报告结构：红黄蓝三部曲红黄蓝1、企划目标：当红不让2、企划方案：甜蜜橙黄3、方案备选：深蓝峰尚第一部分当红不让项目理应在临沂的市场地位关于愿景目标的四个问题?这只是一个现金流项目吗？我们觉得本项目在满足快速去化，快速回笼的前提下，必须在担纲东浦置业在临沂首秀的大任，让临沂对东浦置业和格瑞斯小镇品牌产生深刻的印象！这只是一个拼性价比的项目吗？单纯的价格战可能会产生快速销售的效应，但是，对于品牌和远期发展无疑是杀鸡取卵，毕竟未来的竞争是品牌的竞争！我们应该珍视“格瑞斯小镇”这个品牌。高性价比的优势应该在我们鲜明的品牌之下产生效应格瑞斯小镇仅仅是一个项目名称吗？从中原沃土到沂蒙大地，格瑞斯小镇作为一个品牌！必然在临沂点燃星星之火、然后在齐鲁大地燎原盛放！格瑞斯小镇对于公司的品牌战略意味着什么？当然它绝对不只是多了一个项目而已，而是对于同类型项目如何的可复制性、用项目品牌的影响力和区隔性来塑造东浦置业的品牌。关于销售目标的竞争挑战！进军临沂的宏大理想，不得不面对的现实的河东竞争？理想的临沂，现实的河东？在临沂，在河东面对刚需市场，群雄纷争，洋房产品呈围攻之势!2012临沂洋房风靡临沂明星产品备受市场青睐！2012年，成交均价涨幅12.1%，月均涨幅50元，洋房溢价效果较好；花园洋房是市场的明星产品，报盘均价和成交均价交替上升，从全年的价格变化来看，报盘均价上涨4.9%，成交均价涨幅达到12.1%，洋房溢价效果较好。河东洋房风生水起新盘项目接踵而至近年来，随着河东、开发区逐渐认可，借助优越的滨河湿地资源，兴起一批低密度洋房产品；成为我们强有力的竞争者。关键竞争对手锁定分析周边区域竞争楼盘云集，竞争激烈，均为别墅、洋房和高层或者洋房和高层的综合社区，在社区环境上优于本案。我们重点研究伊丽莎白公元、冠亚星城、东来尚城三个竞争个案。竞争项目点对点分析：东来尚城剩余房源：?A区1栋11层小高层、5栋28层高层，约606套；?C区1栋7+1电梯花园洋房，约28套?月均去化约30套，还需约21个月的消化周期。东来尚城广告调性，地中海风格，倡导闲适而优雅的度假式生活竞争项目点对点分析：伊丽莎白东岸?剩余房源：?目前在售高层公园组团，8栋22层高层，已推售2栋，目前正认筹1栋；?月均去化约50套；高层组团剩余约792套，仍需16个月消化。伊丽莎白公元——滨河首席绅士特区，广告调性英伦简约绅士风格。竞争项目点对点分析：冠亚星城剩余房源：?一期、二期房源已售罄交付，三期小高层剩余房源约45套；?目前在售西北侧高层组团共8栋，在售4栋，月均去化约50套，剩余体量较大，消化周期长；冠亚星城——滨河品质生活典范，广告调性偏向欧式，主打康居概念，整体档次不够高雅。面对重重竞争，项目该如何突破？如何才能成为目标客群在众多竞品项目中的第一选择？总结区域市场针对刚需客群的争夺激烈同时市场对洋房产品偏爱有佳，洋房产品供销两旺，多数洋房抢占刚需市场，在如此背景下，以刚需为核心客户的公寓产品如何胜出众多洋房竞争对手，成为市场的当红明星？看看我们的产品挺拔简约，现代时尚的建筑矗立于沂河第一线，勾勒出河东时尚的天际线。动感时尚的年轻青春特区，在沂河皇山的风景一线傲然而立。现代典雅的会所，更是未来时尚潮流的集中地。更是营销阶段的销售接待中心，是项目最先面世的形象昭示。从建筑立面看，现代简约的时尚造型，和刚需客群的市场定位，决定了这是一个针对年轻人的时尚社区。时尚是我们格调在这个格调下，我们如何让产品在临沂市场形成话题。产品如何锦上添花，更让临沂眼前一亮？数字时代的时尚小品花小钱造大噱头、小代价营造高格调小区入口设置立体的项目名，既可美化街道，又起到宣传效果。是互动的椅子，又是装饰品。社区路面设置有设计感的排水道挡板。在围墙外设置具有造型感与艺术感的精神堡垒。入口景观轴入口景观轴设置成为小型霓虹广场。个性化的泳池，给到不一样的体验。功能与艺术完美结合。设计独特的座椅，展现科技时尚的气息。设置小区国际象棋，是年轻人的最爱。有艺术感的自行车停放点，让他们的喜好跟社区融在一起。我们以时尚的名义，挑战者临沂大众神经撩拨着年轻人躁动的心成为街头巷尾议论的话题成为业界评头论足的对象无论好坏，这就成功了，我们红了，我们引起的关注第二部分甜蜜橙黄主推企划方案靠产品卖产品，很累靠价格卖产品，掉价格瑞斯小镇的价值，需要精神价值和性价比价值的共同支撑MINICOOPER等反竞品价值的案例便可证明品牌精神认同+产品认同=购买动机挖掘产品高性价比背后的精神，是我们此次企划的核心任务一个普适的价值观——“追求幸福甜蜜”现实的重压下，轻松而惬意似乎成为奢侈品这也是无厘头和轻喜剧影视剧大行其道的群众基础幸福而甜蜜，是每个人都追求的而生活目标从这里启动，您将进入幸福甜蜜的生活旅程一脸沉重而不苟言笑的您，将彻底改头换面这就是格瑞斯小镇格瑞斯小镇的基础优势格瑞斯小镇的幸福甜蜜沂河一线高层轻松看河景无阻挡南向俯瞰小皇山公园阳台俯瞰小皇山公园美景高性价比优势花小钱享受好生活舒适户型低总价轻松置业小负担除了这些基础的卖点外，我们更有现代时尚的建筑，超酷时尚、极具科技艺术感的园林景观环境我们的形象定位——沂河皇山一线·峰尚观景社区我们的核心价值：甜蜜和幸福如何让甜蜜幸福的生活主张更具话题性和传播力？现在市场有两类广告：1-世界继续美好。2-抄底就是我我们不靠两边，我们另辟蹊径，独具一格，并向客群产生共鸣幸福甜蜜物化——糖谐音关联小镇的英文名——TOWN我们的概念——幸福糖TOWN甜蜜的小镇，浪漫而充满趣味的美好传达我们的传播——格瑞斯小镇，幸福糖TOWN献给临沂年轻人的甜蜜社区Logo创意Logo应用手提袋第三部分深蓝峰尚企划方案备选格瑞斯小镇产品属性?沂河皇山一线观景高层?南向俯瞰小皇山公园?高性价比优势、舒适户型低总价?现代时尚建筑，超酷峰尚社区?极具科技数码的园林景观环境产品卖点综述：拥有极为丰盛的的自然景观资源——沂河景观和小皇山风景区周围高端别墅群自然环境营造舒适型刚需户型设计和高性价比价格。，，有有错错的的没没，，真真样样做做这这么么？？够够了了但但是是策略原点：拥有一线山河景观的时尚公寓拥有一线山河景观的高层公寓常规的策略思考真的没有错，但是真的不足以建立我们不可磨灭的、鲜明的市场印象——我们需要一个一望难忘的形象……以实现一夜之间名满全城，为快速销售打下基础河东新城属于年轻人的河东新城的未来临沂老城的味道时尚的传统的摩登的人文的现代的质朴平和的朝气蓬勃的文化底蕴深厚的目标客群扫描：本项目高层产品的属性在这样一个新旧融合的摩登城市中，注定吸引这样一拨人的眼光?他们是河东的后起之秀，有可能是新临沂人，也有可能是本地人，他们靠自己努力往更高圈层的晋级的精英人群；?在身边朋友圈层中一直很上进，在同龄人中思想和行为都更进一步；目标客群扫描：?由于对自己要求较高，所以工作压力大，闲暇之余愿意给自己彻底放松的空间，爱清静、爱放空自己?喜欢小情小调时尚生活（或文艺、或小资），在能力范围总希望给自己给家人最好的生活享受；?有自己的想法，有长远的规划，既追求不止又不失远见主流。当我们的客群定位成：同龄人中努力上进，先人一步；有规划；崇尚生活质量，想法超前且时尚，则我们称呼他们为：格瑞斯先生（即优雅的时尚人士）中文案名格瑞斯小镇英文名字MR.GRACE“格瑞斯先生”二字尤为契合受众特征，让人眼前一亮，心领神会。项目定位：一线山河一线圈层一等人生策略回顾：一颗红心，两手准备橙策略关键词：格瑞斯小镇，幸福糖TOWN红2014当红不让蓝策略关键词：MR.GRACE格瑞斯先生感谢欣赏多多互动