蓟县远景上邑项目评估汇报2012.8前言/蓟县概况/鼓楼为天津市保留了一座历史最久的鼓楼景观，蓟县人口约也是诸多外游客到蓟县旅游常去的游览场所。90万人。独乐寺俗称大佛寺，坐落于天津蓟县城西。是我其中，农业人口70万国现存最古老的、最大的阁式木结构建筑之一。人，城镇人独乐寺以其悠久的历史文化迎接着四海宾朋，八口约20万方来客。以拥有多个国家5A级府君山公园是蓟县城区内最大的市民公园，植株风景区而闻植被丰富，其中府君山红叶是广受认知的著名景名。致。于桥水库是蓟县主要的渔业来源地之一，目前已经初步形成由个体业主组成的旅游项目片，亦为城区市民节假日的主要去处，景观资源认知度亦占据优势。前言/蓟县区位/蓟县地处京、津、唐、三市之腹心，其中距离北京直线距离80km，距天津100km唐山蓟县蓟县75km。津蓟高速公路、京哈、津围北京北京80km75km、邦喜、宝平等干线公路和县乡公路纵横交织，四通八达，为京津唐等地唐山唐山游客到蓟县旅游带来极大便捷。100km从居住角度考虑来讲，蓟县距离各大均比较远，若非盘山旅游天津天津类型地产项目，客户很难辐射到京津唐山等地区。蓟县蓟县地地产产市市场场分析分析项项目解目解读与读与分析分析营销营销策策划划思路思路目录/蓟县整体土地供应情况/蓟县地产市场分析蓟县季度?区域概况成交幅数成交建筑面积成交占地面积成交总价供应幅数供应建筑面积供应占地面积2011年1季67443998775973767500009775030911213?各项目分析度2011年2季138106727670886501500002113777641401310度?结论2011年3季199786109696289259000008353827274729度2011年4季项目解读与97000724972516284000009704775498225度分析2012年1季263850250121261000003112148106456度2012年2季营销策划思1238554544199515330000016684703682730度路合计613683149357857028606000006640082463874663从去年至今年上半年土地成交的建筑面积及占地面积比例可以了解到，占地面积约357万，建筑面积368万，平均容积率1.03。由此可以判断出后续产品供应以低密度产品为主。目录/土地供应趋势/蓟县地产市从土地成交面积可以场分析看出2011年上半年基本保持平稳态势，?区域概况进入下半年直至2012年初受整体大?环境影响出现了大幅各项目分析度的降幅，而随着近年上半年一些利好的?结论回暖，成交量随即出现明显反弹。项目解读与分析营销策划思路由此看出今年下半年由此看出今年下半年开开始市始市场竞争场竞争力度力度会会明明显显加大加大目录/天津-蓟县整体商品房交易/蓟县地产市天津蓟县月份成交面积成交套数成交均价成交金额月份成交面积成交套数成交均价成交金额场分析2011年012011年01月364453566049220462337902903848391068221459611月2011年02月2665121770851888159972011年02201103171741547189123465669?区域概况1040790982188739235264008年月月2011年04月2271822169381576245562011年03?6202276286832651638672502011年05月205701787647157296311各项目分析月2011年06月3320727677052558737652011年044582764363967744346707182011年07月388063638131315539215?结论月2011年08月3672734878552884844922011年058088138274988379933526952011年09月274592557783213709070月2011年10月2608924584862213916742011年06项目解读与7590717490940271366272212011年11月139331318137113378784月2011年12月11576108749986810618分析2011年078438617963917777440194142012年01月327626718323531647月2012年02月129161096709866495872011年08营销策划思8562298214943580789037992012年03月198852017157142304918月2012年04月11578109701181171464路2011年099192118767946486995802842012年05月258232447002180809571月2012年06月3053327873352239484722011年10744732734795057078602384201207230682237164165270930月年月汇总4384344042737232.46亿2011年11446167411499094421151475月20111272.12011从年12年至今年七月天津全市累计商品房成交总额亿，其中西青、塘沽、武清、东4648404223100194657147741丽月成交过百亿位居前列。蓟县32.46亿占比2.6%，位于全市19个统计区县中第10。2012年01163979160092431515684865月2012年02354267351890693212861263月2012年037413487155100607458283445月2012年045987765736103946223940665月2012年058314977900100178328873801月2012年068984578483102599217035788月2012年078375887902100168389260835月汇总1329103212763995701272.1亿目录/蓟县整体商品房交易/蓟县地产市场分析?区域概况?各项目分析?结论项目解读与分析营销策划思路蓟县整体市场受政策营销较深2011年底成交量大幅萎缩，成交均价也从10月份的8486降到了6709降幅达21%，进入今年第二季度市场开始平稳。目录/天一绿海二期/蓟县地产市项目地址城关东外环崆峒山大道与迎宾路延长线交口场分析开发商天津天一建设集团有限公司?区域概况占地面积85万平米?各项目分析容积率1建筑面积66万㎡（145,526㎡二期）?结论产品形式高层、小高层、洋房、叠拼、联排、独栋项目解读与分析产品配比16栋6层多层;20栋5层多层;独栋14套;双拼44套营销策划思当期户数1100路天一绿海与本案地块同处蓟县东北，项目规划产品形式丰富，涵盖了所有住宅产品形式。项目总占地85万平米依府君山山势而建，北低南高，项目最大高差50米。目录/天一绿海成交情况/蓟县地产市日期成交面积成交套数成交均价成交金额场分析2011年1月1,910127,67814,665,3082011年2月1,605107,96112,776,653?区域概况2011年3月6414,759304,5762011年4月51156,3223,230,529201153,875298,64233,487,742?年月各项目分析2011年6月20,53513710,381213,174,2612011年7月8,710867,31563,716,415统计自?结论2011年8月8,690818,13570,690,0442011年以来天一2011年9月6,609538,42255,662,182绿海每月平均成项目解读与2011年10月7,105618,32259,126,975交50套左右，平均成交均价在2011年11月3,134307,69724,121,469分析7400元。2011年12月4,774446,77832,358,4752012年1月30236,0851,837,614营销策划思2012年2月1,09697,9108,669,154路2012年3月3,536347,48826,478,6902012年4月4,765496,60331,464,5792012年5月8,552826,89058,925,1712012年6月8,775846,70958,874,4432012年7月7,327696,84050,114,240汇总101,8758797,418819,678,520目录/曲院风荷/蓟县地产市场分析项目地址蓟县城关镇光明路与迎宾路交口开发商天津市万达宏顺投资有限公司?区域概况占地面积12.65?各项目分析容积率1.48建筑面积18.7?结论绿化率50%产品形式叠拼、洋房、高层项目解读与2栋28层高层;3栋6层多层;2栋25层高层;25产品配比分析栋5层多层;7栋24层高层当期户数1210户营销策划思路曲院风荷项目坐落于蓟县县城的核心位置，开发商通过纯粹的中式建筑与园林户型设计，将项目打造成目前蓟县高端的普通住宅产品。目录/曲院风荷成交情况/蓟县地产市日期成交面积成交套数成交均价成交金额场分析2011年1月3,467278,73530,285,8222011年2月2,181178,54218,629,530?区域概况2011年3月5,009508,51242,637,9812011年4月5,834499,45455,155,973?各项目分