崇城国际项目整体营销运营策划报告崇城国际项目整体营销运营策划报告序很荣幸，在一个旧去新来的时刻认识崇城国际；更希望，在一个有历史的城市上改写历史。2崇城国际项目整体营销运营策划报告目　　录观局，在一个可预知的围局市场中，寻找突破审已，如何打破常规营销，创造持续增长的高利润收益构建，出其类拨其萃，全面打造市场统领者3崇城国际项目整体营销运营策划报告观局定州整体楼市在售项目调研项目价格（元/㎡）户型项目项目均价优惠待售总房源面最高户型待售套备注名称位置（元/活动积预测（㎡）（元/㎡）面积数估测㎡）二室（95㎡、108二室：无活动兴定路与原二室：1000㎡悦明园位于火车站附近，现已为㎡）、10套全款可申请悦明园107国道交叉28002875三室：1950㎡现房，但因其规模小、外立面无三室三室：优惠大约20口东南角总计：2950㎡特色等因素销售速度较缓慢。（125㎡-13915套元/㎡㎡）二室二室：全款：九七二室：1960㎡（98㎡）20套折优惠领秀城北环煤厂对过28002900三室：2500㎡现售北面两栋高层三室三室：贷款：九八总计：4460㎡（125㎡以上）20套折优惠二室二室：二室：810㎡明月定兴路与明月（90㎡）9套全款：50现售二期只剩顶层，三期大约27002800三室：2622㎡豪苑街交口三室三室：元/㎡优惠2011年开盘。总计：3432㎡（112—116㎡）23套只剩一栋楼二室二室：无活动二室：396㎡17、20、22、23、24层；二丰源定州市时代广（99㎡）4套31003300全款：可申三室：750㎡期两年内完工，未开盘，挖槽中帝景场西侧三室三室：请优惠总计：1146㎡；车库已售完，只剩地上车位；（128-139㎡）6套地下室按套销售。一室（47㎡）一室：47㎡二室（84㎡---一室：1套主力户型为90-110之间的小三金盛博陵街中段路二室：2850㎡28502908102㎡）、三室二室：30套无活动室及两室，两栋小高层面临交工家园东三室：1614㎡（122㎡/146三室：12套。总计：4511㎡㎡）二室二室：（82㎡）二室：2460㎡金利博陵南街（都30套现售一期二期5,6,8号；楼间距27502928三室无活动三室：6000㎡公寓市佳苑对面）三室：60m。（113㎡/128总计：8460㎡50套㎡）4崇城国际项目整体营销运营策划报告观局定州整体楼市在售项目调研项目价格（元/㎡）户型项目项目优惠待售总房源面备注名称位置均价最高户型待售套活动积预测（㎡）（元/㎡）（元/㎡）面积数估测二室二室：首付5万即可南门外大街，（87㎡/91二室：355㎡三室仅剩105㎡户型，其余户型华凡·4套签订购房合同安佳建材城北26002650㎡）、三室三室：420㎡全部售罄；项目自设天然气供暖巴厘岛三室：全款：优惠20侧（105㎡/137合计：775㎡，对业主不利。4套元/㎡㎡/140㎡）中山中路南侧幸福365三室三室与巴厘岛同为一个开发商；现已（旧电影院对23602360无活动合计：660㎡—嘉立园（110㎡）6套尾盘。过）二室：售完、三室：二期剩二期剩顶层，三期剩清风南路与南阳光200828002900三室（1348套，三期剩2无活动合计：1340㎡3、6、10、13、16层；其中环路㎡）套，共10套3层价格为2720元/㎡。全款：优惠50客户到访情况一般，售楼部一片中兴中路与清二室（97㎡）二室：970㎡昱馨二室：10套元/㎡冷清；近期推出的2栋楼土地可风南路交叉口28302990、三室（115三室：2300㎡家园三室:20套贷款：建行八能存在问题，涉及拆迁工作，运西南侧㎡/140㎡）合计：3270㎡五折优惠作周期长，不利于销售。二室（108二室：108㎡中山南环路与中山二室：1套此楼盘为本案兄弟项目，剩余房27502990㎡）、三室无优惠三室：524㎡风景城公园交叉口三室：4套源极少。（131㎡）合计：632㎡二期共余二、中天军工路与西环占地总面积1000亩左右，分四23002600二室、三室三十套；二室合计：3000㎡新郡路交口期开发；一期售罄。三室均有二室（65㎡）金世二室：2套优惠方式订房高层，共26层，20层以上还有中山路北27502950、三室（102二室：232㎡豪庭三室：1套时再告知3套房源。㎡）5崇城国际项目整体营销运营策划报告观局定州整体楼市待售项目调研项目名称项目位置项目情况新华城南环路与水源街售楼处关闭恒泰国际城明月街五证不全，暂时停盘。一期规划300亩，共四期；尚未开盘，具金悦华府中山路大世界对面体开盘时间不详。6崇城国际项目整体营销运营策划报告观局定州整体楼市调研总结定州市房源均价2722元/平米定州市场总放量预测34636平米一室：4700平米定州市场各户型放量预测两室：11909平米三室：22680平米由定州竞品市场现状可分析如下：?定州目前待售房源总量为34636平米，后期尚有大量房源；?定州目前三室居最多，一室稀少；?领秀城已到尾盘，但剩余房源面积仍较多，约4460平米，且其知名度与美誉度在定州均属前列，对本项目建立品牌形成较强的阻力；?金盛家园与金利国际有大量剩余房源，且市场投放时间较长，均对本项目亦形成较强竞争。7崇城国际项目整体营销运营策划报告观局定州整体楼市消费格局购房客群成份对比表客群个体企事业单位教师周边乡镇机关单位比例30%30%15%15%10%各类购房客户详情如下：?国企、事业单位购房者较多，主要分布在长安客车、焦化厂、电厂、伊利、妇幼等单位，此类客户待遇好，工资高，购买大户型者居多；?置业者职业以教师为主；?置业者年龄20-40岁为自住需求者，40岁以上的置业者多为儿女购置房产；?购房者部分来自市区周边的村民及周边乡镇，其中沙河南片区较为集中；?改善型需求者多为当地商人，需求大户型者较多；?高品质高价位的产品，宣传渠道以朋友介绍为主；?100-120㎡的小三室户型最受置业者青睐；?投资需求较少，多为刚性需求者；?小户型多为收入低者购买。8崇城国际项目整体营销运营策划报告破局消费者，需要的是能够满足荣誉感的，超值性价比的，具有较高文化与生活品味的社区与房子。开发者，要做的不仅是合格的建筑产品，还有更多精神文化层面的诉求，因此做地产营销的最高端境界，即是做文化。本案在营销阶段的前期，需要高品质文化的品牌包装，通过前期营销中心的表现配合推广包装进行全方位卖点诉求。9崇城国际项目整体营销运营策划报告审已本案整体位于定州市北，东临北门街，南临北庄子路，周边学校资源丰富，企业众多，且开发项目较少，为项目前期创造了众多潜在客户群。另一方面，定州向西发展止于博陵街，向南有大量村庄改造，向东受限于京珠高速，唯有向北有更快趋势，项目区域有国道与清风路，是定州市向北联接望都与保定的必经之路，区域将成为城市拓展的热点区域。10崇城国际项目整体营销运营策划报告崇城国际，这块玉，31万㎡，意味着什么？项目已超出普通楼盘的运营手法，进入城市运营范畴。着眼大势，重塑区域价值与城市能级，推动城市发展，引领需求，……崇城国际项目整体营销运营策划报告审已-整体营销策略四大营销模式概念营销+文化营销+事件营销+口碑传播”概念营销注重项目的文化内涵与良好的口碑传播口碑传播文化营销，是项目良性发展的关键环节，提升项目的性价比是项目启动时的重要因素。这里的性价比重点指项目的形象包装与产品概念。通过激发产品的文化属性，赋予创新性概念，事件营销构筑新颖的亲和力。以此包装，皆在建立定州市场无法超越的品质楼盘。让产品价值与文化价值共振，才能达到最佳的宣传效果，而这种以文化为载体的宣传手法，必须通过制造各种事件来吸引消费者，定州口碑传播速度极快，将文化营销与事件营销实现连接，通过这些营销活动取得消费者认同，并形成较强的口碑传播效应，实现事件营销的最终目标。1212崇城国际项目整体营销运营策划报告项目整体营销时间节点与工作安排营销节点时间安排重点工作销售中心装修整体形象设计2011.01-2011.02依目前进度来看，本案筹备期项目现场整理最佳时间为02月完成宣传物料制作2011年度营销工作时销售人员入场间紧迫，5月-10月是项目形象宣传预热期2011.03.01-2011.04.30客户接待积累年度购房最为紧张的几制定销售计划项目正式销售月。建议尽量缩短项目开盘期2011.05-2011.06持续形象推广开盘筹备期，需要多个强销期2011.07-2010.10以活动促销售工作并行展开。重新整合房源冲刺期2011.11-以后准备二次开盘13崇城国际项目整体营销运营策划报告项目阶段性营销工作1、准备阶段2、咨询阶段时间节点：项目动工之前时间节点：动工起至预售手续办理完毕营销目的：形象导入营销目的：内部认购销售内容：积累客户销售任务：扩大客户群主要营销任务：主要营销任务：1、项目相关市场调查；1、把控工程进度；2、同类物业比较分析；2、塑造项目核心形象；3、目标消费群市场研究；3、销售入场接受咨询；4、确定项目市场定位；4、多渠道扩大影响力；5、塑造项目形象品质；5、内部认购试探市场；6、产品细节确定；6、调整产品适应市场变化等。7、多方销售道具准备；8、项目基础形象入市等。崇城国际项目整体营销运营策划报告项目阶段性营销工作3、热销阶段4、巩固阶段营销目的：开盘销售营销目的：持续销售主要营销任务：主要营销任务：1、销售持续推进；1、爆破式开盘销售；2、市场形象的深化；2、营造项目热销局面；3、撇脂传统市场；3、强力宣传推广；4、全新营销方式；4、市场形象地集中面市；5、开拓新市场；5、把控销售对象及速度等。6、把控销售进度等。崇城国际项目整体营销运营策划报