在临平，又见梧桐【钱塘·梧桐蓝山】传播策略提案杭州捷群广告有限公司2010年8月序1·又见梧桐一个熟悉名字再次唤起市场的美好回忆一路走来，梧桐从未离开。从文一路上的梧桐公寓，到之江的梧桐燕庐，包括天津的的世纪·梧桐公寓、合肥的金色梧桐，“梧桐”已然成为钱塘公寓产品系的品牌符号。杭州梧桐公寓钱塘·梧桐蓝山序2·新的契机一场新城市运动赋予临平无限居住想象地铁一号线即将开通；沪杭高铁10月通车；临平新城建设正式启幕；三大快速通道建立（石大线、东湖线、秋石线）。……临平鸟瞰实景临平新城效果图序3·经典再现一个经典产品再塑钱塘品牌丰碑32万方的恢弘体量；17栋新古典的建筑型制；13%的建筑密度；1条景观主轴，2个景观庭院；2个主力产品：90方精致三房，130方舒适三房。……钱塘·梧桐蓝山鸟瞰思考的行径—捷群地产品牌模型产品资源产品有哪些资源可资发挥？策略如何从哪种角度切入这些资源？分析三个角度的必然联系市场格局消费者洞察我们面临的市场环境格局是怎么样的？哪些人群可能成为我们的目标客户？市场的现状留有哪些机会？他们的背后又有怎么样的共性特征？思考的行径—捷群地产品牌模型产品资源产品有哪些资源可资发挥？策略如何从哪种角度切入这些资源？分析三个角度的必然联系市场格局消费者洞察我们面临的市场环境格局是怎么样的？哪些人群可能成为我们的目标客户？市场的现状留有哪些机会？他们的背后又有怎么样的共性特征？＋市场环境外战场内战场竞争环境临平之外临平之内品牌之战＋市场环境外战场内战场竞争环境临平之外临平之内品牌之战大杭州供应链上的临平关联板块临平丁桥九堡科技园下沙金沙湖关联板块1·丁桥地段关键词杭州CLD居住区、地铁3号线规划、快速公交B3开通新城广场、物美大卖场价格指数板块均值范围：11863—14411元/㎡板块领导楼盘均值为：联合·格里14411元/㎡前景研判抱团作战，前期1.4万的价格杠杆，进退两难境地。当前个案动态丁桥颐景园已现低开现象，成交单价11863元/㎡丁桥代表性供应个案纵览当期均约总户主力户型最新开当期推售板块楼盘名价元/销售率%数㎡盘时间套数㎡84-89、10-5-广宇·上东城30001354917030%120-1503010-5-冠宇·隽园85086-1151206331442%10丁桥丁桥颐景园84870-11610-7-51186325755%10-3-天阳·观筑93090、1201358248100%1210-3-联合·格里70090、12014421122100%22从大杭州的供应链对临平进行坐标分析·1丁桥的下沙（金沙湖）的九堡（科技园）的临平临平临平生活转移：临平是丁桥的生活转移阵地。板块供应关系：相比丁桥，临平生活配套成熟，且以副城的规制布局城市资源。地铁一号线就在眼前，临平将是刚需们现实且美好的生活成熟季。关联板块2·下沙（金沙湖）地段关键词副城地位、城市东进、金沙湖未来、地铁一号线杭州最大学教区，大配套日益完善价格指数板块均值范围：1.7万元/㎡板块领导楼盘均值为：德信早城17528元/㎡前景研判针对刚需而言，下沙概念已被价格稀释。个案动态早城存5万抵30万，价格开始松动。注：忽略下沙沿江板块，其地理区域与江景资源与临平板块有明显差异。下沙（金沙湖区块）代表性供应个案纵览当期均约总户主力户最新开当期推售板块楼盘名价元/销售率%数型㎡盘时间套数㎡10-4-德信·早城970891752816687.9%1010-4-东海·柠檬郡255080-130178081212%下沙16名城·湖左岸70089-140未售，预计10月开盘从大杭州的供应链对临平进行坐标分析·2丁桥的下沙（金沙湖）的九堡（科技园）的临平临平临平价值选择：临平与下沙，生活价值与投资价值的选择。板块供应关系：相比于下沙，临平的生活价值远高于下沙，当前具有居住可行性的现实意义，随着临平双铁时代的来临，投资价值也在增强。关联板块3·九堡（科技园板块）地段关键词城市东进、杭州城市交通枢纽中心、地铁一号线价格指数板块均值范围：1.6万元/㎡左右前景研判目前该板块供应量庞大，属高烈度竞争区域，价格在前期跳高之后，有架空可能。个案动态罗兰春天定价略低于板块均值。注：在大九堡的四大子板块中，江干科技园板块、九堡镇板块、八堡板块、临江板块，与临平直接关联竞争性的是科技园板块。九堡代表性供应个案纵览约总最后一期当期均价元当期推销售率板块楼盘名主力型㎡户数开盘时间/㎡售套数%罗兰春天91260-11010-6-201566029155.6%郡原·九1000预计10年12月首推润公寓90-120天阳·九70、90、1九堡900预计10年11月首推筑30大家·多1002909-10-181475627095.5%立方海棠公寓70090、1209-12-61678669496%从大杭州的供应链对临平进行坐标分析·3丁桥的下沙（金沙湖）的九堡（科技园）的临平临平临平价格承接：临平接过了九堡标准刚需的价格接力棒。板块供应关系：目前九堡1.5万以上的单价已让标准刚需无法承接。显然临平是最佳的承接者：城市距离稍远，但地铁交通可以弥补，目前城市配套已经满足生活需要。三个与临平有着地缘关联性的杭州近郊板块：九堡（科技园区块）、下沙（金沙湖区块）、丁桥因与杭州相对较近的空间距离，同城杭州的置业传统，形成大杭州的有效供应。而临平一直以来是边陲小城的楼市形象，是余杭人的楼市。那么，未来临平的方向在哪儿呢？从杭州看临平县级市建制、平衡的供求关系、自产自销当前现象：临平是余杭人的板块城市化外延交通条件新城规划价格承接当杭城城市化风地铁1号线具有双铁优势的具有生活可行性生水起之际，宜沪杭高铁临平新城也是杭的临平是杭州高居临平势必融入快速路通道州人的新城。价房的最佳承接杭州。者。因临平城市化（双铁、临平新城）提速，具有生活可行性的临平又被赋予更多的投资价值。趋势显现：临平是杭州的板块与杭州关联板块的竞争本质相似性差异性新城规划：居住可行性：九堡：枢纽中心、钱江新城二期。九堡、下沙、丁桥均属主城外延下沙：下沙新城的新区，生活便利性差。而临平丁桥：主城CLD居住区是向来具有居住传统的宜居之地。临平：临平新城地铁物业：九堡、下沙1号线临平新城、双铁效应、与主城区丁桥3号线（规划中）的快速路通道又赋予临平新的城临平：1号线首发站（另有高铁）市价值背景。九堡、下沙、丁桥：投资价值生活价值临平：生活价值投资价值，生活现在时，投资未来时小结：临平板块的对比性价值论选择论价值论距离生活的现在时城市价值新契机时空距离新标准选择生活还是投资，具备城市资源与宜居距离上的远近由地铁选择现在还是未来。生活的双重价值。运行的时间来计算。临平是杭州地铁链上的宜居板块＋市场环境外战场内战场竞争环境临平之外临平之内品牌之战大临平板块公寓供应分布图城北子板块区域均价：1.1万元/㎡主要供应个案：绿城·蓝庭金帝·海珀赞成·香颂东厦·东港临平新城城南子板块星桥子板块区域均价：1.3万元/㎡区域均价：1.0万元/㎡主要供应个案：主要供应个案：绿城·玉园（特殊个案）天都城本案桂花星城东田·擎天半岛华鼎·君临天下理想·康城国际二期经纬·美耀湾、线大绿城·紫桂公寓石星桥桂花城地铁1号线高铁沪杭三个价格水平主力产品代表个案板块特征子板块万元/㎡(㎡)绿城·玉135、160预计2.30园、250临平的“钱江新城”，占尽临平这城南座城市的高端城市资源：临平新子板块城、千米地铁圈、临平一小等，160、140桂花星城1.26集结了临平所有高端公寓项目。、90、75绿城·蓝1.20110、140临平的“无奈刚需”板块，区块为城北庭余杭经济开发区，工业、商贸的城市定位。因临平对城北存有置子板块赞成·香90、120、业抗性，普遍以中、低端定位，未定颂140靠价格取胜。绿城·紫1.0-1.190、140、桂公寓万170杭州与临平的中间地带，遭遇临星桥平南与丁桥的左右夹击，天都城子板块模式的失败再次让该板块蒙上阴东田·擎预计1.090、120影。目前该板块供应量较大。天半岛万左右临平子板块1·城南子板块当期均约总最新开当期推售板块楼盘名主力户型㎡价元/销售率%户数盘时间套数㎡预计10月份开盘，届时将推出135-135、160绿城·玉园1098250方的房源，精装修标准在4000、250元-5000元左右康城国际一期9-12-基本售110083-21012017191约克郡27罄城南10-4-基本售君临天下城1261137-1401410918116罄75、90、10-8-桂花星城5921255728085.7%140、16012临平子板块2·城北子板块当期均约总户最新开当期推售板块楼盘名主力户型㎡价元/销售率%数盘时间套数㎡10-03-绿城蓝庭1200110、140120818095%27赞成·香颂85088、120预计10月左右开盘城北东厦东港240690、137预计9月初开盘，均价9000元/㎡左右90、120分三期开发，一期规划9幢高层，共金帝·海珀993、140993套房源，预计10左右开盘临平子板块3·星桥子板块约总户最后一期当期均价当期推售销售率板块楼盘名主力型㎡数开盘时间元/㎡套数%绿城·紫89、136、90010-01-1196237695%桂公寓168预计9月开盘，预计1万左右均价。将先推出东田·擎200089、1384号楼，共33层，200余套房源，户型为90天半岛㎡的两房和三房星桥经纬·美43090、120预计年底开盘耀湾89、133、一期基本售完，二期预计年底开盘，共规划星桥桂花城50715112幢小高层，总层高在7-11层。临平子板块的竞争辨析城南子板块城北子板块