目录第一部分：项目初步认识第二部分：市场情况解读第三部分：典型案例分析写在前面?此次，能够有机会接触到贵公司的这个项目，世家机构倍感荣幸。我们希望与贵司开展合作，并在今后有更多更广泛的合作机会。?鉴于接触项目时间较短，获取资料有限，本次沟通主要就对项目的初步理解及项目开发过程中可能遇到的部分问题进行讨论。项目初步认识——区位偏远项目地处白鹤岛板块为成都远郊新都与青白江交界区域生态环境优势明显?本案位于新都区与青白江区交界处（2400亩白鹤岛旅游风景区内），属新都区范围，地处成金青快速通道重要节点位置(是连接成都、新都、青白江的重要交通枢纽)，自然环境优越距青白江城区约12KM新都城区距新都城区约6KM本案198板块距成都市区约15KM项目初步认识——交通不便项目地处成金青快速通道，路网畅通，但公共交通欠发达青白江成金青快?公交：成都市区乘坐20路、速通86路、112路到北湖客运站新都道，再转乘601、602泰兴路本案口下即可到达。?自驾：出三环龙潭立交，沿成成金青快速通道，前行12公金青里即可直达快速通道成都市区项目初步认识——配套缺失项目附近配套缺失，临近农村乡镇配套，离区、市级配套较远?教育：泰兴中心小学、泰兴镇第二小学、泰兴中学、石室中学北湖校区、38中?银行：农行泰兴分理处、邮政储蓄泰兴邮政支局、成都农商行泰兴分行?购物：红旗连锁泰兴店?休闲：白鹤岛风景区、北湖风景区、熊猫基地、桂湖公园、宝光寺?医疗：新都区妇幼保健院、市级综合医院、张庵社区美泉卫生站、泰兴公立卫生院项目初步认识——项目整体特征千亩大盘，临河、临公园、临风景区，自然条件优越近5KM河岸线30米宽大河白鹤岛风景区公园用地城际快速通道总规划用地1500亩项目初步认识——首期经济指标项目规划用地约1500亩，一期开发用地290亩项目一期地块信息住宅用地269.7887亩1.0≤容积建筑密度≤35%一期率≤1.2地块商业用地19.9930亩一期290亩容积率≤1.5建筑密度≤40%注：住宅用地可兼容10%的商业建筑项目初步认识——小结项项目目关键词关键词：：远郊大盘区域临大河陌生自然风景区内低密度优势：?交通便利（成都、新都、青白江之间的交通枢纽）?自然环境优越（2400亩白鹤岛风景区内），旅游资源丰富劣势：?远离城区，地块僻远，板块尚未形成?地处两区交界处，规划、开发缺乏整体性，区域大盘开发难度大项目初步认识——项目思考项目整体定位：?思考一——如何确立项目的核心竞争力，塑造项目价值体系？住宅与配套的开发怎么组合，开发次序如何？首期产品定位：?思考二——如何确定住宅的物业物业组合，从而实现量高价优的开发目标？如何确定临河商业的整体定位、业态组合、经营及销售模式，实现商业价值的同时，如何更好的为整个项目增值？第二部分：市场情况解读新都整体市场整体价格水平不高，但量价均呈上升趋势，发展态势良好新都区市场项目整体供销走势图?2008年至今成交面积与成交均价均呈上升趋势，发展态势较好；?新都区成交价格相对较低，目前整体均价尚未突破6000元/㎡。新都板块划分本项目位于新都城区边缘，游离于区域主要板块之外新都城区本案大丰板块块8板19利保新都主要板块成交量新都城区及198板块发展较为稳定，相对成熟，大丰近年来发展迅速，成交量逐年上升新都区主要板块成交面积（万㎡）板块2009年2010年2011年2012年2013年198板块43.7632.526.7937.1724.87大丰板块42.3556.675.2186.1878.96新都城区100.77104.67107.87106.51106.92?新都城区市场较为稳定，年成交面积均在100万㎡以上；?198板块发展较为稳定，年成交面积在30-40万㎡；?大丰板块近两年发展迅速，成交面积逐年上升；?凤凰山板块发展缓慢，成交量较低。新都主要板块成交价格相对198板块和大丰板块，新都城区价格相对较低新都区各板块2013年成交均价（元/㎡，数据截止9月10日）保利198板块6506大丰板块5699新都城区4967?198板块受品牌开发商大盘带动，价格水平较高；?大丰板块由于距离成都市较近，价格同样高于新都城区。项目周边重点板块分析新都新城区新都新城汉嘉国际社区川音嘉苑东骏湖景湾北欧印象?本项目距离新都新城区较近，新城目前有33个项目在售，供应量大，竞争激烈。?新城规划更加科学、便捷，同时可享受老城区完善配，生活非常方便。项目周边重点板块分析新都新城区项目汉嘉国际社区东骏湖景湾川音嘉苑北欧印象多层、小高层、高别墅、多层、小高层物业形态小高层、高层高层层、高层占地340亩500亩186亩45亩建筑面积80万平16.7万平27万平23.5万平多层2、中高层月均去化多层3、中高层40高层3高层4045、别墅3高层5800元/㎡，高层6500元/㎡，成交均价5600元/㎡5800元/㎡别墅7500元/㎡多层9500元/㎡配套周边集合了小学、中学及各大医院、商场等配套，目前已趋于成熟?新都新城区物业形态多以小高层及高层为主，部分项目有低密度产品供应，物业形态基本全涵盖；?区域发展趋于成熟，部分项目规模较大，品质较好，但目前价格水平仍然不高。项目周边重点板块分析新都老城区新都老城桂湖名城博海城海伦国际锦绣香城?新都老城区目前有20个在售项目左右。项目周边重点板块分析新都老城区项目桂湖名城海伦国际博海城锦绣香城物业形态高层多层、超高层多层、高层高层占地103.8亩138亩108亩29亩建筑面积14万平40万平25万方13万方月均去化45普通住宅50，别墅3高层505普通住宅5100元/成交均价4200元/㎡㎡，别墅5200元/5100元/㎡4800元/㎡㎡配套周边集合了小学、中学及各大医院、商场等配套，属城区成熟板块?新都老城区物业形态多高层为主，物业形态相对单一；?项目区域属成熟区，配套较齐全，但成交价格较低。重点个案扫描东骏湖景湾成都一镇万科五龙山本案外城泰兴里保利198区域内直接竞品——成都一镇?项目名称：成都一镇?开发商：成都汉邦置业有限责任公司??物业类型：高层、中高层住宅、商业?装修类型：清水?总占地面积：55亩?总建筑面积：17.2万方（1.5万方商业）?绿化率：30%?容积率：3.37?项目由8栋18\26层的高层住宅和一栋16层楼的酒店，以及一条商业街步行街组成；?项目自2012年3月31日开盘推出1号楼，月均去化量57套，目前均价为4100元/㎡，价格较低；?项目目前存量422套，后期将以去化存量为主。?物业费：1.2元/平方米/月?车位比：1:1.5?户型区间：45~106㎡区域内直接竞品——外城泰兴里?项目名称：外城泰兴里?开发商：成都斯迈康房地产开发有限公司???物业类型：高层?装修类型：清水、公共部分精装?总占地面积：34亩?总建筑面积：8.7万方?绿化率：30%?容积率：2.98?项目由由7幢高层建筑构成，共674户，其中3号楼达31层是区域地标性的建筑；?项目自2012年9月15日开盘，月均去化量48套，目前均价为3800元/㎡，价格较低；?项目目前存量98套，余货不多。?物业费：1.5元/平方米/月?车位比：1:1?户型区间：44-103㎡区域外竞争——保利198项目业态丰富，包容性极强，极具参考价值保利198板块重点项目各业态走量情况月份09年10年11年12年13年成交均价成交均成交均价成交均价成交均价成交面积成交面积成交面积成交面积成交面积项目物业业态（元/价（元（元/（元/（元/存量（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）㎡）/㎡）㎡）㎡）㎡）独栋别墅896719284103619313//////392双拼别墅1606212978327412950////919165270联排别墅64467862713185/4333/13288108746834112211保利叠拼别墅//////////66198花园洋房4353974473789/982/////1小高层71974452913905/2912/357760013876954中高层998704458122191/8779/62222632814426675925高层9364946751206525429154348/755016218702906461295?品牌开发商，低密度优质大盘，物业形态丰富；?目前双拼别墅价格在16500左右，联排11000左右，高层6500左右；?走量较快，年成交面积都在10万㎡以上，最高达30万㎡。区域内竞争——东骏湖景湾地处新都新城区，距离项目较近，后期将形成直接竞争新都板块重点项目业态走量情况（08年至今）月份09年10年11年12年13年成交均成交均成交均价成交均价成交均价成交面积成交面积成交面积成交面积成交面积项目物业业态价（元/价（元（元/（元/（元/存量（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）㎡）/㎡）㎡）㎡）㎡）??双拼别墅6069632303/303无/////??联排别墅120380014212/602无/////??花园洋房697855557278/////30359172东骏湖??多层123764319//175/102191061461950127景湾??小高层1565152399314/5087/4046293///??中高层33373424436769/41627/483765964393515999236??高层36965376711182/300/148520017154528?该项目占据良好的自然环境与地理位置，属于低密度优质大盘，物业形态丰富；?目前高层价格在6500左右，洋房在9500左右。?年成交面积在5-10万㎡之间。