石市上上东项目市场判析暨营销推广思路2013年3月方案构成?石市长安区房地产概述?上上东项目详情及分析?周边竞争楼盘汇总分析?项目营销推广思路简析[PATR1]石市长安区房地产概述制胜之道必须从深刻认识市场开始！地产业内流行着这么一句话：做项目就是做市场。地产市场包括多种类型的客群，产品和需求，我们要确定哪个细分市场能够提供现实项目目标的最佳机会。-----一切源于市场，始于市场长安区——引领石家庄“北拓”石家庄未来发展方向确定“北拓”，即城市向北发展，而处于城市东北的长安区吸引了前所未有的关注，长安区恰处于主城区、正定新区、东部产业新区的接合部，可以说，北跨为长安区发展提供了广阔的空间。这里将会打造成左岸区域的魅力之城、活力之城和人文之城，进而形成更加符合城区发展的需求与左岸生活的格调。随着石家庄“北跨”发展战略的实施，正定新区的建设使长安区处于石家庄由南向北发展的过渡带上，体育大街、建华大街等几条主干道和环城水系将长安区和正定新区紧密连接起来，为长安区经济发展创造了有利条件。【生活环境】长安区区域内除去丰富的土地资源可供开发外，东北版块的公共交通布局也日臻完善。目前，长安区已经形成了“四横六纵”的交通路网，道路交通方便快捷，给人们生活带来及大的方便，同时北近太平河滹沱河新区，南有石津水渠，两水环抱，也避免了城市汽车尾气和噪音污染的困扰，独享一份安静舒适的生态自然环境生活。【居住氛围】曾经一度发展缓慢的长安区楼市今年迅速崛起，从外来房企大鳄到本土品牌房企给这一区域不断注入活力，从品质楼盘到城市综合体，长安区的楼市新版图正在形成。丰收路沿线东边是具有运动健康主题的奥北公元，向西依次是保利花园、红珊湾、北城国际，北边与正定新区形成隔河相望的恒大御景半岛等，试想在不久的未来，这里的“左岸”生活必然形成，那两岸灯火璀璨的美丽景象将会让人为之神往。【居住前景】长安区正在赢得快速发展的最佳时机。一方面，主城区内拥有三纵两横五大主干道，再加上东二环和北二环的提速和体育大街北延工程的完成，更使得长安区拥有了将市区与正定新区连接在一起的交通要道；另一方面，整个城中村改造带给了这里更加集中丰厚的土地供应，为新一轮的房地产开发、文化娱乐产业开发、沿滹沱河产业带开发创造了条件，给整个区域形成“左岸生活”提供了可能。[PATR2]上上东项目详情及分析上上东项目简介上上东项目占地18亩，总建筑面积约5万平米，包含高尚住宅和沿街商业。高尚住宅为三栋30层高层，1号楼一个单元为两梯五户，2号楼一个单元两梯四户，3号楼2个单元分别两梯四户。户型从一室至三室，户型设计方正规矩、南北通透、温馨舒适，紧凑合理，事宜各人群居住与投资。面积从54至129平米不等，可以满足不同人士的需求。上上东项目基础数据开发商：石家庄鑫鸿房地产开发有限公司监理公司：河北顺诚工程建设项目管理有限公司建筑设计：河北大成设计咨询有限公司项目地址：和平路东二环交口西北角西行50米路北销售热线：85680555/1666项目占地面积：总占地18亩总建面积：5.5万平方容积率：住宅3.1绿化率：32总户数：一期419车位：地下车位比例2:1楼层：30层交房标准：毛坯产权年限：70年、正规市证交房时间：2013年12月30日上上东项目鸟瞰效果图3号楼2号楼1号楼户型展示户型面积从54平米-129平米，涵盖一室一厅一卫、两室两厅一卫、两室两厅两卫。消费群体构成根据项目位置、体量、产品等特定因素，在此将上上东的置业群体按收入及数量分为四个档次低端-低级打工族、蚁族（毕业1-3年的大学生）、下岗职工中低端-教师、工薪阶层、退休职工、中级打工族中高端-城市白领、公务员、医生、私营业主、城中村村民高端-高级私营业主、生意人、企业主、企业高管高端中高端中低端低端[PATR3]周边竞争楼盘汇总分析上上东及竞争项目区位图上上东项目周边可类比项目共有5个，分别为：安联·新青年广场、东方红、国风、众和嘉苑、紫熙东苑，其中紫熙东苑、众和嘉苑为咨询，其它为在售。安联·新青年广场国风紫熙东苑上上东众和嘉苑东方红在售待售?安联·新青年广场项目位置和平路与东二环交叉口东北角（威远生化院内）占地面积8.5万平米建筑面积40.7万㎡开发商石家庄安联房地产开发有限公司项目类型普通住宅，公寓，商住楼，写字楼，商铺容积率住宅3.2，商业5.0绿化率30%产权年限70年配套设施教育：新天际幼儿园、谈固小学、十三中新校区（初中部）、十五中新校区（高中部）、三职中商业：益中百货、白佛蔬菜市场、谈固购物广场、西兆通国际商贸城（筹）、新青年购物广场（筹）医院：石家庄心脑血管病医院（原华药医院，省医保定点医院）、河北友爱医院（原石钢医院，二级甲等医院）、凤凰医院（石家庄首家专业的妇科医院）银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、工商银行交通：98路、4路、快4路、102路、45路、环1路、环2路等户型面积一居55㎡-60㎡；二居75㎡-85㎡；三居120㎡价格商铺：8300元/平起；住宅：均价6000元/平米开盘时间2012年6月入住时间一期住宅2015年5月交房；二期住宅2015年12月交房；独立商业2016年4月交房物业公司安信联行物业费用1.20元/平米·月售楼地址建华大街与和平路交口南行200米路西咨询热线0311-89949888/89949666安联·新青年广场效果图及现场进度价格走势及推广措施安联·新青年广场目前正在热销一期楼盘（1#、2#、3#、4#）以及二期的6#、8#楼。均价：6000?元/平米付款方式：按揭贷款、全款按揭贷款，首付3成起优惠措施：全款享受每平米300元的优惠；首付5成，可享每平米100元优惠；订地下室可享每平米50元的优惠。促销活动：凡在2013年1月1日起至2013年3月31日签订购卡协议的业主，每30名业主赠送一批礼品。每批次赠送的奖品为：价值16万标致508?1辆；价值4万元的全家家电(三星液晶电视46+伊莱克斯冰箱+格力空调+西门子洗衣机)1套；价值9000元的苹果产品(iPhone5+iPad3)3套；价值4000元iPhone4S?5部；价值2000元宝马自行车20辆。?东方红项目位置和平路东二环东行800米(和平东路622号)占地面积37352平方米建筑面积120000平方米开发商石家庄长安区西兆通村基建项目类型普通住宅,高层，一期为4栋板式高层，1号、2号为31层（1、2、层为底商）3、4号楼为27层容积率3.00绿化率40%产权年限70年周围交通4路、84路、98路、102路途经项目现场户型面积一室、两室、三室为主，面积从60平——122平米，其中三室117平——122平价格均价5100元/平米开盘时间2011年6月18日入住时间预计2013年10月物业公司——物业费用1.20元/平方米·月售楼地址石家庄市长安区和平东路622号（对面）咨询热线0311-85301777/85302777东方红效果图及现场进度价格走势及推广措施工程进度：一期已经封顶，二期将推花园洋房项目，地基已做好，即将开工。销售价格：均价5100元/平米付款方式：按揭贷款、分期、全款优惠措施：全款优惠500元/平米，分期优惠300元/平米，贷款优惠100元/平米。花园洋房均价5400元/平，全款4900元/平。促销活动：老带新?国风项目位置长安区和平路与东二环交口东行600米路北占地面积4.22公顷建筑面积150000平方米开发商石家庄润石房地产开发有限公司项目类型普通住宅，8栋高层，7#、8#、9#为33层住宅，2#、3#、6#为25层住宅，1#为商业写字楼及公寓容积率3.0绿化率40%配套设施内部配套：幼儿园、博学书馆、健身广场等，满足您教育、休闲、健身、娱乐的需求。另外，中式园林的打造，给您一份浓浓的中国情结。小区南侧和东侧建有3层底商，各项生活配套齐全，乐享生活，居者无忧。外部配套：中、农、工、建四大国有银行，北国超市长江店、益中百货、天山海世界等生活购物配套；45中、53中教育资源，长城医院等医疗资源都在项目10分钟生活圈内。交通配套：4路、84路、98路、102路，紧临规划中的地铁5号线，西兆通站下车户型面积价格均价4600元/平米开盘时间2012年11月入住时间2014年12月31号售楼地址长安区和平路与东二环交口东行1500米路北咨询热线0311-85837888/99国风效果图及现场进度价格走势及推广措施推盘情况：现主推7号楼，VIP卡认购中。50—120平米南北通透、全阳户型。销售价格：均价4600元/平米付款方式：全款、分期、贷款优惠方式：首付最低4成，全款优惠800元/平米?众和嘉苑项目位置长安区和平路与东二环交口东行800米占地面积33029㎡建筑面积93928㎡开发商河北点金房地产开发有限公司建筑形式规划建有一栋商业办公楼，六栋高层住宅，其中1、2＃为25层高层，3、4#为33层高层绿化率35%配套设施购物休闲：北国超市长江店、益中百货、天山海世界、小区内商业教育资源：45中、53中医疗卫生：长城医院、眼科医院周边规划建有以国际贸易、原料采购、终端零售、会展等为主要项目的大规模商业区，并被列2011年河北省重点项目；规划建有占地1200亩国家级羽毛球训练基地，将成为又一个据有代表意义的国家级训练基地，区域发展潜力无限。户型面积以两室、三室为主，面积在82-138㎡之间，共1000余套价格均价5100元/平米开盘时间预计2013年入住时间2014年10月物业公司河北众诚物业服务有限公司物业费用——售楼地址中山路与谈固西街交口东行100米咨询热线0311—67590808/80728060/80728061众和嘉苑效果图及现场