谨呈：广州立白集团广州富凯房地产开发有限公司荔湾区荔湾区““动动感小西感小西关关””项项目目物物业发业发展建展建议议及系及系统统定位定位报报告告20122012年年66月月1前言非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。上海天启开启机构非常重视贵司动感小西关项目，希望能通过我们的服务树立此项目在广州的标杆。因此，此服务建议书中服务内容及服务方式充分考虑了此因素，希望透过上海天启开启机构的真诚和专业能力获得贵司的认同，能与贵司携手将此项目的商业价值最大化，开创广州商业地产的新纪元。2Contents目PARTPART11策略前思考录PARTPART22项目基地研究分析PARTPART33项目定位与发展建议附件附件执行团队3PARTPART11策略前思考策略前思考4项项目目发发展愿景展愿景对城市对公众对企业?企业战略转型，树立?引爆城市“活力”?更多元的消费选择企业品牌?提高区域整体形象?接轨国际时尚潮流?积累综合开发经验?代言城市的价值?提高生活品质?持续利润来源5现实问题现实问题自我定义不清晰开发模式不明确业态丰富，主力业态生项目目前的发展定命力较强，缺乏系统规位有一定的局限性划和运营，品质感缺失概念模糊、边界模糊?西关：身处西关腹地，具有?员工宿舍、如家酒店等西关风情（历史广州的人文）?银行、写字楼、汽车修理厂?小：比起西关体量不大，是西关的缩影?秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜珈馆、日本料理等?动感：时尚、潮流、娱乐、休闲的聚集地?羽毛球馆、篮球馆等重新自我定义+赋予新的功能6项项目策略思考目策略思考[关键洞察一]核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。[关键洞察二]小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。[关键洞察三]由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。7项项目策略思考目策略思考富凯——三旧改造示范者对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值[关键]定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位动感小西关价值=重新定义+赋予新功能8两种两种不同不同开发开发路路径径1方向方向1方向方向22基于项目的用地性质，动感小西关两种开发路径的探索以“居住”为主导，项目用地以“商业”为主导，项目用地变身为商住用地性质仍维持商业用地性质9现实问题与操作推演方向方向11短期获利vsvs增值性需求，长线收益最大化方向方向22?挂牌拍卖，直接获取65%的地价收益?维持商业用地性质，“三旧”改造?补35%的地价，拍回项目地块的使用权，?特色主题商业持有+销售重新开发?LOFT/SOHO创意空间销售?商业裙楼销售（招租）+住宅销售?创意写字楼+特色酒店出租正面影响：正面影响：1.快速获取资金，挂牌拍卖，直接获取补尝地价能掌控该地块，根据企业自身条件和需求开发2.拍地回来，只需要补部分地价，变成商住用地，开发长期的租金收益住宅，短期内能获得最大收益锻炼企业的团队负面影响：打造成熟的产品模式、开发模式、营销模式的机会容易失去该地块使用权（政府门槛设置，各开发商竞争）树立形象（政府公众）打响品牌失去可以打响品牌的机会，失去了长久的收益企业未来的战略定位调控政策的打压，住宅市场的去货压力将不断加剧获得政府支持对企业形象的影响（政府和公众）重要区域的市场占位失去了一次重要的建立产品体系和开发模式的机会负面影响：影响企业在广州重要地段的价值占位改造成本高，资金回笼较慢给后续与政府协商取得土地时增加了难度后期长效运营的不确定因素10核心核心问题问题核心问题1老荔湾的居住价值已不容质疑，成功转变用地性质，迅速回笼资金已是业内共识。能否取回该地块不被大鳄吞掉，存在极高风险和不可控制因素。核心问题2短期的资金收益与长效的物业增值、融资工具、品牌价值之间的取舍，是发展商面临的一个重要抉择！富凯-广州“三旧”改造的示范者，短期的资金收益是否是企业的最终目的？11方向方向11方案一数值租/售单价小计总租金/销售收入容积率3.0住宅约710000/7100028000约19.9亿元26.4亿元裙楼商业约150000/1500043000约6.5亿元总建筑面积86860.65开发费用（不含取地成本）：4亿元静态下总利润额22.4亿元假设：1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡；2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元；3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。备注：以上为在第一种开发模式即以住宅为主导，静态下的价值测试，可实现利润总额21亿元，与第二种开发模式下即以商业为主导，静态下的利润总额63亿元（详见第二种开发模式下的价值测试）的整体收益，在40年经营期内，相差约40.6亿元。12地块周边在售同质住宅项目价格一览项目名称所在区域均价逸翠湾黄沙大道8号26000元/M2逢源新城市荔湾区逢源路25000元/M2荔庭雅居荔湾西华路30号18500元/M2金域华府荔湾区康王中路24000元/M2兰亭璟豪大德路24000元/M2宏新华庭光复北路（陈家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星辉文昌北24500元/M2华林国际誉品长寿路与康王中路交界18000元/M2龙锦大厦龙津东路19000元/M2本项目住宅部分初步预估销售均价（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%）28000元/M213地块周边在售同质商业项目价格一览项目名称所在区域均价万科-金色康苑裙楼商业荔湾区康王北路55000元/M2逢源新城市裙楼商业荔湾区逢源路50000元/M2目前荔湾区再售的同质商业很少，通过选取同区域内金色康苑与逢源新城市再售的裙楼商业做比较，推测本项目裙楼商业的销售均价：权项与权值金色康苑逢源新城市本项目临街展示面0.90.80.3与地铁的关联度0.80.90.5商业氛围0.70.80.5项目体量0.80.60.5在第一种开发模式下，假设本项目商业裙楼面积为1.5万平方米，综合以上各项权值的对比分析，本项目商业裙楼部分，未来的商业定位将主要以社区配套商业为主，按照目前广州市中高档社区配套商业的租金均值大约80-100元/㎡/月，按照8%的投资回报率，在40年的使用期内，推算本项目目前商业裙楼的销售均价大约为35000元/㎡，（加上开发到可预售一年半以后的自然增长率5%），预计本项目商业部分2015年销售时的价格约为43000元/㎡。14方向方向22以“商以“商业业””为为主主导导，，项项目用地目用地变变身身为为商商业业用地性用地性质开发质开发模式探模式探讨讨：：本本项项目目如何站在城市及区域发展的高度，将本项目打造成荔湾区独具特色的都市综合体商业项目，代言区域商业价值，引领区域商业发展？这是一个战略议题，上海天启&开启机构将凭借自身多年的房地产系统运营开发经验，通过系统专业分析、整合内外资源，为本项目寻找最佳的解决方案！实现实现城市城市营营造者、造者、发发展商、展商、投投资资商、商、经营户经营户、消、消费费者等的多面者等的多面共共赢赢！！15以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商商业业用地用地开发开发模式下模式下，，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象。16PARTPART22项项目基地目基地条条件件研研究分析究分析1.1.研研究的思路体系究的思路体系2.2.项项目地目地块块解解读读（城市、（城市、区区域）域）3.3.市市场研场研究分析究分析17项项目目研研究思路究思路城市机城市机区域机区域机地块条地块条市场判市场判案例借案例借遇遇遇遇件件断断鉴鉴本本项项目目发发展目展目标标及方向及方向18城市城市城市规划解读机机遇遇19A.A.广广佛佛同城一体化不同城一体化不断断推推进进B.B.广广佛肇佛肇经济经济圈升圈升级级和和优优化化C.C.广州广州国际国际大大都都市日市日趋显现趋显现空间结构、产业结构、交通体系不断优势互补、转型调整、升级优化2022、、总结总结《珠三角规划纲要》对广州的定位：区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的“首善之区”和面向世界、服务全国的国际大都市。广州作为岭南文化的中心地、改革开放前沿地、近现代革命策源地、海上丝绸之路的发祥地，有着两千多年的历史，文化积淀深厚，创造了雄厚的物质和精神财富；广州作为国家重镇，国民生产总值十几年来一直保持全省第一、全国第三的位置。课题一：在广州国际大都市的进程中，本项目应该扮演什么样的角色？21区区域域区域规划解读机机遇遇2211、、规划规划解解读读广州城市空广州城市空间结构规划间结构规划广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。23广州城市广州城市格格局局概概况况白白云云新城新城广州城广州城北北文化商文化商业业中心中心东东珠江珠江新城新城部部十三行十三行国际国际商商圈圈科科广州广州RBDRBD中中央央商商务区务区广州广州CBDCBD学学城城广广佛之佛之心心琶洲琶洲白白鹅鹅潭潭国际国际商商务务中心中心国际会国际会展中心展中心广广佛都佛都市市圈圈CBDCBD广广佛佛新城新城芳村南芳村南海海板板块块广广佛佛同城示范同城示范区区大大学学城城番禺副番禺副城市中心城市中心广州广州CLDCLD亚亚运运新城新城24项目所属区位广州RBD荔湾十三行国际商圈2566广州市中心主城广州市中心主城区区区区主主要要大功