一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市目录1111项目目标2222市场竞争3333市场定位4444营销大纲0企业及项目目标？1销售节点：2012年9月，现场营销项目营销目标的解读中心开放，10月首批单位公开1.品牌：确立静安项目品牌知名度和美誉度2.地位：树立项目的市场领袖地位，让客户认可项目的品质，形成良好口碑3.热销：首期开盘形成热销局势，为后期销售打好基础4.价格：逐步实现销售均价的区域标杆地位目标0市场趋势和竞争2审定项目所处的市场环境，解析竞争态势淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础淮北：淮北大唐电厂?以能源为基础发展起来的现代工业型城市?重要煤城、全国重要的煤炭基地之一，安徽省主要产煤基地刘店煤矿城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力市域内的城镇空间布局层次出现分化的趋势：以相山为核心的城区正逐渐成为全相山城区市的生产服务和生活服务巾心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入。在全市域范围内，经过多年的发展，各城镇之间在规模和功能上也出现了分化，开始逐步形成了一批发展势头良好的百善镇重点城镇，如临涣、百善。宿州市资料来源：淮北规划局网站临涣镇对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强萧县徐州公路:连霍高速合徐高速连霍高速道合1国徐31311国道、206国高速道铁路：道206国淮北铁路百善航空：徐州机场临涣淮北与周边主要城镇距离：至京沪高速宿州宿州：52公里，淮北铁路徐州：62公里，萧县：40公里，东扩南进推动城市规模扩张，城市空间迎来改造升级机遇相山塌陷地刘桥市中心煤炭中塌心陷塌地陷地淮北城区远期用地规划图老城区由于人口密集，配套也较为完善，但是形象较为老旧，主要以旧城改造升级为主。淮北用地发展方向分析图——淮北规划局?由于受到采掘塌陷、自然山体等的限制，目前淮北市的主要发展方向为东扩南进，而对于旧有老城区侧以改造升级为主。城市规划：东进、西延、南扩城市规划：“东进、西延、南扩”的城市发展思路，使中心城区规划建设面积扩展到235.5平方公里。完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心。在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区。在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置工业园，陶瓷、建材和化工工业。?“东进、西延、南扩”的城市发展思路，三个城市组团和一个城市绿心六大功能组团延伸城市发展布局，以相山组团功能最为完善矿业集组团：工业?根据淮北城市规划，可将城相山组团：居住、、文教、休闲旅游市划分为六大功能组团，行政、商贸、文化娱乐、商务会展居住组团：相山组团；濉溪组团；烈山组团；工业组团：矿山集组团；景观组团：城市绿心——中心景观组中心景观区域；团；生态、景观、旅游区东部景观区域；老龙脊风景区——东部景观区各组团发展水平比较：最成熟的组团：相山组团最具发展潜力的组团：濉溪组团：居住、烈山组团：工业、商业、工业居住、物流濉溪组团、烈山组团新城区快速发展，新老城区各有所长老城区老城区新城区新城区老城区市级功能区规划图新城区市级功能区规划图?老城区商业氛围浓厚，是沿着淮海路、古城路、孟山路及相山路发展的井字型商圈；其中火老城区商业氛围更为突出车站商圈尚处建设之中?新城区功能区处于淮北市经济技术开发区，重点注重居住、生活氛围并于市政务中心区域中。在近年发展较为迅速，新城区的营造，同时兼具政府办是淮北新兴的居住区域，区域内住宅档次较高。公等功能淮北地处徐州都市圈辐射范围内，受徐州影响较大?淮北市位于皖北部，地处苏鲁豫皖四省交界，与皖东北经济协作区、徐州都市圈相邻。受到江苏经济圈影响，并处于上海辐射第三圈层的边缘?位于淮海经济区中心，占据重要的商业地位徐州徐州都市圈淮北规划范围徐州都市圈淮北南京上海辐射第三圈层沿淮城市群分布上海城市规划小结?城市东扩南进，城区面积不断扩张，城市影响力不断提升，辐射能力不断增强；?六大功能组团拓展城市空间，区域职能出现分化；?新、老城区发展各有侧重，老城区重视商业功能的提升，新城区突出行政、教育、居住等功能的体现；?淮北地处徐州都市圈，在城市南进的过程中，商业分布也存在南移的倾向。淮北住宅竞争格局目前淮北市场可以划分为：中心城板块、火车站板块、东郊板块、新城板块、新濉河板块火车站板块中心城板块价格：4000价格：5500-6000户型：较为中规户型：偏舒适，较为中规客户：市区、矿区客户：金融、银行、机关中心城板块置业类型：二次购房等置业类型：二次购房、投资火车站板块东郊板块新濉河板块东郊板块新城板块价格：3230户型：较为中规客户：原有居民、矿区客户新岁河板块置业类型：首次较多价格：3300户型：较为中规客户：矿区客户、濉溪客户新城板块置业类型：首次、自住价格：3500户型：较为中规客户：公务员、矿区领导、私企老板置业类型：二次购房、投资较多区域特征总结房地产市场特区域职能城市建设区域形象征中心城板?城市建设较为完善块?老城区，主要商，但由于时间较为久?区域形象正在积极，且?高层为主，业核心区远，为当前淮北重点人气充足价格最高改造的老城区域?城市东向发展的必火车站板?淮北重要的交通枢纽，?高层居多，?新兴城区，居住经之路，区域正在积块区域前景看好价格较高极改善?多层为主，?政府办公、企业?城市的发展方向之?道路宽阔，形象正在改东郊板块价格处于较低等主要聚集地一善水平?为目前政府主要发展的?高层兴起迅?政府办公、企业?城市的发展方向之区域，形象良好，但是新城板块速，价格也等主要聚集地一离市区较远，人气有待较高提升新濉河板?企业职工生活小?建筑密度大，但配套齐?价格较低，?发展缓慢块区为主全多层为主住房建设计划相山组团商品房供应最为充足，中小套型渐居主导淮北市2008-2012年住房建设分区比例（单位：万方）商业住房经济适用住房?相山组团是住房供应量最大的功能300283组团，总供应量近400万方，其中商250业住房建设计划为283万方200150?烈山集组团计划的住房建设最少，98.49910073.6仅占总量的16.3%5026.232.80相山组团烈山组团矿山集组团淮北市2008-2012年住房建筑结构比例?根据淮北市2008-2012年住房建筑结构比例规划，中小套商品住房供应量最大，占总量的46%普通商品住房,28%?普通商品住房及保障性住房各占28%中小套型商品住房,和26%46%保障线住房,26%数据来源：淮北市住房建设规划2008-2012年?户型配比三房户型占市场主导地位户型配比160以上M21.8%120-160M24.9%40-65M28.7%91-99M215.0%121-140M219.9%资料来源：据淮北房地产信息网备案统计80-90M220.6%100-120M229.1%0%5%10%15%20%25%30%35%?紧凑性三房占整个市场的主导地位，面积区间在100-120M2的紧凑性三房占比29.1%,舒适性三房121-140M2占比19.9%。?就整体市场而言三房占主导地位，占整个市场的49%，两房户型占比35.6%。131平米4室195平米2室2厅厅购房需求从安居向社区化、品质化转移提升需求层次定制化产品充分契合个体客户的功能特色化产品开始对位客户个性特征和精神需求品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群，匀质化等因素功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活发展阶段?可以看出淮北消费者的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变市场小结?整体：淮北房地产市场全面发展，以品牌发展商为龙头引领住宅进入品质时代；?分布：淮北中心城板块是商业分布密集区域，新城板块是高档住宅竞争激烈区域?户型：户型设计多为中规中矩，创新较少?销售：畅销单位为80-95㎡以及120-130㎡户型；?价格：整体价格在09年有较大提升，中心城板块价格突破6500市场标杆项目东湖公馆位置淮北市龙山路中段消防队北侧规模占地面积：90000㎡总建筑面积：110000M2建筑类小高层、电梯花园洋房、独栋别墅、类独栋别墅、联排别型墅户型区间晨兴.东湖公馆项目位于龙山路中段，该项目毗邻东湖湿地公园，外部环境条件优越，路况好，道路宽畅，由此进入中心城区仅数分钟时间。我们贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个卖点性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个高品位和生态居住为一体的高品质混合型社区，创造一个低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体，打造淮北市最顶级的住宅项目。销售状销售中心现现接受来访咨询。样板间璀璨面市。况价格推广形象：项目形象百变，线上线下各自为阵，没有形成规范有序的配套鲜明品牌个性和价值。市场标杆项目首府位置长山中路55号（长山路与南黎路交汇处）规模占地面积：218亩总建筑面积：32万余M2建筑类型高层别墅户型区间78-136㎡两房、三房首府位于长山路中路55号（长山路与南黎路交汇处），项目集高层洋房、别墅、公寓及商业于一体，拥有城市鼎级资源配置，打造淮北居住的头等舱。项目倚靠城南新城CBD核心区以及在建的大润发南黎店购物中心，同时毗邻已迁入的淮北市重点中学新局中；社区配套完善，规划有风情商业街、社区活动中心、幼儿园、小学、菜市、超市等一应俱全；同时打造有近3000平米的五星级水岸会所，拥有淮北首个室内恒温游泳池，以及雪茄吧、红酒吧、健身馆以及棋牌娱乐室等高端生活元素。项目在园林景观设计上更是斥巨资