淄博剑桥国际广场项目定位2013.3月5日前言尊敬的贵公司领导：您好，首先感谢贵公司领导对我团队的充分信任，并给予我们双方合作的机会，也很荣幸能够通过我们深厚的商业地产运营经验，为淄博剑桥国际广场的项目定位出谋划策、尽献微薄之力，在前期通过我们双方的初次接触之后，我们表达了相关自己的意见，在后期出台方案时出了点意外，耽误了对接时间，从这里对贵公司表示歉意。但我们对双方的合作仍充满着信心。衷心希望我们的意见能给贵公司领导在淄博剑桥国际广场剩余物业的招租中提供决策参考！我们知道，随着近几年国家对房地产住宅市场进行不断调控之后，越来越多的开放商都将目光集中都在商业地产项目中来，但很多的地产商仍然拿着运作住宅市场的模式去做商业，从而导致了许多商业项目不能按照正常的模式健康持续发展，在淄博就有很多商业案例因此遇到了瓶颈，而在我们得知贵公司具有长期持有物业的这种长远目光之后，我们双手赞成，但同时对贵公司要把该区域作为家居和装饰时又感到万分的可惜。我们知道一个商业项目的定位准确与否直接关系到后期长远的发展，一旦定位失误就会成为本项目的长期硬伤，所以我们仍然要劝贵公司对项目的定位要三思而后行。01关于淄博商业市场研究商业市场研究商业市场研究淄博城区商业规划到2012年，初步实现淄博市中心城区商贸业现代化，使其成为中心城区的主导产业，基本形成具有淄博特色的商业网点空间布局；到2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中心和物流中心。根据淄博市未来15年城市商业网点规划，未来15年张店区大中型商业零售网点规划建设36处—61处，其中老城区16处—26处，淄博新城区8处—14处，淄博高新区12处—2处，总营业面积58.2万平方米—70.6万平方米。保留大型商业零售网点39处（营业面积66.1万平方米），到2020年，中心城区大型商业零售网点达到75处—100处商业市场研究商业市场研究淄博城区商业分布目前及未来主要商圈商圈商圈级别商圈名称市级老城区市级商业中心商业中心新城区市级商业副中心区域华光路商业中心商业中心火车站商业中心南定商业中心西南商业中心高新区商业中心城区北部商业中心社区华光路商业街商业中心西六路商业街美食街新世界商业步行街北西四路商业街中心路商业街共青团西路商业街健康街小商品街商业市场研究商业市场研究淄博城区主要商圈分布?老城区核心商圈：东至金晶大道、西至柳泉路、南至美食街、北至共青团路?西城区成熟商圈：东至柳泉路，西至西九路，如高新区新玛特购物中心、西义乌小商品城、西班牙风情街、大润发、嘉信茂广场、佳世客购物中心、以及正在建设的彩世界、英国的乐购、名尚的银泰等商圈正在逐渐兴起。?分布特点：以历史形成的自然聚集效应为基础，沿共青团西路、西二路两边集中分布，周边配之以沿街商铺也开始形成一些小型的商业聚集区?城市商圈发展将向多中心的模式演变?传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，定位档次、所面向客群的差异更加明显商业市场研究商业市场研究商业特征以临街店铺、商业街、百货店为主；专业市场、大型综合超商业形态市为辅商业分布市级商圈内，依靠便利的公交系统辐射全市商业类型商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、文体用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业分租，运营模式并实行统一管理；由开发商自己持有，对商业进行分租，并实行统一管理小结在近几年淄博城区快速西进的脚步下，越来越多的商业地产相互兴起，诸多大盘都在向多元化发展，在建设住宅的同时逐渐加入底商、办公、商业中心等多种元素组合，不但打乱了原有商场的常规选址，也破坏了市场的平衡关系，同时政府为了带动市场经济，也促使许多地区实施转方式调结构的战略，出现了老市场还未取缔，新市场不断涌现的局面，等待的只有恶性竞争、自然淘汰、相互转型、寻求差异化的发展战略。如淄博的商场就有4家银座、2家利群、1家新玛特、还有即将开业的深圳茂业、银泰；超市类有大润发、佳世客、沃尔玛、还有即将开业的英国乐购。淄博所有的同类专业市场几乎都在2家以上，综合性市场有义乌、国际商贸城；大型家居市场有银座家居、红星美凯龙、富尔玛家居、鲁中家具城四家，文化市场有开元、精品文化城；茶叶市场有王舍、红星茶城、义乌茶市、建材市场有吉星装饰、鲁中装饰、潘南装饰、水产市场有海盛、还有即将开始的盛源、物流市场有良乡、鸿运、天佳、中铁，均出现了一个区域多个同类市场竞争的局面，要么退出、要么转型，要么寻求差异化发展。原点思考：通过以上淄博城区商业市场分析，淄博剑桥国际广场项目如何根据自己的区域进行定位、如何跳出这种怪圈寻求新的出路，我们应该面向什么样的客户群体？我团队在商业物业的招商策划中，始终坚持在市场深度分析的前提下，以市场需求、客户需要为根本出发点的原则。因此，在商业物业的前期定位阶段尤为慎重!作为我们淄博剑桥国际广场项目来讲，如何在产品业态上进行组合创新是我们应该深度思考的问题！02淄博剑桥国家广场项目区位分析淄博剑桥国际广场项目位于山东理工大东大门，处于西八路与共青团路的东北角，位于西部城区过渡的核心区域，是近两年来该区域发展商业的空白区域。以北为凯瑞溪园、凯瑞碧园、凯瑞景园、恒兴花园、马尚二中以东为凯瑞小以西为山东理学、冢子坡社工大学、淄博区、凯瑞安园实验中学，翰以剑桥国际为中心点辐射、紧临西七路文苑等8所小还有水上乐园区，紧邻西八、广东龙大地路。以南为张店区区政府，紧邻新产即将开发村路，有中房翡翠郡、名仕城、金鑫园、鸿泰家园4所小区。除了位置我们还从现有的规划图纸上获得裙楼如下信息：建筑面积：2.6万平米层数：1-4层为商业单层面积：负一层9000平米，地上（1-4）层为1.7万，共2.6万平米，计租面积达21500平米。层高：4.7米柱距：10.5米11.5米12米硬件设施：货梯2部、自动扶梯2部、公用卫生间每层2个停车位：500个工程进度：主体还有一个施工段即将封顶。周边配套：学校：山东理工大学淄博实验中学马尚一中马尚二中张店区实验中学凯瑞小学尚文苑学校等银行：农业银行、工商银行、农村合作银行、齐商银行等周边居民区：凯瑞安园，凯瑞碧园，凯瑞溪园，凯瑞景园、尚文苑、紫园、金石晶城、龙御现代城、九级社区、冢子坡社区、尚美苑、翰文苑、舒然家园、书香景园、东北村、东南村，学府名城、齐悦国际花园，博达花园。周边学校：山东理工大学淄博实验中学马尚一中马尚二中张店区实验中学凯瑞小学尚文苑学校。周边公共交通：公交线路有7路、12路、138路、95路、96路、222路等均可到达。商圈规模：3公里范围内700万平米建筑已经形成，马上开发180万平米，形成20万-23万人口的商圈规模。而且方圆1.5公里范围内无大型商超。区域位置商圈空白，未来升值发展空间无限03关于家居市场和家装市场?目前淄博张店存在着银座家居、富尔玛家具广场、鲁中家具城、红星美凯龙全球家具生活馆等几大专业市场，同质化的竞争十分的激烈。值得一提是柳泉路银座家居在所有硬件条件具备的情况下在2012年下半年宣布转型，目前已改为银座奥特莱斯品牌折扣店。以目前的现状来看，此类行业饱和度已高，无法支撑此类行业的大型商业入住。?家居和家装行业占用面积大租金的承受能力差，无法实现利润的最大化?家居和家装行业人气的聚集能力差，从长远来看不聚人气，商业物业的增值和相关产业的带动将无法实现。剑桥国际广场项目处于密集生活社区范围内，周边的生活区相对成熟，教育资源丰富，几大名校云集于此。目标客户明确、市场刚性需求突出。所以我们应充分发挥自身的区位优势，以创新性、唯一性的思路进行延展。整合符合自己的发展环境的行业，引进客户群体所接受的商家。这样既可以为自身项目创造充分的发展空间，又可以避免同质化的竞争带了的不正当竞争和资源的浪费。SO,我们的项目的品牌核心应于以下产业挂钩必须解决周边周边学校众多，属于服务于儿童、孩子的社区学校生活教育地产应与孩子教相关产业日用配套相关育的相关产业。的产业04关于项目定位休闲购物+餐饮娱乐+文化教育一体的新时代的主题文娱广场我们是这样想的，商业的租金一层最贵、四层最便宜，根据产品业态组合的相互性和产品属性来看：一层定位:沿街门面、中型超市，目的：满足大学城及周边居民的日常日用需求初步定价1.5元／平方米／天。说明：因周边方圆1.5公里内没有大型超市，而且面对周边近20万人口的消费群体，中型超市肯定是必选，而且商业开发也面临枯竭，无竞争，当然还要解决周边来消费人群包括大学生的日用和时尚购物所需。二层定位：特色美食城初步定价：1.1元／平方米／天。说明：餐饮作为综合性的商业体来说是比不可少的元素之一，同过我们的调研分析来讲价位中档的特色休闲餐饮今年来在张店的新区成功的案例不胜枚举，我项目依托几万人的大学城和成熟社区时尚人群不言而喻，我们有理由相信精准价格定位的特色休闲餐饮商家必定会在我项目获得巨大的成功。三层:休闲运动图书音像用品自选商场初步定价：0.8元／平方米／天。说明：该商场为自选超市，去年在苏州进行了考察，淄博没有这种模式，无导购、无仓库、产品从小到大统一陈列，购物方式新颖，品类多，客户随心所欲实现自选，包括户外装备、户外服饰、中老年、年轻人、儿童的各种健身设备、渔具、运动设备小件、图书、音像等，在淄博没有这种产品集中在一起的自选商场，而且品牌档次处于高档与中低档之间，与淄博各大商场品牌也不冲突，可以进行整体招商。四层:做淄博首个教育培训基地。初步定价0.5元／平方米／天。说明：随着人们物质生活水平的提高，除了让孩子玩好，对孩子的教育也越来越重视，就在去年一年的时间淄博就多出近30家培训班，目前还在上涨，基于我项目属于教育地产