地面积约7.23公顷（约108亩），其中小学占地面积约13340平方米（20亩，其占地和建筑均不纳入容积率计算）。居住部分总建筑面积约19万平方米，其中计算容积率部分建筑面积约14.75万平方米，容积率2.5，建筑密度20%，绿地率约30%。三、竞品楼盘细述Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划贵池区万城·香格里拉项目诊断：该项目体量大，诉求品质高，西边位置优越对西区乡镇客户有很大的影响力，项目物业类型较多推盘量比较快。该项目位于西门是西边乡镇来市区的必经之地，加之价格较低，乡镇宣传到位很大程度节流了西边乡镇客户地址：紧邻老城中心区，东接杏花村大道，西邻昭明大项目名称：万城?香格里拉建筑面积：100万㎡道，南沿杜坞公路物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州万成置业发展有限公司物业：万成物业均价：多层约4600元/㎡，小高层约3900元/㎡，高层暂未推售当期优惠：一次性付款优惠500元/㎡，按揭或公积金优惠200元/㎡；2、5月1日至5月31日施行买一房送一房（公寓使用权），100元/㎡以下三年公寓使用权100元/㎡以上五年公寓使用权，开发商帮助业主委托给中介代租每套每月租金600元，购买客户可以一次价格折现优惠在房价里也可以冲抵首付；3、针对7#、3#、9#、32#每天随机抽3套施行特价房（一口价总价39万52万58万）只限当天订购。目前销售15套左右，主要以小户型为主。销售情况：12月份开盘在售1#（6+1多层）、2#（9层）楼，面积区间：90—130㎡，共计60多套，截止目前剩余20套左右项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。三、竞品楼盘细述Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划贵池区凯旋公馆项目诊断：位置较好、价格低、户型合理，项目亮点较少，周边配套不够完善。该项目由于物业形态单一、推广策略不完善导致市场客户认可度较低项目名称：凯旋公馆地址：长江北路以西，昭明大道以北建筑面积：13.47万㎡物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州市城安置业发展有限公司物业：均价：小高层：约4600元/㎡，多层、高层暂未推售当期优惠：一次性付款96折，按揭98折销售情况：2012年初，5#、9#楼共198套房源开盘销售40多套，近期销售10套左右，剩余140多套房源。项目简介：该项目位于长江北路以西，昭明大道以北，百合蓝江苑以东，城北路以南。规划总用地面积45814平方米（约68.7亩），规划总建筑面积约134770平方米（含地下建筑面积20235平方米），容积率2.46，建筑密度22.5%，绿地率38.5%。三、竞品楼盘细述Part1Part2Part3Part4Part5项目市场研析项目营销诊断营销推广策略后期销售计划阶段执行计划贵池区清溪凯旋门项目诊断：交通便利，位置优越，主要以高层为主，项目周边是池州的CBD区，学区房，周边配套一般。该项目由于价格过高物业类型单一在池州市场上不被认可。项目名称：清溪凯旋门地址：长江南路与石城大道交汇处建筑面积：40万㎡物业形态：高层开发商：浙江三正实业投资有限公司投资物业：三正物业均价：约5800元/㎡当期优惠：在售一期1#、6#楼，面积88-240平米，一次性付款95折，按揭首付30%享99折优惠，首付60%享98折优惠，三天内签合同，总房款再减1万元销售情况：2012年年初一售推售为5栋高层，分别为1#（15层）、5#楼（18层），2#楼（18层）、6、9#（24层），1、6#80—240平米房源在售，分层开盘，共推约90套，自开盘之日截止当前去化约20余套。项目简介：清溪凯旋门将该总体定位为40万平米高尚住宅，32层百米住宅群；300米的沿清溪河景观长廊、近千亩的生态湿