ForYourTrustDoOurBest20132013年中年中国国房地房地产产市市场场形形势势展望展望报报告告KINVO金网络置业2013年1月ForYourTrustDoOurBestPage.2目录报告结构....................................................................3第一部分：2012年房地产市场回顾...........................4第二部分：2013年宏观经济趋势.............................22第三部分：2013年政策走向研FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉判.............................28人第四部分：2013年市场展望与房企对......................39ForYourTrustDoOurBestPage.3报告结构一一2012年房地产市场回顾二二2013年宏观经济趋势三三2013年政策走向研判四四2013年市场展望与房企对策FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.4报告结构一一2012年房地产市场回顾?市场运行?房企运营二二2013年宏观经济趋势三三2013年政策走向研判四四2013年市场展望与房企对策FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.5要点——2012年房地产市场回顾（1）市场运行：?历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。?全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。?此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。?总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。?与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。?在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。?同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.6要点——2012年房地产市场回顾（2）房企运营：?面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。?多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。?规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。?房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.7市市场运场运行行-1-12012年房地产市场出现回暖1-2月份—观望胶着，市3-6月—价调量升，市场下半年—市场转好趋势场仍延续2011年低迷状快速回暖确立，量价齐升?调控不放松；态?政策预调微调，货币政策转?刚需加速释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；?消费者观望心态浓重；向，促发市场预期转好；?高端和投资需求有所活跃；?市场预期极度悲观；?房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；?土地市场结束观望，房企积?整体市场成交低迷。极入市，成交和地价快速从?刚需率先回暖，市场活跃度低谷回升；提升；?房价从阶段低谷回升，年底?整体呈现价调量升态势。加速涨升；?市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.8市市场运场运行行-2-22012年全国商品房市场主要指标年度变化走势?销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。?1～11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。?房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。?新开工面积：商品房和住宅同比均下降。?1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。?开发投资：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。?1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。?售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。?以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。?土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金明显下滑。?全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人ForYourTrustDoOurBestPage.9市场运行-3经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，市场运行-3东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快2012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）销售面积（万平房价水平开工面积销售增长（%）房价涨幅（%）开工增长（%）米）（元/平米）（万平米）序号区域城市商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅FORYOURTRUSTDOOURBEST专业人服务人信誉人1北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502一线深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313城市上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054广州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武汉1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大连953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398苏州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819无锡789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈阳2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.43二线12成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.26城市13重庆3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414郑州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217长沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青岛776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12ForYourTrustDoOurBestPage.10市市场运场运行行-4-4全国楼市逆转回暖，时间早且持续好?货币政策调整是最先触发点?2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。?房企策略调整功不可没?2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量”策略，推动主