衡水项目评估汇报满江红（北京）房地产经纪有限公司2012年9月衡水地衡水地产产市市场场分析分析项项目解目解读与读与分析分析营销营销策策划划思路思路目录/衡水概况/?衡水地产市场分析京衡水市位于河北省东南部东部与沧州市的东光县、吴桥县和九?衡水城市概况山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南铁路?衡水城市未来发部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，展方向北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县436?区域市场板块发、泊头市交界，户籍人口万人。铁路：衡水境内有京九、石德、邯黄三条干线铁路在此交汇展格局，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡衡水市?衡水下辖区县经水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、济发展上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、?衡水房地产市场深圳、大连、武汉等全国各大中城市的共计一百多对旅客列车。政策分析公路：石黄高速、衡德高速、大广高速，国道有G106、?衡水市竞品案例G307以及10余条省道贯穿衡水，与境内的县乡公路组成了四通分析八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。?市场总结?项目解读与分析?营销策划思路目录/衡水发展方向/?衡水地产市场分析城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖；?衡水城市概况衡水城市未来的发展方向初步界定为以桃城为中心向北和向南发展，向北主要发展工业、?衡水城市未来发仓储职能，向南发展文教、旅游服务和生活居住等职能。向西和向东适当控制发展。展方向?区域市场板块发展格局?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析?衡水市竞品案例分析衡水市按照“以人为本、以水为魂、以河为脉、以湖为韵、以业兴城”的原则，?市场总结构建“水市湖城”城市空间发展框架。明确“打造中国北方滨湖休闲度假城”的定?项目解读与分析位。?营销策划思本案处于城市中心地带，坐享城市升级的优势带来巨大投资价值。路目录/板块格局/?衡水地产市场分析衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市?衡水城市概况场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、河东区和路北区五个主要区域，具体?衡水城市未来发如下图所示：展方向路北区：主要指石德铁路以北的城区部河东区：滏阳河以东、南环路以北分。该区域内污染型企业较多，如生化农药、、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区?区域市场板块发石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住展格局多层产品较多，多层产品均价约3000元/平宅改造，在售项目主要以多层为主。目前米左右，高层期房价格为2800元/平米左右该区域楼盘的现房价约为3500元/平米左?衡水下辖区县经，高层现房价格为3300元/平米左右。右，期房价格为3000元/平米左右。济发展开发区板块?衡水房地产市场本案本案位于河西区，河西区以衡百商圈政策分析开发区：西环路以东、永为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，?衡水市竞品案例兴路以北、前进街以西、石德铁商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自路以南围合区域。该区域为省级前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南分析经济技术开发区，是城市新兴区及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要域，路况良好，但区域配套略显商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电?市场总结滏阳河:区域包括河西区与河东区的一部分，随不足。区域内物业形式多样，多着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来器、体育休闲广场等。该区域市场认可度高?项目解读与层、高层、小高层并存。该区域的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区销售均价为3800元/平米左右，始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品分析主力消费群体包括市区中高端客多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均质参差不齐，整体销售均价约4100元/平?户及周边市县富裕阶层。营销策划思价居衡水各版块之首，约3900元/平米。米左右。路目录/区县经济/?衡水地产市场分析?衡水城市概况衡水市区县GDP排名小结：?衡水城市未来发河北省序号地区人口主导产业通过对衡水GDP前十县的初步考察，可以根展方向排名据城市规模、建设程度、房地产发展程度、147冀州市37汽车配件、化工、玻璃钢?区域市场板块发万人248深州市57万人棉、粮食、石油、天然气数据分析等将这些县划分为三个梯队：展格局厨房设备，通讯器材，橡胶化?349景县50万人第一梯队冀州市、武邑县、深州市；?衡水下辖区县经工，机铁制造?第二梯队安平市、枣强县、故城县；济发展452安平县32万人丝网560枣强县37万人皮毛产业?第三梯队阜城县、武强县、饶阳县；?衡水房地产市场662故城县48万人皮毛皮革、玻璃钢、钢丝绳政策分析770饶阳县30万人农副果业、大棚蔬菜、饲养业第一梯队房地产发展迅速、房价存在少许泡?衡水市竞品案例金属橱柜、硬木雕刻、节水设883武邑县31万人备沫；分析992武强县21万人化工、线缆、乐器、玻璃纤维第二梯队房地产处于发展阶段、房价基本无?市场总结1095阜城县33万人加工业、粮保器材业?项目解读与泡沫、城市人口多，发展潜力大。第三梯队经济发展缓慢，城市人口少，房地分析根据我司对衡水周边各县做的初步调查，按级别为分?营销策划思三类，以便于本案后期推广做出合理安排。产发展缓慢。路目录/深州市/?衡水地产市场分析深州市地理位置及概况?衡水城市概况?深州市位于河北省东南部，总面积1252平方公里，历史悠久，汉初设县，隋初置州。1994年6?衡水城市未来发月，撤县建市；展方向?深州地处国省干线、高速公路、铁路动脉的“黄金?区域市场板块发十字交叉点”京九铁路、石德铁路，交通区位优势展格局明显。?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析重要商场：时代商厦、?衡水市竞品案例苏宁电器等分析人均GDP?市场总结GDP（亿元）总人口（万人）城市化率主导产业?项目解读与（美元）分析71.57189557.238%机械制造、化学工业、丝网加工?营销策划思路?机械制造业，是深州市的传统行业，主要包括缸体、滤材、变速箱、方向机等机动车零部件等。目录/冀州市/?衡水地产市场分析冀州市地理位置及概况?衡水城市概况?冀州市隶属河北省衡水市，地处华北平原腹地，?衡水城市未来发北距首都300公里，西距省会石家庄110公里，辖展方向区总面积918平方公里；?区域市场板块发展格局?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析?衡水市竞品案例重要商场：天泰百货分析?人均GDP市场总结GDP（亿元）总人口（万人）城市化率主导产业?项目解读与（美元）分析58.8243036.743%汽车配件、化工、玻璃钢?营销策划思路?河北省冀州市银河化工有限责任公司属股份制企业，年销售额近两亿元。主要产品是甲醛甲缩醛、多聚甲醛、乌洛托品等化工产品。目录/武邑县/?衡水地产市场分析武邑县地理位置及概况?衡水城市概况?武邑县位于华北平原的河北省中南部，所辖6镇?衡水城市未来发3乡，545个行政村；人口密度为每平方公里385展方向人。全县总面积830.1平方公里。?区域市场板块发展格局?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析?衡水市竞品案例重要商场：泰和购物中心分析?人均GDP市场总结GDP（亿元）总人口（万人）城市化率主导产业?项目解读与（美元）分析46235531万48%金属橱柜、化工、硬木雕刻、节水设备?营销策划思路?全县共有工商企业350家，其中国有及规模以上企业（年销售收入500万元以上）43家。目录/安平县/?衡水地产市场分析安平县地理位置及概况?衡水城市概况?安平位于冀中平原，因地势平坦安居乐业而得名?衡水城市未来发；展方向?安平县隶属河北省衡水市，东接饶阳县，西邻深?区域市场板块发泽县，南抵深州市、辛集市，北靠安国市、博野县。展格局总面积493平方千米。?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析?衡水市竞品案例重要商场：金缘百货分析?人均GDP市场总结GDP（亿元）总人口（万人）城市化率主导产业?项目解读与（美元）分析62.2290332.533%丝网?营销策划思路?安平丝网是安平的特色主导产业，也是安平的支柱产业。经过多年的发展，丝网业在安平已经焕发出巨大的生机和活力，成为省级八大龙型经济之一，并先后被国家命名为“中国丝网之乡”。目录/枣强县/?衡水地产市场分析枣强县地理位置及概况?衡水城市概况?枣强县位于河北省东南部，衡水市南端。枣强县?衡水城市未来发是国务院确定的对外开放县。现辖5镇6乡，总面展方向积829平方公里。?区域市场板块发展格局?衡水下辖区县经济发展?衡水房地产市场政策分析?衡水市竞品案例重要商场：新天下购物广场分析?人均GDP市场总结GDP（亿元）总人口（万人）城市化率主导产业?项目解读与（美元）分析38.5170637.621%裘皮业、玻璃钢工业?营销策划思路?枣强县大营镇是裘皮业的发源地，不仅是枣强县经济的支柱，而且成为全市乃至河北省重要的区域特色产业之一；枣强县是中国玻璃钢工业协会命名的全国唯一“中国玻璃钢工业基地县”，全县玻璃钢总产量达58万吨。目录/武强县/?衡水地产市场分析武强县地理位置及概况?衡水城市概况?武强县南临衡水，北通京津，东接沧州，西距省?衡水城市未来发会石家庄市135千米。地处河北平原，滏阳河、滹展方向沱河、天平沟穿境而过；?区域市场板块发?307国道横贯县境中南部。武