东平商业项目初步思路沟通——商业模式探讨汉唐置地东平项目组2013.9.6目录PART1PART2PART3HOPSCA研究主题商业模式超级MALLPART1HOPSCA研究HOPSCA研究HOPSCA的起源——法国拉德方斯拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎。?区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；?法国最大的企业一半在这里；?拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；?欧洲最大的公交换乘中心。什么是HOPSCA？HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落。当今国际公认最先进的复合地产模式———把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感。什么是HOPSCA？HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA六大业态：Hotel+Office+Park+ShoppingMall+Club+Apartment高可达性高密度，集约性整体统一性功能复合性高林立的景象，城楼位于城市交通网络建筑格一，各风统个市的志；人口密度标、城市功能相完整的工作、生发达对实现体建筑相互配合、单大，夜人口、工作日昼集中的域，有活配套体系，各区拥与运营影和系；响联周末人口，功能不与外界系密的城功能之系密，联紧间联紧外部空整体与间环同而形成互补市主要交通和互充，缺一不可网络为补境一、统协调信息网络HOPSCA的特点土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；空间连续性1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内外部联系完整性内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模巨大的社会效应/升值潜力因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：区位要求规模要求?必须位于城市中心区，市中心核?必须拥有大规模建筑体量心地段?只有大规模建筑体量才能完美演?城市各种资源决定了它天生的优绎丰富的业态，缤纷万象的生活越条件只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式出现的必然性工业区社会运行成本增加加大生活成本居住区经济运行效率降低功能分区空间/时间隔裂商业区土地使用效率降低土地资源大量浪费缺乏景观和活力文教区种族隔离城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中，HOPSCA是城市发展的必然产物。剖析HOPSCA成功的内在因素HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性?现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化。?从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向。““城市——城市——区区域域””一体化一体化对区对区域域经济经济具有具有联动与联动与推推动动性性城市空城市空间间多中心化多中心化对对城市中心具有强化作用城市中心具有强化作用城市功能多城市功能多样样化化HOPSCA具有具有复复合性、多合性、多样样化功能化功能城市形象特城市形象特色色化化体体现现城市特城市特色色、城市形象、城市形象城市城市环环境生境生态态化化土地集土地集约约利利用、用、环环境境友好友好城市城市资资源集源集约约化化体体现现快捷快捷信息交信息交流流HOPSCA地产模式的价值体现HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值?现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。?无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。HOPSCA是一个强大的HOPSCA是个开放式的交流磁场，她融汇城市各中心，不间断地与城市交种资源流自身的资源；这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性。使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。HOPSCA典型案例——东京六本木?东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施。?该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。?此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木区位与交通?六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、六本木的轨道交通六本木的轨道交通虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。?六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。?可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。?六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中十二个停车点分布十二个停车点分布自行车免费。六本木在东京的位置六本木在东京的位置HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的规划设计?美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。?捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求。?六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。?A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成C街区B街区?B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等A街区?C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻D街区布安静的住宅区相协调?D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施商业构成商业构成零售120区划22,000m257.9%山边山边12,000m2餐饮70区划31.6%（3200席）其他30区划4,000m210.5%合计220区划38,000m2100%主要商业设施主要商业设施山边——?面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待。?活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施西街——?镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成。?高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。?在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体西西街街交叉流线，形成丰富的活动空间。榉树坂大道——?六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围。?300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的文化设施?森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊美美术术可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑森美术馆52～54层馆馆等各种艺术形式入入口口东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚六本木俱乐部51层集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院?榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流