保利徐汇滨江项目专题讨论九洲远景上海，2013年3月A、项目目标客群与商业业态需求九洲远景简介B、商业案例分析C、项目商业体量判定D、项目详细业态配比九洲远景简介A、项目目标客群与业态需求1项目整体定位?自然闲适的建筑空间SPACE“保利国际生活中心”?国际范儿的生活方式STYLE?精致简约的消费诉求SIMPLE2本项目的目标消费客群结合项目区域的人口特征，并与竞争对手向比较，我们的目标消费客群应当更加聚焦，以“新富家庭”和“国际化商务人群”为核心客群，进一步进行市场的细分核心目标客群国际化商务新富家庭人群区域内的新富阶层：30-45岁，具有相当收入的群体资料来源：九洲远景分析2本项目的目标消费客群新富家庭和国际化商务人群所代表的“目标消费者”，在情感诉求和功能诉求上与其他消费阶层有所区别，在消费的特征上体现为：“更注重生活的品位”、“需求的国际化”，这将形成与其他项目的最大差别寻找永恒和谐寻找生活乐的事物，淡泊趣，更多的生的消费欲望活体验新富阶层老龄化青年阶层更少消费频次更多消费频次中产阶层经济上的节省导寻找绩效和效向率，理性的物质选择功能资料来源：九洲远景分析3消费者需求与核心业态我们爱这里属于保利国际生活中心的心情故事3消费者需求与核心业态国际化商务人群Cindy——跨国企业驻上海高管离开欧州独自在上海工作每天总是那么忙碌但在保利滨江总能让我找到惊喜一样的潮流时尚一样的舒适恬静这里就是我工作的地方我爱这里3消费者需求与核心业态国际化商务人群9:20am每天一杯香浓的咖啡，意味着新一天的开始！3消费者需求与核心业态国际化商务人群12:35pm和同事午餐，继续讨论着上午的会议内容，舒适的环境让紧张的工作节奏也慢了下来！3消费者需求与核心业态国际化商务人群19:30pm邀请几位客户共进晚餐，五星级的餐厅，可口的法式大餐，气氛很愉快！3消费者需求与核心业态国际化商务人群21:30pm和三五好友、公司同事相约，放下白天的疲惫，在轻松的酒吧谈天说地3消费者需求与核心业态国际化商务人群21:00pm平时下班，总会约上三五好友一起放松一下，SPA、YOGA、健身都是她们的最爱！3消费者需求与核心业态新富家庭陈先生一家——家族企业继承人我们是的快乐一家每天的生活都是那么美妙带着妻子在保利滨江下午茶各国风情料理多么惬意看着孩子们与外国小朋友一起嬉戏、学习多么幸福这里就是我们生活的地方我们爱这里3消费者需求与核心业态新富家庭周六中午每周一次的家庭聚会，享受美食永远是聚会的主题，欢乐笑语，其乐融融！3消费者需求与核心业态新富家庭周六下午放下忙碌的工作，带孩子们去上早教班。3消费者需求与核心业态新富家庭周六晚上一家人一起逛超市，这里的每一样东西都这么精致，每一次来都是一次享受。3消费者需求与核心业态新富家庭周日下午带着太太忙里偷闲享受一下二人世界，一份精美的下午茶，满含关爱与温馨！3消费者需求与核心业态新富家庭周日晚上陪太太购物，小资情结的陈太太最喜欢家居布置，陈先生很喜欢逛书店买一些工具书。3消费者需求与核心业态“保利国际生活中心”满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文化教育需求，全方位展现国际化的Lifestyle?工作?生活?工作简餐?日常生活——中西简餐、中西快餐、——精品超市、红酒、食品杂货烘焙?休闲?商务洽谈——咖啡、甜品、饮品、英式茶坊——咖啡、商务中餐、异国餐饮保利?健康国际生活中心——保健会所、SPA、健身?家居——家居软装、花店、生活精品?社交?文化教育?聚会?自我提升——复合餐饮酒吧、创意餐厅、——书店异国餐饮?儿童教育?礼尚——国际早教机构、艺术培训、英语培训——礼品、花店、红酒4项目核心业态构成——零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐的核心业态需求使用面积为1.8万平方米——约2.6万平方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求（70%得房率）商户常规商户数量业态商户常规商户数量业态餐饮核心业态零售核心业态使用面积（平米）（个）使用面积（平米）使用面积（平米）（个）使用面积（平米）中西简餐200-3003-41000精品超市2500-300025001亚洲餐饮500-6001-21100家居家饰1000-150020002中餐1000-150011200文化——书店1000-150010001复合餐饮600-70021300小计/45500创意菜500-6001-21100西式餐饮600-7002-31300甜品、饮品及休闲娱乐商户常规商户数量业态轻餐100-2005-6550核心业态使用面积（平米）（个）使用面积（平米）烘焙100-2003-4400SPA250-3002501咖啡150-2003-4800保健会所10001,0001中西快餐150-2502-3500健身10001,0001东南亚餐厅250-3501-2600西式复合酒吧550-65013002港式茶餐厅300-4001350儿童培训200-3005002小计//10200小计/225074项目核心业态构成——零售、餐饮、休闲娱乐项目的核心业态以餐饮为主，以精品超市、家居家饰和书店为核心的零售为辅，其次为休闲娱乐项目各大核心业态构成情况休闲娱乐核心业态使用面积（平米）建筑面积（平米）所占比重,13%零售5500785731%零售,31%餐饮102001457157%餐饮休闲娱乐2250321413%,57%合计1795025643100%选取与项目目标客群一致，且项目商业体量、建筑形态、物业构成相似的案例进行业态分析，对本项目的业态构成进行检验和调整九洲远景简介B、商业案例分析?上海商城?上海K11购物艺术中心?上海湾?对于本项目借鉴意义根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成，我们选取以下几个项目作为参考案例进行分析上海浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾4.5万平方米3万平方米4万平方米1.85万平方米资料来源：九洲远景分析、商业案例分析B九洲远景简介?浦东嘉里城?上海商城?上海K11购物艺术中心?上海湾?对于本项目借鉴意义11项目基础概况上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群，为消费者提供多元生活体验，涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务浦东嘉里城基本信息地理位置?浦东新区芳甸路花木路东南角?汇聚国际购物中心、五星级酒店、服务物业构成式公寓和甲级写字楼为一体的国际级综合发展项目?总建筑面积33万平方米建筑面积?商业面积4.5万平方米商业楼层?B1-2F?公交：花木1路、1013环线项目交通?地铁：地铁7号线公交站地铁站浦东嘉里城资料来源：九洲远景分析2商户组成浦东嘉里城4.5万㎡的商业建筑面积提供全方位的服务，其中购物仍占有较大比例，由于兼顾商务人士与新富家庭的需求，餐饮占较大比重浦东嘉里城各行业品牌数目占比分析浦东嘉里城各行业经营面积占比分析休闲娱乐8%休闲娱乐8%餐饮35%餐饮31%服务服务55%购物2%购物2%59%资料来源：九洲远景分析272商户组成-购物浦东嘉里城购物品类丰富，同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店家居家饰杂货文化用品童装化妆品饰品儿童用品母婴用品健康保健时装个人数码烟酒茶手表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析2商户组成-餐饮浦东嘉里城餐饮配置多元化，不仅包容各国美食，同时其休闲餐饮、简餐比例也较高自助餐中式快餐面包糕点中式简餐及茶餐厅中餐亚洲餐饮饮品及甜品西式简餐及餐吧创意菜注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析2商户组成-休闲娱乐浦东嘉里城休闲娱乐以美丽为主，同时增加音乐驱动-酒吧业态及其他娱乐业态，服务于周围国际家庭客群健康音乐驱动其他娱乐购休闲娱乐美丽注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析2商户组成-服务浦东嘉里城服务主要以金融服务为主金融服务其他注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析3各楼层商户组成B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（1/2）品牌行业子行业品类业态上海浦东嘉里城B1商场布局图斗香园餐饮小吃快餐中式快餐传统小吃友乐达台北精致面馆餐饮小吃快餐中式快餐地方特色Tableau餐饮休闲餐饮面包糕点面包店摩提工房餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店食之秘餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店西树泡芙餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店豪品德式咖喱香肠店餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐味千拉面餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐芭斯罗缤餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋宝珠奶酪餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品贝瑞熊酸奶冰激凌餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋快乐柠檬餐饮休闲餐饮饮品及甜品果汁吧沁秦餐饮休闲餐饮中式简餐及茶餐厅中式简餐釜山料理餐饮正餐亚洲餐饮韩餐和民餐饮正餐亚洲餐饮日餐越味风餐饮正餐亚洲餐饮东南亚惠普印像玩家中心服务其它服务服务其他其它mothercare购物儿童母婴用品母婴用品品牌店欧开蒂购物儿童母婴用品童装品牌店顺电·脉购物个人时尚购物个人数码专业百货（SDS）佰草集购物个人时尚购物化妆品基础时尚莎莎购物个人时尚购物化妆品专业百货（SDS）资料来源：九洲远景分析323各楼层商户组成B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态Candie’s购物个人时尚购物时装综合百货（CDS）青珑工坊购物生活形态家居家饰品牌店HIPANDA购物个人时尚购物时装设计时尚设乡味购物生活形态家居家饰品牌店热风购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）欧美药